南通市xx別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 0 m2，總建筑面積147000 m2，共1002戶，400個(gè)停車(chē)位；項(xiàng)目共有9棟別墅（共50記），現(xiàn)已售出5棟（余2戶），余下的面積在260—270 m2，均一戶型，將在07年下半年交付使用，現(xiàn)其中一棟已開(kāi)始接受預(yù)定，價(jià)格在70008000元/ m2之間。項(xiàng)目規(guī)劃用地約273畝，占地面積約38萬(wàn)平方米，共396戶，現(xiàn)在售的為6棟高層（15F）、14棟多層住宅和5棟聯(lián)排別墅，高層起價(jià)4138元/ m2，均價(jià)約為4700—4800元/ m2，立面差為100元/ m2，去化約70%，聯(lián)排別墅面積180—240 m2，獨(dú)棟別墅（年底開(kāi)盤(pán)）面積為240—345 m2（不含地下室和閣樓贈(zèng)送面積），例如聯(lián)排240 m2總價(jià)約180萬(wàn)，而獨(dú)棟240 m2總價(jià)則約在290萬(wàn)。 ◇蘇建花園城：本項(xiàng)目首創(chuàng)南通城區(qū)最大120000平方米的純生態(tài)園林，收藏4500平方米的私家湖泊，充分領(lǐng)略1300米的水岸景觀，擁有詩(shī)意般的水岸生活，寬闊的視野與空間超然和諧?！篪P凰微觀房地產(chǎn)市場(chǎng) ◇東郊莊園：本項(xiàng)目位于南通市金通路3688號(hào)，由江蘇星源房產(chǎn)天一公司開(kāi)發(fā)，總占地458畝，綠化率41%，建筑密度22%，其中會(huì)所面積為2萬(wàn)平方米；小區(qū)共分三期開(kāi)發(fā)，一期現(xiàn)已交房，二期將于06年12月交房，三期則將于07年初動(dòng)工，一期獨(dú)棟去化在95%左右，聯(lián)排在74%左右，余房多在外側(cè)，即遠(yuǎn)離水系及中心花園區(qū)的房源，二期06年9月28日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已去化30余套，二期面積約為260—328m2，總價(jià)在250—260萬(wàn)/套，均價(jià)約在8000—10000元/ m2之間，例如一套218 m2的獨(dú)棟（含地下室418 m2）總價(jià)在218萬(wàn)；而一套300 m2（含地下）的雙拼總價(jià)則為180萬(wàn)。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立理性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽(yáng)光”操作。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)措施首先是進(jìn)一步擴(kuò)大期房的銷(xiāo)售來(lái)彌補(bǔ)資金的不足。2005年市區(qū)居民人均可支配收入12384元，按戶均3人計(jì)算。企業(yè)負(fù)債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)能不足。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大的企業(yè)比重偏小，近九成企業(yè)資質(zhì)等級(jí)偏低。%，%，剔除低價(jià)位商品房影響。2005年。 “十五”以來(lái)，比“九五”%，比“九五”%。南通房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開(kāi)發(fā)圍繞市場(chǎng)需求，投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高層化、城郊化趨勢(shì)明顯商品房施工、竣工規(guī)?？焖贁U(kuò)張 作為一個(gè)新興行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，已成為南通全社會(huì)投資的重要組成部分。從登記注冊(cè)類(lèi)型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。2）南通在長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)勢(shì)：◇區(qū)位優(yōu)勢(shì)：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開(kāi)放度較高；◇產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；南通在長(zhǎng)江三角洲的劣勢(shì)：◇城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低；◇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平◇2005年年末，%；◇全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，%，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在25%左右，%、%；◇南通市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與消費(fèi)品零售總額在02年以后增幅加快，人均GDP與城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長(zhǎng)。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬(wàn)噸至20萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。 港閘區(qū)主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)江海港區(qū)二、市場(chǎng)篇宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)一）南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀南通的房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立和發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展過(guò)程?！ 》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到2005年底，市區(qū)為164家，%；海安為37家，%；如皋為26家，%；如東為16家，%；通州為27家，%；海門(mén)為48家，%；啟東為36家，%?！笆濉逼陂g，比“九五”，%，比“九五”%。按新口徑推算，%，%。商品房?jī)r(jià)格上漲，住宅價(jià)格快速上揚(yáng)從樣本控制點(diǎn)價(jià)格抽樣報(bào)告情況看，平均價(jià)格超4000元/%，其中5000元/%（表1）。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中被淘汰。%，%，%，其他空置分別為：。2005年的到位資金雖然增速不低（％），但滯后開(kāi)發(fā)投資增速（％）。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要做到適時(shí)適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹(shù)形象目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要群體，而這部分居民購(gòu)房更加需要信貸支持。項(xiàng)目地北接秀麗狼山，綿延一體，區(qū)內(nèi)南北中心主河道南通長(zhǎng)江，奔遠(yuǎn)長(zhǎng)流，整體規(guī)劃以尊
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