【正文】 料，%，另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等４９個(gè)少數(shù)民族，％，其中尤以回族人口居多。——淮海路、黃河南路、建國(guó)路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較好，行車方便。增長(zhǎng)的主要原因：市政府積極推行一系列有力的措施，在去年基礎(chǔ)上再次提高企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)和工資指導(dǎo)線；加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)政策執(zhí)行情況的檢查和監(jiān)督；機(jī)關(guān)事業(yè)單位年度考核晉級(jí)。5)、居民收入水平位居全省第七　　2004年1—9月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。2)、教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出增幅較大　　隨著居民生活質(zhì)量的提高，物質(zhì)生活的日益豐富，社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，愈來(lái)愈多的人們對(duì)“知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富”有了更深的理解。%。2)、居民消費(fèi)傾向下降。其主要表現(xiàn)為：第三季度土地市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格有明顯上升；開發(fā)企業(yè)注重樓盤品牌意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，物業(yè)管理意識(shí)也得到加強(qiáng)。云龍湖西岸板塊 地理范圍為云龍湖以西地區(qū)，代表樓盤有：湖森堡、南湖一棟洋房、太陽(yáng)花園 三、細(xì)分物業(yè)簡(jiǎn)述 疊加u 市場(chǎng)供應(yīng)量：180套左右u 主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊u 主力總價(jià)范圍：32萬(wàn)u 主力面積：185200㎡u 單價(jià)：1700 RMB/㎡左右u 代表樓盤：嘉慧園 由于目前僅嘉慧園推出疊加別墅有明確的價(jià)格，其本身品質(zhì)不高，單價(jià)偏低；因而徐州有品質(zhì)的疊加別墅有一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。價(jià)格分布分析通過(guò)分析可以得出新區(qū)別墅總價(jià)：疊加32萬(wàn)、聯(lián)排60萬(wàn)、雙拼100萬(wàn)、獨(dú)棟110170萬(wàn)。 占地面積：1500㎡216。 入市時(shí)點(diǎn)：一期03年底、二期04年6月、三期目前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)216。 物業(yè)管理：久隆集團(tuán)216。本案有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：u 案名：“久隆鳳凰城”將開發(fā)商品牌與項(xiàng)目所處的區(qū)位有機(jī)的結(jié)合起來(lái),既體現(xiàn)開發(fā)商品牌,又挖掘項(xiàng)目所在地鳳凰山的效應(yīng).u 規(guī)劃:1500畝的超級(jí)大盤規(guī)劃至關(guān)重要,整體規(guī)劃既體現(xiàn)樓盤品質(zhì)又符合市場(chǎng)需求。 綠化率：40%216。 面積范圍：疊加185200㎡、聯(lián)排230㎡、雙拼280㎡216。216。 占地面積:200余畝216。 面積范圍：疊加190㎡、聯(lián)排225㎡、雙拼310㎡、獨(dú)棟380㎡。臨近云龍湖、鬧中取靜是該區(qū)域的特點(diǎn)，云龍湖西岸也規(guī)劃中的風(fēng)景區(qū)，未來(lái)升值潛力較大。 銷售電話：05165023555023558216。 建筑風(fēng)格: 歐式古典風(fēng)格216。 面積范圍：346507㎡216。 會(huì)所：內(nèi)、外雙會(huì)所。本案距二環(huán)、三環(huán)也有兩三分鐘的車程,距去龍湖的車程在8分鐘.目前周邊的公交僅31路,通至段莊.3）淺析 本案由上海新吉陽(yáng)全程代理，其案名及整體規(guī)劃均翻版原來(lái)項(xiàng)目，雖然有其成功及成熟的一面，但是否被徐州市場(chǎng)接受有待考驗(yàn)；本案全部規(guī)劃為獨(dú)棟別墅，而且面積偏大，總價(jià)抬高后，去化將有一定難度；本案所在的地理位置也是目前所有在售別墅中最差的，完全處于農(nóng)村包圍中，周邊配套、道路通達(dá)度均不理想；本案整體規(guī)劃（綠化、容積率、房型、人工湖、內(nèi)外會(huì)所的概念）將為樓盤增色不少。 面積范圍：聯(lián)排180㎡、獨(dú)棟300400㎡216。 銷售電話：05163861618216。 面積范圍：228266㎡（躍層）216。目前該板塊僅中匯怡心別墅為預(yù)熱盤，金山曉月只剩余兩套獨(dú)棟別墅（這兩套剛開始建造，其余已為準(zhǔn)現(xiàn)房）。 容積率：216。 單價(jià)：預(yù)計(jì)聯(lián)排3000 RMB/㎡左右、雙拼4000 RMB/㎡、獨(dú)棟4500 RMB/㎡216。216。 物業(yè)類型:多層、別墅(獨(dú)棟)216。 客源:市區(qū)客源為主,少量投資客2）交通本案距市中心約15分鐘車程,周邊有3附、73路公交路線.3）淺析 本案用地原為桃園別墅的二期用地,環(huán)球房產(chǎn)接手后規(guī)劃有所改動(dòng),主要開發(fā)多層,別墅的無(wú)品質(zhì)感,其價(jià)格也較低,因此其去化較快,僅剩剛開始造的兩棟(未正式預(yù)售). 第四部分 龍潤(rùn)山莊分析一、項(xiàng)目概況 地理位置：金山東路近云龍湖（云泉山莊西側(cè)） 占地面積：72畝 總建筑面積：㎡ 容積率： 工程進(jìn)度：地下工程 物業(yè)類型：疊加別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅 規(guī)劃：共同51棟，其中49棟住宅、公建2棟二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 自然環(huán)境178。178。 小區(qū)有高品質(zhì)的規(guī)劃,景觀特色未來(lái)是賣點(diǎn)。 開發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目規(guī)模較小，無(wú)規(guī)模效應(yīng)。216。3）產(chǎn)品主題簡(jiǎn)析回歸自然（親自然主義）充分利用本案距云龍湖、云龍山一路之隔的地理優(yōu)勢(shì)及云龍湖、云龍山在徐州人心目中的地位?！?來(lái)自江浙滬等周邊區(qū)域的投資客這部分客源以主要看重徐州別墅市場(chǎng)價(jià)格低，性價(jià)比合理，升值空間大，是本案的重要客源。H國(guó)際建筑師事務(wù)所負(fù)責(zé)龍潤(rùn)山莊整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)；加拿大Pamp。容積率=元/平方米建筑安裝費(fèi)用依據(jù)：各地域特點(diǎn)；本項(xiàng)目中高檔的開發(fā)定位；政府對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃要求特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 ②. 敏感性分析我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì)2種最不利的情況：總投資增加 %、售價(jià)下降 %，來(lái)分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。投資總成本=利潤(rùn)分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）　1營(yíng)業(yè)額　2營(yíng)業(yè)稅率　3銷售凈收入　4直接成本總額　5毛利貢獻(xiàn)總額　6期間費(fèi)用　61營(yíng)銷費(fèi)用62管理費(fèi)用63利息開支7經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)　8利潤(rùn)率　四．財(cái)務(wù)與敏感性分析盈利能力分析稅前成本利潤(rùn)率： 稅后成本利潤(rùn)率： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：投資回收期（動(dòng)態(tài)）：根據(jù)以上數(shù)據(jù)判斷該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。營(yíng)銷價(jià)值 龍潤(rùn)山莊由上海安瑞機(jī)構(gòu)精英團(tuán)隊(duì)全程企劃營(yíng)銷；上海安瑞機(jī)構(gòu)有近十年的代理經(jīng)歷，成功操作了上海、福州、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、常州、徐州、蕭山、貴陽(yáng)、南寧、西安等地多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目涵蓋住宅（包括別墅）、寫字樓、商鋪等全部房地產(chǎn)物業(yè)類型；上海安瑞機(jī)構(gòu)在徐州成功操作了風(fēng)華南苑、陽(yáng)光名門等項(xiàng)目；龍潤(rùn)山莊將會(huì)成為上海安瑞機(jī)構(gòu)在徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的又一力作。別墅開發(fā)門檻提高 1）、龍潤(rùn)山莊產(chǎn)品類型豐富、高端，小區(qū)規(guī)劃有疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅，涵蓋別墅的各種物業(yè)類型。企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主是高收入的群體，根據(jù)研展部前期市調(diào)發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費(fèi)群體的主力軍。四、項(xiàng)目定位房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。216。 項(xiàng)目周邊配套較少，檔次也不高。 周邊有成熟的中高檔小區(qū)，離徐州市區(qū)傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)鳳鳴路也僅兩站路。 云龍湖及云龍山風(fēng)景區(qū)絕版地塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)異常明顯。178。 單價(jià)：3280㎡216。 總建規(guī)模：6萬(wàn)多216。本案也是目前徐州為數(shù)不多的純別墅社區(qū)。 交房時(shí)間：06年3月216。 企劃營(yíng)銷：雨辰策劃216。3）淺析本案位于徐州傳統(tǒng)豪宅聚集區(qū)鳳鳴路，由于康居小區(qū)大盤的競(jìng)爭(zhēng)、宣傳力度、面積較大、總價(jià)較高及售樓處在小區(qū)內(nèi)等不利因素，導(dǎo)致去化速度稍顯綬慢。 入市時(shí)點(diǎn)：03年底216。逸山花園1）基本資料216。 工程進(jìn)度：現(xiàn)房216。 營(yíng)銷主題： 云龍風(fēng)景區(qū)絕版獨(dú)墅 物業(yè)管理： 未定216。 交房時(shí)間：一期05年11月216。 綠化率：70%216。湖森堡1）基本資料216。 會(huì)所：有2）交通距市中心大約15分鐘的車程,公交路線只有11路.3）淺析 本案同時(shí)規(guī)劃有多層，這樣整個(gè)項(xiàng)目層次不高；相比較其它樓盤，別墅的價(jià)格是其無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，目前別墅銷售情況較好，所剩房源不多；現(xiàn)場(chǎng)銷售人員態(tài)度、儀表、素質(zhì)及售樓處包裝較差，這也會(huì)影響本案的去化和整體感。 入市時(shí)點(diǎn)：04年4月216。 開發(fā)商：徐州港彭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 會(huì)所：1000多平方米(位于別墅區(qū))216。 入市時(shí)點(diǎn)：一期公寓預(yù)計(jì)年底推出、二期別墅05年下半年推出216。 總建規(guī)模：㎡(不含公建)216。 營(yíng)銷主題：歐典山水高檔社區(qū)、財(cái)富領(lǐng)袖時(shí)尚生活2）交通 本案距市中心的車程在20分鐘左右，小區(qū)對(duì)面為11終點(diǎn)站，小區(qū)將來(lái)有免費(fèi)班車直達(dá)市區(qū)。 優(yōu)惠度：一次性付款4%，按揭3%； 216。216。 企劃營(yíng)銷：久隆集團(tuán)下屬營(yíng)銷公司216。久隆鳳凰城所規(guī)劃的別墅均較經(jīng)濟(jì)適用，因而面積落點(diǎn)較小，主要反映在獨(dú)棟的面積上。一棟洋房及太陽(yáng)花園 傳統(tǒng)的別墅供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)量較小，如：鳳鳴沿線、云龍湖西岸，僅湖森堡處于預(yù)熱階段，其它樓盤處于尾盤狀態(tài)。二、徐房指數(shù)2004年三季度徐房指數(shù)為2193點(diǎn)，比上季度上漲26點(diǎn)，%(基期為2003年三季度,基期指數(shù)為2000點(diǎn))徐州分區(qū)均價(jià)表徐房住宅均值1854RMB/㎡%中心區(qū)住宅均值2604 RMB/㎡%東區(qū)住宅均值1392 RMB/㎡%南