【正文】 l 隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：沱江商業(yè)城將是政府全力打造的以批發(fā)為主的中低檔消費(fèi)中心。1 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例%%%%%%%%%結(jié)論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢，高消費(fèi)家庭比例越來越大，為未來城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎(chǔ)。第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查商鋪投資渠道共設(shè)計(jì)問卷324份，采取入戶和街坊兩種方式，其中150份問卷消費(fèi)者有購買商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計(jì)主要針對150份有效問卷展開，結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析如下：表142（問卷反饋） 消費(fèi)者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。舊的臨街門面容易存在面積太小、通風(fēng)采光不好等原因，新建市場一般存在周邊環(huán)境不好等因素。 消費(fèi)者對商業(yè)鋪面配套服務(wù)的主要需求是：自動扶梯、統(tǒng)一物管、公共衛(wèi)生間、兒童娛樂四方面。l 對商場整體認(rèn)識不夠，對商場的專業(yè)配套要求不高。 瀘州商業(yè)步行街表146開發(fā)商廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營銷策劃公司項(xiàng)目地址江陽區(qū)市府路建筑面積（600個(gè)門面）公攤率一層15%，二層35%。銷售情況開盤第一個(gè)月銷售1100萬，以后由于預(yù)售許可證的原因退房較多。三、主要競爭對手特征共性分析 從商場所處地段環(huán)境而言，各競爭對手升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心等均處于瀘州商業(yè)核心地段，各項(xiàng)目先天條件優(yōu)越。消費(fèi)者的投資經(jīng)營信心不足可以分為以下兩點(diǎn)：一是對商場經(jīng)營信心不足；二是工程形象均較差，對開發(fā)商信心不足。一些地方的零售業(yè)已進(jìn)入混亂無序的狀態(tài)，慘淡經(jīng)營、難以為繼成為諸多零售業(yè)者的寫照。因此優(yōu)越的地理位置對項(xiàng)目的銷售、招商無疑是最好的號召力和靚點(diǎn),這也正是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢。寬闊的商業(yè)空間隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念正在逐漸改變，消費(fèi)意識也開始走向成熟。以本項(xiàng)目在瀘州地區(qū)規(guī)模和本地的城市人口以及消費(fèi)水平，基本上不可能定位為獨(dú)立的一家百貨公司、超市或主題商場，而應(yīng)該是由百貨店、超市、各種專賣店和專業(yè)店及餐飲、娛樂等共同組合的商業(yè)物業(yè)。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費(fèi)者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場競爭力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)商場自身應(yīng)有的價(jià)值。第二節(jié)：形象定位社會發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無時(shí)無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求，正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時(shí)間段內(nèi)要同時(shí)滿足人們物質(zhì)與精神需求。我們將陽光、鮮花、綠地的概念引入購物廣場，從而提倡一種休閑、舒適、親近自然的健康的生活理念，因此建議商場的名稱定為：陽光地帶購物中心 第四節(jié)：經(jīng)營定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，所以，我們建議本項(xiàng)目開發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括百貨店，超級市場、主題專業(yè)店、專賣店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后成立或者聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對商場進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理，實(shí)行商場的所有者、管理者與經(jīng)營者分離，使得各方面的優(yōu)勢互補(bǔ)，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使商場以一個(gè)統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，同時(shí)由于購物廣場內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。男女流行服飾、新潮個(gè)性服飾、流行精品、化妝品（彩妝類）、流行皮件、藝術(shù)攝影、沖洗店、干洗店、銀行網(wǎng)點(diǎn)。南二樓北一樓都市陽光俱樂部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）產(chǎn)品以中檔為主，引進(jìn)國內(nèi)著名運(yùn)動品牌。北三樓消費(fèi)年齡層不定。二、管理內(nèi)容物業(yè)管理：為入租商家和來購物廣場的顧客提供一個(gè)舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、安全保衛(wèi)管理和收取租金和各項(xiàng)費(fèi)用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評估和店鋪指導(dǎo)。工程情況主體工程在2001年底完工，目前正在外立面裝修。 地段優(yōu)勢：項(xiàng)目位于瀘州市中心商業(yè)地帶，北面緊鄰報(bào)恩塔廣場，南面緊鄰規(guī)劃中的步行街，周圍人氣較旺，商業(yè)氛圍濃厚。第三章：營銷策略 營銷策略的制訂應(yīng)考慮目前瀘州市場商業(yè)物業(yè)的競爭態(tài)勢；主要競爭對手的營銷手段；確保項(xiàng)目在銷售上既能符合市場習(xí)慣又有與眾不同之處。而隨著人民生活的改善，手里有余錢的人越來越多，但由于目前較為普通的幾種投資方式都有一定的不穩(wěn)定性，所以更多的人還是選擇將余錢存如銀行，這就保證了當(dāng)一種有保障的投資方式產(chǎn)生時(shí)，人們有可能進(jìn)行選擇。 項(xiàng)目已售一段時(shí)間，項(xiàng)目舊的形象（如價(jià)格過高等）在部分客戶心中流下較深印象，日后不易消除。各競爭商場工程情況：表313項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度備注水晶廣場2層在動工酒城購物中心17層目前已停工升琦發(fā)1層目前已停工商業(yè)大世界5層在動工大什字大廈1層在動工 規(guī)劃優(yōu)勢：南邊為新規(guī)劃的水井溝商業(yè)步行街，本項(xiàng)目臨規(guī)劃步行街，項(xiàng)目潛在地段優(yōu)勢明顯，增值空間較大。西面臨貫穿瀘州市的主干道江陽路,北面臨瀘州標(biāo)志性建筑抱恩塔,東面臨慈善路，南面臨瀘州市唯一的一條純商業(yè)步行街水井溝（人稱瀘州春熙路），位置得天獨(dú)厚。財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是使購物廣場和入租店鋪取得良好效益，具體內(nèi)容包括：一、管理方式 為了對“陽光地帶”購物中心進(jìn)行有效的管理，建議開發(fā)商采用以下兩種方式進(jìn)行操作： １、 成立陽光地帶購物中心物業(yè)管理公司，對商場進(jìn)行物業(yè)方面的管理和業(yè)主的管理；同時(shí)聘請一商業(yè)管理公司對商場的招商和營銷推廣進(jìn)行管理和運(yùn)作。南二樓北一樓 都市陽光俱樂部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）該層的消費(fèi)主要針對18歲—35歲追求運(yùn)動、休閑的消費(fèi)者該層的消費(fèi)主要針對18歲—40歲之間追求品牌、流行、時(shí)尚、休閑的消費(fèi)群。美食廣場、兒童樂園。南二樓少女裝、少淑女裝、淑女裝、男式正裝、休閑裝、內(nèi)衣。商場的名稱應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的本質(zhì)和特點(diǎn)，要好懂易記，朗朗上口；簡潔醒目，區(qū)別明顯，寓意深刻，選擇有新鮮感、流行的個(gè)別名稱，可以巧妙地提高商場知名度，形成形象設(shè)計(jì)的效果。根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目特點(diǎn)、地區(qū)人口密度、發(fā)展商的實(shí)力以及瀘州市的零售商業(yè)發(fā)展趨勢，建議本項(xiàng)目的商場業(yè)態(tài)定位為：綜合性購物廣場一家購物廣場的有效商圈是數(shù)百公里，人口流量須達(dá)到50萬左右，以這樣的要求，我們的購物廣場都將符合這一條件。但必須在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷等方面作慎重的考慮?？墒且灿刑啻笮蜕虉鲇捎诮?jīng)營效果不佳，定位不準(zhǔn)確，而出現(xiàn)客流不旺，租戶難求的困境，由于投資巨大，資金回收也是遙遙無期。隨著交通改善，購物者的活動范圍將大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。以報(bào)恩塔為中心的整個(gè)區(qū)域是瀘州市人流量最大，商業(yè)最繁華、消費(fèi)最集中的鉆石地段。經(jīng)營者迷迷糊糊，消費(fèi)者也懵懵懂懂，面對各種新興的零售業(yè)態(tài)，來不及細(xì)加消化,就已置身其中。 分析在售商場成功案例，一個(gè)商場的成功銷售主要取決于：A、 把握市場機(jī)會點(diǎn)；B、 產(chǎn)品自身優(yōu)勢突出；C、 獨(dú)特銷售方式、良好的市場推廣、包裝。在商業(yè)物業(yè)供給過大，競爭激烈的市場環(huán)境下，采取返租形式，樹立和保障了消費(fèi)者投資信心和利益，再結(jié)合商場的價(jià)格和地段，突出了商場的投資價(jià)值。配套設(shè)施樓梯交房標(biāo)準(zhǔn)樓梯、過道地面裝修策劃銷售方式采取投資戶（所有權(quán)）、經(jīng)營戶（使用權(quán)）分離的方式，銷售鋪位劃分較小，租賃鋪位根據(jù)客戶需要劃分；返租銷售方式，返租率8%，年限3—6年。配套設(shè)施觀光電梯交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平策劃銷售方式常規(guī)銷售、招大型商家。1 在白塔附近的黃金地段，消費(fèi)者對門面的主要認(rèn)同價(jià)格（使用面積）為：35000元/㎡以下。 消費(fèi)者需要銀行按揭的成數(shù)：五成十年為主。 已購買商業(yè)鋪面的那部分消費(fèi)者，對商業(yè)鋪面的不滿意主要表現(xiàn)為：面積太小、通風(fēng)采光、周邊環(huán)境不好三大因素。城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專業(yè)市場和集貿(mào)市場為主，市場的供給量在20萬方左右，供給物業(yè)市場定位的的差異化和專業(yè)性較為明顯。1 您最高學(xué)歷是高中或以下大專本科碩士或以上數(shù)量217184203比例%%%%結(jié)論：城市市民文化素質(zhì)正逐漸提高，對外界的新生事物的接受和認(rèn)知程度也隨之而提高，這對于新興的零售業(yè)態(tài)的進(jìn)入和發(fā)展將是一大幸事。目前瀘州市政府主要圍繞水井溝、白招牌一帶打造商業(yè)核心區(qū)，從商業(yè)價(jià)值來看此地段具有“成都春熙路”、“重慶解放碑的同等意義，類似這樣的新城規(guī)劃在回龍灣和大山坪也在規(guī)劃和籌建。就匯通、摩爾而言幾乎占據(jù)了整個(gè)瀘州商業(yè)中心市場，匯通正以瀘州商業(yè)老大的地位，以百貨公司和超市的形式向周邊區(qū)縣快速發(fā)展，預(yù)料今后此一趨向更加明顯，提供城郊和鄉(xiāng)村住家消費(fèi)為主的城鎮(zhèn)商圈將明顯成型且高速成長。其零售商業(yè)市場的落后可見一斑。在經(jīng)營管理上實(shí)行了統(tǒng)一商場形象、并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對人員和貨品進(jìn)行統(tǒng)一的管理。同時(shí)，由于該區(qū)域內(nèi)分布大量的居民社區(qū)，具有大量潛在的消費(fèi)群體，因此，該商業(yè)區(qū)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Α?水井溝商業(yè)區(qū)水井溝商業(yè)區(qū)東起珠子街、西至蘇公路、南起治平路、北至江陽北路，是本市商業(yè)中心區(qū)域。 沱江商業(yè)城區(qū)域沱江商業(yè)城區(qū)域以公交鞋城為中心。 本章相關(guān)結(jié)論l 瀘州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。水井溝商圈的商業(yè)物業(yè)主要以大型商場為主。 通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊網(wǎng)絡(luò)先進(jìn)高效已建成國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上規(guī)模最大、信息最齊全的酒類專業(yè)網(wǎng)— —中國酒類信息網(wǎng)、中國西部農(nóng)副產(chǎn)品市場信息網(wǎng)、中國西部化工城信息網(wǎng)。西部化工城總體規(guī)劃已經(jīng)完成，于去年 10月19日在成都通過專家評審?，F(xiàn)已發(fā)展成為以瀘州老窖股份有限公司、古藺郎酒廠為骨干體系的國家級、省級飲料酒釀造業(yè)綜合體系，是全國同時(shí)擁有兩個(gè)國家名酒的三個(gè)地區(qū)之一。二、瀘州的主要支柱產(chǎn)業(yè)基本情況　　瀘州是一個(gè)以化工、機(jī)械、釀酒為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市，工業(yè)在這個(gè)城市中起著舉足輕重的地位和作用。 瀘縣1513平方公里，轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。%。在此次市場研究過程中，為真實(shí)反映目標(biāo)客戶的投資心態(tài)；幫助項(xiàng)目進(jìn)行正確的商場定位，我們一共設(shè)計(jì)了三部分共10個(gè)主題的調(diào)查，分別是背景資料調(diào)查（幫助正確認(rèn)識項(xiàng)目大環(huán)境）；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢調(diào)查（幫助商場進(jìn)行符合市場的規(guī)劃和定位）；商業(yè)物業(yè)調(diào)查（正視市場競爭，打造差異化策略）。瀘州綠地商城分析管理策劃報(bào)告作者：日期：前 言瀘州綠地商城位于瀘州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈”，從產(chǎn)品本身所處地理位置來看，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是受到投資者或經(jīng)營戶追捧的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。綠地商城是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但由于其是純粹的商業(yè)物業(yè)，則調(diào)查對象不僅涵蓋了未來的目標(biāo)客戶，同時(shí)消費(fèi)行為的調(diào)查也是非常必要的。2000年，%。 納溪區(qū)，轄9個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約47萬余人，%，工業(yè)總產(chǎn)值增長率9%，%，%，%。2000年,GDP14億元,%。３、 發(fā)達(dá)的釀酒工業(yè)瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，以盛產(chǎn)國家名酒“瀘州老窖酒”和“古藺郎酒”馳名中外，是國家名優(yōu)酒生產(chǎn)基地，舉世聞名的酒城?！钡臎Q策。瀘州港集裝箱多用途碼頭是年吞吐量5萬標(biāo)箱的直立式綜合性碼頭。三、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前在售的商業(yè)物業(yè)總量在40萬方左右，商業(yè)物業(yè)的分布主要集中在市中心水井溝商圈、大山坪商圈及城北新區(qū)一帶。瀘州市商業(yè)物業(yè)較大的供給量必然導(dǎo)致競爭的白熱化，商業(yè)物業(yè)競爭的趨勢也必然從地段、價(jià)格的硬件競爭向商場規(guī)劃、商場個(gè)性、商業(yè)及物業(yè)管理等軟件競爭發(fā)展。就目前而言，瀘州市商業(yè)主要集中分布于沱江商業(yè)城、水井溝商業(yè)區(qū)、白招牌商業(yè)區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)。嚴(yán)格來講，整個(gè)商業(yè)區(qū)只能算是一個(gè)傳統(tǒng)的綜合批發(fā)市場，而不能稱之為商圈。特色商業(yè)街的形成上還有待一定時(shí)間的培育。商場經(jīng)營模式主要采取聯(lián)營為主的經(jīng)營方式。消費(fèi)者需要購買適合自己消費(fèi)品都只能遠(yuǎn)赴成都、重慶等大城市。20世紀(jì)80年代后的快速轉(zhuǎn)變中，上海、廣州、北京、重慶等以外的次級城市消費(fèi)力量已明顯成長至不可忽視的地步，大型零售業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)往次級都會區(qū)發(fā)展，由于周邊商圈的成熟，使城市中原來核心商圈的地位開始受到威脅和動搖。副都市與都會區(qū)的交通轉(zhuǎn)接樞紐，將形成新的大型商圈。 三、 被調(diào)查者基本情況表133（問卷反饋）1 請問您的年齡是多少25歲以下25—40歲41—50歲51—60歲61歲以上數(shù)量6118950231比例%%%%%結(jié)論：年輕人正逐漸成為城市商業(yè)的主體消費(fèi)群，城市零售商業(yè)的發(fā)展也將不可忽視這一消費(fèi)群。㎡左右。分析：瀘州目前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商家經(jīng)營狀況較好，欲想介入商貿(mào)的群體較大。分析：按揭可以讓消費(fèi)者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運(yùn)營成本。 1 消費(fèi)者認(rèn)為白塔附近的商場商鋪價(jià)