【正文】 和規(guī)劃布局174。推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣客戶買鋪時(shí)承諾按發(fā)展商規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的，并交納1萬元開業(yè)保證金（對準(zhǔn)時(shí)開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購須知》中注明。反租銷售針對部分位置較差，預(yù)計(jì)銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段?！鏊脱b修除公共地方裝修外，對于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。餓了有地方吃東西174。吸引不同消費(fèi)群體的循環(huán)消費(fèi)n靈活集中的經(jīng)營組合，適合各層面的經(jīng)營者n一系列的旺場推廣、租售措施，保證項(xiàng)目的銷售和招租雙贏633旺財(cái)（經(jīng)營收益）提高顧客消費(fèi)率n想看的能看到634運(yùn)用多元化經(jīng)營策略，提高日均銷售額和利潤n傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營管理模式。從社會(huì)分工的角度看，發(fā)展商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，對于經(jīng)營管理的專業(yè)問題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營管理公司實(shí)施，更有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作。將這些專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場的整體發(fā)展。計(jì)算機(jī)網(wǎng)頁通過INTERNET，將商場的主題、定位、特色、商戶組合、最新信息等向全國、國際進(jìn)行推廣，樹立商場的形象，吸引國內(nèi)外游客消費(fèi)。如我司在19992000 年操作的商業(yè)項(xiàng)目廣州中華廣場，總建筑面積18萬平方米，以“廣州首個(gè)熱帶園林休閑購物新天地”為主題定位。 CD/雅圖時(shí)裝/KRIZIA/登喜路/金利來/道蒙/FREE BIRD/康威服飾/曼奴運(yùn)動(dòng)服裝/班尼路服裝有限公司/莎蓮奴/TOPPY/上海東方鱷魚服飾有限公司/東方眼鏡/先施眼鏡/老人頭/康妮雅/戴安芬內(nèi)衣/觀奇洋服/經(jīng)典故事/卡路?約翰/歌莉婭時(shí)裝/百麗鞋業(yè)/(香港)化妝品公司/卡西歐 /頂好首飾/周生生珠寶金行/周大福珠寶金行/紅孩兒/謝瑞麟珠寶金行/萊福珠寶/屈臣氏/百佳/蕉葉風(fēng)味集團(tuán)/綠茵閣/大禾回轉(zhuǎn)壽司店/金旺莊韓國料理 /荔港名食家/除了以上曾經(jīng)服務(wù)過的客戶，我司還為以下各類行業(yè)著名品牌的特約商鋪拓展顧問：SAWATCH（時(shí)尚名表系列） SUSSI（古色女裝）華倫天奴（服裝） 麥當(dāng)勞 先施眼鏡DUNHILL（登喜路） 芭迪鞋業(yè)JESSZCA（女裝） e180。規(guī)模施工進(jìn)度四房：193247復(fù)式：365442連體高層8300元/m2單體高層公寓準(zhǔn)現(xiàn)樓n項(xiàng)目旁的高架橋建筑，令項(xiàng)目低層單位受景觀和噪聲的影響。大連市內(nèi)的私營企業(yè)主和高收入人士，年齡介于3050之間。n43形象定位項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。355095110通過酒店一方面管理項(xiàng)目住宅部分的配套設(shè)施，另一方面為B號樓提供服務(wù)，體現(xiàn)其價(jià)值。建議其戶型和面積比例如下：戶型24小三房30四房752戶型設(shè)計(jì)建議：n711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)lu由于A號樓相對檔次略次，有利于項(xiàng)目住宅部分實(shí)施低開高走策略。階段招商進(jìn)度177。08000五個(gè)月80%C號樓（29500）.D號樓（22620）333，568，000五B號樓（3600）D區(qū)1/2（5981）E區(qū)1/2（8412）（含D。80%四個(gè)月15000銷售總額一銷售進(jìn)度利用A、B區(qū)銷售勢頭，招商狀態(tài)和下沉式廣場概念進(jìn)行促銷。說明3：u在推廣宣傳上發(fā)揮其互利優(yōu)勢，一方面住宅為商業(yè)提供客源，另一方面，高檔次的商業(yè)氣氛使 住宅價(jià)值提升。6項(xiàng)目命名的初步建議61項(xiàng)目整體命名由于本項(xiàng)目的住宅是走高檔路線，與時(shí)尚、潮流的商業(yè)一起聯(lián)動(dòng)，互相輝映，因此項(xiàng)目以一個(gè)融合大氣與時(shí)尚的命名為：濱城國際都會(huì)62商業(yè)命名因?yàn)橐怀霰卷?xiàng)目的商業(yè)是一個(gè)個(gè)性化很強(qiáng)的商業(yè)形象，且能融入新穎獨(dú)特“異國風(fēng)情”的主題概念，也能囊括“集旅游、娛樂、購物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存；給人一個(gè)深刻、易記的印象。1601801201307590作為長期收益的手段之一，畢竟大連擁有著巨大的旅游資源。10另外，根據(jù)B號樓的功能，建議可采取“產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店”的概念進(jìn)行操作和銷售，其目的如下：n40小三房比例一房投資性作為公寓概念，應(yīng)既可居住，又可辦公，其投資價(jià)值比一般住宅較理想，這對于投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項(xiàng)目的銷售單價(jià)較高，故可在面積上盡可能令其總有所控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。42產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目所具備的先天優(yōu)勢和以上所述的目標(biāo)客戶層定位，令本項(xiàng)目住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。東北地區(qū)的高級公務(wù)人員。31住宅的目標(biāo)客戶分析nn景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。8200元/m284㎡豪裝雍景臺(tái)小區(qū)式高層住宅均價(jià)樓盤914豐富商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，成功個(gè)案包括參與經(jīng)營管理廣州天河城項(xiàng)目，不僅令其連續(xù)數(shù)年出租率達(dá)100%，更令其場內(nèi)的店中店租金不斷攀升至每月20002500元/平方米，逼近廣州北京路的一些臨街鋪面，且通過種種經(jīng)營手法，令整個(gè)商場一直處于中上檔次，成為廣州經(jīng)營管理最成功的商業(yè)物業(yè)之一，其營業(yè)額位居廣東省首位。912具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)，了解招商運(yùn)作過程的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場、廣百新翼、中信廣場購物城等著名商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。樓層互動(dòng)促銷：如在首層消費(fèi)100元，即可獲贈(zèng)二層消費(fèi)券20元通過互動(dòng)促銷措施，使商場整體結(jié)合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費(fèi)，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價(jià)值得到充分挖掘。n◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè)—天河城的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。642采用經(jīng)營模式的論證①因此我們必須尋求一種適合時(shí)代要求又適用于綜合商場的經(jīng)營管理模式。高價(jià)：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí)64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式①想吃、愛吃的能吃到n充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境n橫向引導(dǎo)：流行區(qū) 運(yùn)動(dòng)區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū)632旺場（投資者和商家）n走累了有地方休息n■免租期根據(jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。nn公關(guān)活動(dòng)：174。確保升值的商場售價(jià)體系174。創(chuàng)新的經(jīng)營理念174。報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主n加推新一期鋪位174。慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)◎租售第三階段n推廣重點(diǎn)：174。公關(guān)活動(dòng)：174。項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景174。媒體組合：174。高調(diào)亮相174。租售策略174。本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會(huì)174。推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景n主力經(jīng)營商戶（體現(xiàn)商場形象和檔次）n5商場的租售策略51目標(biāo)客戶511銷售目標(biāo)客戶（投資客、品牌商戶/廠家、個(gè)體經(jīng)營者）n于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風(fēng)格或配套設(shè)施進(jìn)行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項(xiàng)目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導(dǎo)向的效果?！鲅b修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風(fēng)情文化。租售做法：部分以招商為主，用“SPA”會(huì)館經(jīng)營，吸引女性消費(fèi)者；部分通過34家行業(yè)主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群租售做法：以3—4家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動(dòng)。可將D、E地塊與勞動(dòng)公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便，n此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。n46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議461針對項(xiàng)目整塊建議◎ 針對本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難以成為一個(gè)整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。l我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃。4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入130億元以上，相當(dāng)于GDP10％左右。■經(jīng)營角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔1． 高檔次的經(jīng)營對本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。日常便利商場n442商場類型①以地理為類別，商場可分為：nn休閑的購物環(huán)境。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到。假設(shè)每月消費(fèi)1000元。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在15歲到45歲的。423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。416一般商場的成熟期都需要35年。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場比比皆是的。412現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。③面對的勞動(dòng)公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項(xiàng)目帶來一定的商機(jī)。項(xiàng)目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。Only、w。※商品布局樓層屬于大型專業(yè)商場。值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進(jìn)場條件是商場抽志27%，但包含所有費(fèi)用，除了來自游戲機(jī)的用電外。大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán)大連宏孚大廈有限公司大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會(huì)社大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司友誼集團(tuán)秋林百貨、香港先施大連友誼集團(tuán)大連商場股份有限公司大連商場股份有限公司發(fā)展商/投資商無黃河路與西安路交匯處2奧林匹克廣場1中山路552號2五一廣場1中山路47號1青泥洼橋商業(yè)區(qū)20同興街25號3人民路2青泥洼橋商業(yè)區(qū)2青山街1號無長江路123號無沙河口區(qū)臺(tái)山無黃河路667號無黃河路663號無金三角無黃河路與西安路交叉口1西安路2人民體育場北奧林匹克廣場1奧林匹克廣場2上海路1港灣街7號無大連火車站前廣場1五惠路3大連火車站前廣場1青泥洼橋1人民路中段1青泥洼橋無天津街西段2人民路2號無天津街西段2友好街42號1勝利廣場旁無長江路1人民路2號1青泥洼橋無天津街中段1天津街中段層數(shù)（地下）位置55%72，500中山2000年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。6872住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略6871住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性676項(xiàng)目命名的初步建議645 產(chǎn)品建議6241項(xiàng)目理解603 目標(biāo)客戶的定位和分類57第二部分：住宅部分1大連住宅市場概況分析55912具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)，5374經(jīng)營促銷手段參考52643結(jié)論49634運(yùn)用多元化經(jīng)營策略，4863效果4761角色4155主要促銷手段40512招商客戶3547項(xiàng)目的特色如何營造33461針對項(xiàng)目整塊建議29※ 借用其它元素的吸引力28※ 主題新穎的吸引2545本項(xiàng)目產(chǎn)品定位2244市場需要什么184市場定位16S——項(xiàng)目優(yōu)勢12233大連奧林匹克購物廣場7223市場售價(jià)及租金反映6213商場相對比較集中52大連市的商業(yè)分析隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。目前的進(jìn)場條件是商場抽成2328%左右。C座夾層聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界地下二層勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場、休閑吧232大連大世界家居廣場位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場4號開業(yè)日期： 2001年4月21日商場總樓面建筑面積： 71，000平方米樓層： 地上五層，地下一層營業(yè)時(shí)間： 上午9時(shí)至午8時(shí)招商條件： 地下一層和地上一層整體出租※現(xiàn)場氣氛商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。各種建材及散件房地產(chǎn)交易市場水具廚具家具商場業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂區(qū)等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一