【正文】 層電梯公寓開(kāi)發(fā)為居住為主的12層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。７、 項(xiàng)目的客戶定位　二次置業(yè)的中、高收入者。C、開(kāi)發(fā)形式為小高層，土地利用率高。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開(kāi)發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/1（單位變動(dòng)成本/單位銷(xiāo)售價(jià)格） =144370000/1（300/2500） =（萬(wàn)元），%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤(pán)。在后期經(jīng)營(yíng)管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營(yíng)管理和銷(xiāo)售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。故此本項(xiàng)目考慮是以銷(xiāo)售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷(xiāo)售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過(guò)對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。采用這種開(kāi)發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)：A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。５、 項(xiàng)目的配套　　建一層地下室，用于物管配套和停放車(chē)輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門(mén)，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè) ；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ；消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)的樂(lè)趣。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開(kāi)發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下可能的開(kāi)發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問(wèn)題得到解決?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。城西近年來(lái)新建樓盤(pán)的檔次、價(jià)格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤(pán)市場(chǎng)?！龀栽谘蛭骶€，安逸！住在羊西線，舒服！城西目前在售樓盤(pán)總開(kāi)放規(guī)模約320萬(wàn)平方米，高于城東和城南總開(kāi)發(fā)規(guī)模。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購(gòu)買(mǎi)潛力。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。城西目前有120個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和眾多的經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)的個(gè)體戶，造就出了大量富人。新近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型。房?jī)r(jià)也由666元/平方米一路上揚(yáng)沖高到了2500元—3000元/平方米。毗鄰金沙公園的置信C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。B、 自古以來(lái)成都人就對(duì)居住城西有特別的偏愛(ài)，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。鳥(niǎo)瞰成都住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了成都住宅區(qū)總量的 70％。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來(lái)城西房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。；，%。成都17月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－，%，%；。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額2102億元，%。 2003年上半年，商品房銷(xiāo)售價(jià)格2424元/平方米，%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。東、中、%、%%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。其中東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個(gè)地區(qū)增幅超過(guò)50%。預(yù)計(jì)2003年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，%,，%?？罩靡荒暌陨系淖≌?xiě)字樓、%、%%。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。其中，%，%,%，%。從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－，%，%；。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。在成都的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。 F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺(tái)。成都市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購(gòu)房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。有消費(fèi)就會(huì)有需求，羊西線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。（二） 區(qū)域市場(chǎng)分析通過(guò)歷年城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢(shì)：金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、成都花園等等名盤(pán)都分別在生態(tài)綠化上各具特色。從上個(gè)世紀(jì)80年代末到90年代末，十年的時(shí)間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。城西早期開(kāi)發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。 A、城西房地產(chǎn)需求市場(chǎng)大。 B、有效購(gòu)買(mǎi)力充足。需求構(gòu)成C、外地來(lái)蓉人員。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會(huì)忽視?！鲈S多人有了錢(qián)就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是羊西線，這里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。對(duì)于本項(xiàng)目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營(yíng)造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。本項(xiàng)目占地約48畝，整體地形較為方