南通市xx別墅項目市調(diào)報告(存儲版)
【正文】 0 m2，總建筑面積147000 m2，共1002戶，400個停車位；項目共有9棟別墅（共50記），現(xiàn)已售出5棟（余2戶），余下的面積在260—270 m2，均一戶型，將在07年下半年交付使用，現(xiàn)其中一棟已開始接受預(yù)定，價格在70008000元/ m2之間。項目規(guī)劃用地約273畝，占地面積約38萬平方米，共396戶，現(xiàn)在售的為6棟高層（15F）、14棟多層住宅和5棟聯(lián)排別墅，高層起價4138元/ m2，均價約為4700—4800元/ m2，立面差為100元/ m2，去化約70%，聯(lián)排別墅面積180—240 m2，獨棟別墅（年底開盤）面積為240—345 m2（不含地下室和閣樓贈送面積），例如聯(lián)排240 m2總價約180萬，而獨棟240 m2總價則約在290萬。 ◇蘇建花園城：本項目首創(chuàng)南通城區(qū)最大120000平方米的純生態(tài)園林，收藏4500平方米的私家湖泊，充分領(lǐng)略1300米的水岸景觀，擁有詩意般的水岸生活，寬闊的視野與空間超然和諧?！篪P凰微觀房地產(chǎn)市場 ◇東郊莊園：本項目位于南通市金通路3688號，由江蘇星源房產(chǎn)天一公司開發(fā)，總占地458畝，綠化率41%，建筑密度22%，其中會所面積為2萬平方米；小區(qū)共分三期開發(fā)，一期現(xiàn)已交房，二期將于06年12月交房，三期則將于07年初動工，一期獨棟去化在95%左右，聯(lián)排在74%左右，余房多在外側(cè)，即遠離水系及中心花園區(qū)的房源，二期06年9月28日開盤，現(xiàn)已去化30余套，二期面積約為260—328m2，總價在250—260萬/套，均價約在8000—10000元/ m2之間，例如一套218 m2的獨棟（含地下室418 m2）總價在218萬；而一套300 m2（含地下）的雙拼總價則為180萬。第四，要加強市場營銷，樹立理性的營銷觀念，堅持誠信服務(wù)，進行“陽光”操作。五是要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費用，降低建房成本。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對措施首先是進一步擴大期房的銷售來彌補資金的不足。2005年市區(qū)居民人均可支配收入12384元，按戶均3人計算。企業(yè)負債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動能不足。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實力強、規(guī)模大的企業(yè)比重偏小，近九成企業(yè)資質(zhì)等級偏低。%，%，剔除低價位商品房影響。2005年。 “十五”以來，比“九五”%，比“九五”%。南通房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年市場經(jīng)濟的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開發(fā)圍繞市場需求，投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。房地產(chǎn)開發(fā)高層化、城郊化趨勢明顯商品房施工、竣工規(guī)?？焖贁U張 作為一個新興行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資呈快速增長態(tài)勢，已成為南通全社會投資的重要組成部分。從登記注冊類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)。原有工業(yè)用地進行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團，包括老城區(qū)和新城區(qū)。2）南通在長江三角洲的優(yōu)勢：◇區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高；◇產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：輕紡、造船、機電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；南通在長江三角洲的劣勢：◇城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低；◇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結(jié)構(gòu)與消費水平◇2005年年末，%；◇全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，%，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在25%左右，%、%；◇南通市全社會固定資產(chǎn)投資與消費品零售總額在02年以后增幅加快，人均GDP與城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬噸至20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。 港閘區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)江海港區(qū)二、市場篇宏觀房地產(chǎn)市場一）南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀南通的房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟體制改革和國民經(jīng)濟的發(fā)展而逐步建立和發(fā)展起來的，經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大的發(fā)展過程。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到2005年底，市區(qū)為164家，%；海安為37家，%；如皋為26家，%；如東為16家，%；通州為27家，%；海門為48家，%；啟東為36家，%。“十五”期間，比“九五”，%，比“九五”%。按新口徑推算，%，%。商品房價格上漲，住宅價格快速上揚從樣本控制點價格抽樣報告情況看，平均價格超4000元/%，其中5000元/%（表1）。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競爭環(huán)境中被淘汰。%，%，%，其他空置分別為：。2005年的到位資金雖然增速不低（％），但滯后開發(fā)投資增速（％）。一是房地產(chǎn)市場調(diào)控要做到適時適度，遠近結(jié)合。（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。項目地北接秀麗狼山，綿延一體，區(qū)內(nèi)南北中心主河道南通長江，奔遠長流，整體規(guī)劃以尊
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