【正文】 世界之窗歡樂谷歷年追加投資約香港迪斯尼樂園—250億500（預(yù)計(jì)）2501. 深圳華僑城集團(tuán)旗下的四下主題公園平均利潤率達(dá)18％以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3－5％的社會(huì)平均投資利潤率。收入的80%是門票收入，園內(nèi)商品經(jīng)營收入只占 20%左右。國內(nèi)的主題公園投資一般在4至5億元人民幣。如民俗風(fēng)情、歷史文化、未來科技、自然生態(tài)、微縮景觀等。成都省統(tǒng)計(jì)局公布權(quán)威統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2003年底，平均35人就擁有1臺(tái)私家車，幾乎為全省私人民用汽車保有量的一半，而全川三分之二以上的私人轎車也云集在這里；，%。項(xiàng)目作為進(jìn)入川西北的交通要道以及自駕游的重要目的地，目標(biāo)客戶對(duì)象顯然不能只著眼于成都市民，而應(yīng)該是國內(nèi)外進(jìn)入川、藏的自駕車游客，其中我們重點(diǎn)分析國內(nèi)的自駕游市場(chǎng)。此外，成都市還將投資20億建設(shè)“世紀(jì)城（二）項(xiàng)目市會(huì)議市場(chǎng)需求隨著項(xiàng)目城市地位的提高和投資環(huán)境的改善，越來越多的外來企業(yè)也開始進(jìn)駐項(xiàng)目，如世界500強(qiáng)的拉法基水泥廠、中國西部大開發(fā)重點(diǎn)工程紫坪鋪水利開發(fā)公司、臺(tái)灣益華食品、臺(tái)灣鑫威光電、臺(tái)灣天興砂石、西安達(dá)爾曼項(xiàng)目鉆石加工中心、江蘇揚(yáng)子江海蒂藥業(yè)、連云港中金醫(yī)藥包裝、東軟IT學(xué)院等。成都城東區(qū)域由于相繼推出一些中高端住宅，目前總體均價(jià)已經(jīng)突破4000元/平方米，特別是城東南區(qū)域住宅開發(fā)在今年保持了持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，除區(qū)域優(yōu)勢(shì)被大力發(fā)掘外，品牌開發(fā)商的入駐也是價(jià)格提升的重要原因之一。華僑城集團(tuán)旅游業(yè)是在沒有任何旅游資源的情況下，從興建中國第一個(gè)主題公園――錦繡中華微縮景區(qū)起步，相繼成功開發(fā)建設(shè)了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等四大主題公園以及深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場(chǎng)、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積近5平方公里的文化旅游度假區(qū)。在滿足現(xiàn)代都市旅游的同時(shí)，更改善和美化了城區(qū)生活環(huán)境及保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境。與一般城區(qū)規(guī)劃不同，華僑城特別注重人行系統(tǒng)規(guī)劃，貫穿城區(qū)中心地帶建立起的步行街系統(tǒng)，直接與城區(qū)干道公交車站、城區(qū)停車場(chǎng)連接。如由威尼斯酒店等組成的星級(jí)酒店群、以銅鑼灣廣場(chǎng)為主體構(gòu)成的華僑城片區(qū)購物休閑娛樂區(qū)，以漢唐大廈為樞紐的現(xiàn)代商務(wù)辦公中心、以何香凝美術(shù)館和華夏藝術(shù)中心為平臺(tái)的展覽、演出等文化中心等等，構(gòu)成相關(guān)的輔助產(chǎn)業(yè)集群。更有暨南大學(xué)中旅學(xué)院是培養(yǎng)國家高級(jí)旅游人才的著名高等學(xué)府。項(xiàng)目市區(qū)基本由灌口鎮(zhèn)和幸福鎮(zhèn)構(gòu)成，地處成都市區(qū)西北，沿成灌高速公路距成都市區(qū)約55公里車程，沿省道向南約15公里可至青城山，交通便利。由于位于幸福大道、迎賓大道和連接成都的快速通道出口，土地成本可控，社區(qū)人文環(huán)境簡(jiǎn)潔，加之政府將搬遷至此的計(jì)劃造成了一定的心理影響，使大部分項(xiàng)目具有相對(duì)較高的素質(zhì)和價(jià)格。但項(xiàng)目市除旅游外缺乏其它產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的擴(kuò)大在今后也會(huì)更依賴于成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動(dòng)。1. 由于項(xiàng)目市城市規(guī)模、市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等的限制，單一的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式不足以提高土地的價(jià)值，也不能吸引更多的資金注入，本地塊要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須把它作為成都市的次中心考慮，建設(shè)一個(gè)具國際化功能配套中心，有完善的生活配套設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)，才能使土地具有更高的升值空間。因此我們?cè)陧?xiàng)目城市發(fā)展和基地發(fā)展的選擇上，不僅從這一角度著手，應(yīng)著眼更廣：項(xiàng)目地處“大成都”與“阿壩組團(tuán)”之間，是成都平原與川西北高原的接合部，漢族文化與藏羌少數(shù)民族文化的融合點(diǎn)，更是四川本地旅游主要人流的必經(jīng)之地。 項(xiàng)目城市西區(qū)位于項(xiàng)目城市西側(cè)，青城山腳下，現(xiàn)玉堂區(qū)范圍內(nèi)，與主城區(qū)隔岷江相望。地塊過于平坦，不利于景觀營造，沿江堤壩高出地平，遮蔽視線，河流承擔(dān)灌溉功能，水流湍急，親水性差。領(lǐng)先者戰(zhàn)略補(bǔ)缺者戰(zhàn)略跟隨者戰(zhàn)略挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略圖51 項(xiàng)目西區(qū)SWOT分析圖　　通過對(duì)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)的透徹分析，從而建議項(xiàng)目西區(qū)的整體開發(fā)采取領(lǐng)先者戰(zhàn)略，充分把握自己的優(yōu)勢(shì)利用難得機(jī)遇，從高處著眼，制定系列經(jīng)營和競(jìng)爭(zhēng)策略?！?市場(chǎng)聚集效應(yīng)促使項(xiàng)目城市整體建設(shè)水平和居民素質(zhì)的提高，不但使本社區(qū)在本地消費(fèi)市場(chǎng)方面獲得穩(wěn)定基礎(chǔ)，也產(chǎn)生了可持續(xù)發(fā)展的更大可能。主題公園：以藏羌文化符號(hào)包裝的主題游樂園。生態(tài)商務(wù)：人性化的生態(tài)辦公環(huán)境，滿足部分高端科研、設(shè)計(jì)、策劃等行業(yè)公司需求的“生態(tài)商務(wù)花園”。1. 由于項(xiàng)目市城市規(guī)模、市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等的限制，單一的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)模式不足以提高土地的價(jià)值，也不能吸引更多的資金注入，本地塊要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須把它作為成都市的次中心考慮，建設(shè)一個(gè)具國際化功能配套中心，有完善的生活配套設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)，才能使土地具有更高的升值空間?！　　　　?項(xiàng)目檔次定位：項(xiàng)目可定位于引領(lǐng)時(shí)尚的國際主題生態(tài)社區(qū)，突破過往房產(chǎn)銷售的貫常模式，推出生活方式的人文需求。旅游區(qū)整體功能上必須滿足食、住、行、游、購、娛旅游六大要素，這六要素相互支撐，在空間上合理配置，形成綜合服務(wù)能力，以滿足游客各種需求。大型主題公園將是主題社區(qū)的核心部分，公園建設(shè)運(yùn)用體驗(yàn)就是生活，生活就是體驗(yàn)的設(shè)計(jì)理念，利用現(xiàn)代高科技成果來包裝旅游產(chǎn)品，以綠色和生態(tài)為背景主題，以都市時(shí)尚文化為基本主題，在一片綠色森林的環(huán)繞中，建造一個(gè)充滿現(xiàn)代都市娛樂氛圍的旅游主題公園。Mall of America的主力店主要由4間本地的百貨公司組成(Macy’s, Bloomingdales, Nordstorm及Sears)，分別配置于商場(chǎng)內(nèi)四個(gè)主要零售位置的四個(gè)角落。此外，此商場(chǎng)距離Twin Cities國際機(jī)場(chǎng)少于2公里，并座落于擁有7,000間房間的酒店附近，對(duì)于本地及外地游客來說，地理位置均十分方便。此購物中心總建筑面積為420萬平方呎(可出租的建筑面積為250萬平方呎)，擁有逾12,000個(gè)停車位。根據(jù)規(guī)劃設(shè)想，北京華僑城旅游主題社區(qū)首先在完成北京市政府綠化隔離帶建設(shè)任務(wù)的前提下，利用有關(guān)優(yōu)惠政策，進(jìn)行主題公園建設(shè)和主題房地產(chǎn)開發(fā)，并將二者有機(jī)的結(jié)合在一起，形成一個(gè)具有特色和品位的文化生態(tài)主題社區(qū)。綜合考慮資金、人力、物力供給因素，以及游客偏好、需求等各個(gè)因素，隨時(shí)間的變化，旅游區(qū)的開發(fā)應(yīng)采取階段模式，分階段合理配置資金、人力、物力，開發(fā)適合各階段游客偏好、需求的項(xiàng)目，做到最優(yōu)配置下產(chǎn)品與市場(chǎng)的結(jié)合。綜上所述，本地塊的房地產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)遇，規(guī)模化的開發(fā)經(jīng)營方向和獨(dú)特的形象定位將使本地塊房地產(chǎn)業(yè)成為大成都都市圈的新亮點(diǎn)。有規(guī)模，更有系統(tǒng)，功能齊全，即使在里面逛上幾個(gè)星期，生活上的種種需求都可在里面得到滿足。shopping mall：是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所，屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西區(qū)隔外江與項(xiàng)目舊城相望，良好的自身?xiàng)l件賦予其滿足人們對(duì)項(xiàng)目的人文與情感訴求的可能，它將革新“天府之源”的概念，基于濃厚的歷史感，更多的表達(dá)一種積極向上的美好愿望，隱喻“天府之國”繁榮與美好的源頭恰如此處。作為一個(gè)新開發(fā)的項(xiàng)目，在市場(chǎng)的發(fā)展變化方面，比較合理的預(yù)期是：◆ 首先以主題化、規(guī)模化、精致化、高附加值的產(chǎn)品高姿態(tài)地吸引成都中高端休閑消費(fèi)群的關(guān)注。1. 西部開發(fā)；2. 大成都旅游圈的逐漸成熟；3. 現(xiàn)有的市場(chǎng)盲點(diǎn)提供了廣闊的市場(chǎng)拓展空間；4. “新型休閑”的普遍認(rèn)知與現(xiàn)有供給的差距；5. 川西北旅游圈的高姿態(tài)開發(fā)。限制因素：熊貓棲息地保護(hù)線、世界遺產(chǎn)保護(hù)線、國家風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)線穿境而過，與地塊建設(shè)形成一定矛盾沖突。同是世界遺產(chǎn)擁有城市的西安，是項(xiàng)目市的4倍，樂山2004年1～8月接待801萬人次，也是項(xiàng)目市的3倍。綜上所述，本地塊的房地產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)遇，規(guī)?；拈_發(fā)經(jīng)營方向和獨(dú)特的形象定位將使本地塊房地產(chǎn)業(yè)成為大成都都市圈的新亮點(diǎn)。去年12個(gè)項(xiàng)目市房地產(chǎn)項(xiàng)目中，來自成都的房產(chǎn)公司就簽約了其中10個(gè)項(xiàng)目。1. 作為是成都后花園的項(xiàng)目，隨著成灌高速公路的貫通，縮短了成都與項(xiàng)目距的離，同時(shí)也為這一區(qū)域的房地產(chǎn)開注入了新的活力。項(xiàng)目城東南區(qū)域范圍內(nèi)，是目前房地產(chǎn)較集中的板塊。資源，將生活體驗(yàn)空間和內(nèi)涵放大。華僑城在配套方面最有特色的方面是注重文化和藝術(shù)的配套；注重公共休閑空間的關(guān)系；注重服務(wù)商業(yè)與品牌商業(yè)的比重；并且站在次區(qū)級(jí)服務(wù)中心的層面來強(qiáng)服務(wù)功能。與旅游產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)從為生活配套建設(shè)和公園建設(shè)逐步壯大，尤其是近五年迅速擴(kuò)張，發(fā)展成為中國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)之一，綜合實(shí)力和銷售收入連續(xù)三年名列深圳三甲，代表樓盤意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)波托菲諾更是中國高尚住宅的典范之作。商業(yè)等配套功能區(qū)通過酒店、商務(wù)和商業(yè)的過渡和銜接與居住混合布局，使得整個(gè)城區(qū)形態(tài)豐富，充滿生活趣味和活力。 華僑城以總體規(guī)劃為原則，提出“在花園中建城市，而不是在城市中建花園”的先進(jìn)理念，堅(jiān)持以人為本的建筑理念，在建筑布局、園林規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)中，始終將清新的自然氣息與濃郁的人文氛圍、開放式的建筑空間與藝術(shù)化園林生態(tài)融為一體，建筑與景觀、景觀與人、人與建筑三者之間親密溝通、和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)“環(huán)境+質(zhì)量+文化”的地產(chǎn)品牌，全面提升生活品質(zhì)，創(chuàng)造中國新世紀(jì)生活示范城?？傮w上形成了一個(gè)集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑為一體、占地總面積近5平方公里的文化旅游度假區(qū)。“大成都”房地產(chǎn)業(yè)概況2004年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)一改2003年上半年供小于求的局面，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，新盤大盤不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，尤其是外地地產(chǎn)巨頭的進(jìn)入，更刺激了大成都都市圈的擴(kuò)張。成都市和阿壩州可謂四川會(huì)議市場(chǎng)的兩翼，在他們的外圍，還有一批會(huì)議酒店蓄勢(shì)待發(fā)。現(xiàn)在已經(jīng)擁有了7家五星級(jí)和14家四星級(jí)的會(huì)議酒店，其中不乏加州花園、凱賓思基、喜來登和總府皇冠假日酒店等國際知名會(huì)議中心。在珠江三角洲、長江三角洲、京津塘及環(huán)渤海地區(qū)和四川盆地，高速公路的覆蓋率超過23%，接近世界平均水平。推薦（一）大成都自駕游目前，大成都在區(qū)內(nèi)觀光旅游、探險(xiǎn)旅游、休閑旅游的持續(xù)牽引下，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，大成都自駕游的市場(chǎng)已經(jīng)形成規(guī)模，客源比較穩(wěn)定。公園必須風(fēng)格一致，以娛樂、游樂為主線。東京迪斯尼樂園是1982年建的，投資20億美元；1992年建成的巴黎迪斯尼樂園46億美元；澳大利亞影城雖規(guī)模小，但也用了4億美元；迪斯尼加利福尼亞歷險(xiǎn)樂園投資14億美元；投資最小的是1955年建成的洛杉磯迪斯尼樂園，只花了5700萬美元。迪斯尼多年一直是慣用“三三制”，即每年都要淘汰1／3的硬件設(shè)備，新建 1／3的新概念項(xiàng)目。無錫的“中視影視基地”，連年20%的下滑速度，已近虧損的邊緣。因之，大多的成都市民感覺到，娛樂消費(fèi)沒有很好地得到滿足，娛樂方式太少，具刺激性的項(xiàng)目極少，未能很好地滿足市民休閑所追求的刺激、高雅、求新求奇求險(xiǎn)求愉悅的期望。從本質(zhì)上講，旅游經(jīng)濟(jì)就是人們?nèi)ギ惖伢w驗(yàn)的全過程的服務(wù)經(jīng)濟(jì)。作為成都 “三國文化周”的重頭戲，于2004年10月31日開業(yè)的錦里，建在武候祠旁邊，長350米，是以三國文化為主題的街區(qū)，有“成都版清明上河圖”之稱。其中的商品是有形的，服務(wù)是無形的，而創(chuàng)造出的體驗(yàn)是令人難忘的。（二）基本結(jié)論農(nóng)家樂是目前近郊游憩主要的代表產(chǎn)品，并在成都西南、西北方向形成帶狀分布結(jié)構(gòu)，客源相對(duì)穩(wěn)定，節(jié)假日前往此游憩帶休閑度假，已經(jīng)成為了市民的重要消費(fèi)點(diǎn)；成都近郊游憩產(chǎn)品在檔次上普遍不高，5000余家農(nóng)家樂僅有59家獲得星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并且較高檔次、功能更為全面的的度假村和休閑酒店類產(chǎn)品明顯不足；項(xiàng)目擁有了5家星級(jí)農(nóng)家樂，表明已經(jīng)占一定市場(chǎng)份額，并有了相當(dāng)好的聲譽(yù)，隨著都汶高速公路的通車，估計(jì)到項(xiàng)目休閑度假的成都市民數(shù)量還將持續(xù)上升。暫且不提成都作為川藏旅游的集散地身份，單就其作為旅游目的地來說，無論是面向外地游客的以青城山－項(xiàng)目、武候祠、杜甫草堂為首的觀光游覽型產(chǎn)品，還是面向本地游客的以龍泉驛、溫江、茶館為代表的休閑游憩型產(chǎn)品，都呈現(xiàn)出資源依賴性強(qiáng)、規(guī)模小、附加值不高的特點(diǎn)，便造成產(chǎn)品形象傳統(tǒng)、游客停留時(shí)間短、過夜率不高的現(xiàn)象，這對(duì)于地區(qū)旅游業(yè)的長線發(fā)展是極其不利的。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局，2001年成都旅游業(yè)取得了令人矚目的成績(jī)：全年接待入境游客人數(shù)首次突破 30萬人次，外匯收入首次突破 1億美元大關(guān)，全市旅游總收入 ，增長 ％，占全市 GDP的 ％，占全市第三產(chǎn)業(yè)的 22％。3. 無論是私家車當(dāng)前保有量、未來購買需求，還是從旅游方式、交通工具的選擇上，都不難看出“大成都”自駕車旅游的消費(fèi)趨勢(shì)和潛力，建議設(shè)置符合需求的專項(xiàng)產(chǎn)品。分析結(jié)果：成都居民具有較高的私家車擁有率，而且私家車擁有率在未來1~2年將會(huì)有較大的增長，他們是該項(xiàng)目的非常巨大的潛在客源市場(chǎng)。分析結(jié)果: 路途花費(fèi)時(shí)間在3～8小時(shí)，游客選擇的主要交通方式為公共交通，其次為自駕車，旅行團(tuán)車與順道車位居第三。宗教類的景點(diǎn)相對(duì)于一些信徒就較感興趣。多方統(tǒng)計(jì)資料顯示，現(xiàn)階段參團(tuán)旅游仍然是去四川的游客中大部分人的選擇，在項(xiàng)目啟動(dòng)期不可忽視的市場(chǎng)力量。分析結(jié)果：目前到川游客的主要?jiǎng)訖C(jī)為旅游觀光。城市西區(qū)是未來項(xiàng)目市發(fā)展的重要組成部分，為了保障該區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)展國際化的高標(biāo)準(zhǔn)要求，現(xiàn)主要從旅游市場(chǎng)環(huán)境、供