【正文】 火栓。保持機房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。一般采取自行維護，故障報修的方法。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時更換設(shè)備。，園林建筑的廊柱表面不得有刻畫痕跡及張貼宣傳品。，主側(cè)枝頒均勻，側(cè)枝距地面2M高，—3M，視力所及，以利于人和車通行。：穴施、環(huán)施、溝施、噴灑等方法，原則上采用勤施、薄施，以利于植物吸收。，來春天就及時補種、換種或翻種。由外圍保潔班多次循環(huán)清理7) 、設(shè)備維修服務(wù) 日常維修服務(wù)是工程部一項大量而又重要的工作。并作出具體承諾如下： 實行每天24小時客戶報修電話接待，將報修電話向業(yè)主公布。以免影響業(yè)主、住戶辦公或休息。維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。迅速起用最近地點的滅火器材、設(shè)施，來控制火勢。當(dāng)現(xiàn)場出現(xiàn)濃煙時，要佩帶必要的保護用品（如濕口罩）。中控值機人員應(yīng)查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。（8）帶電物品著火時，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。四、停水應(yīng)急處理預(yù)案，運行中心值班人員應(yīng)立即查明原因并通知項目經(jīng)理及客服中心，以便在客戶詢問時答復(fù)，客服人員應(yīng)在第一時間通過電話、張貼通知等形式告知客戶。若在預(yù)定時間內(nèi)不能恢復(fù)供水，應(yīng)立即在通知欄醒目位置張貼延長停水時間通知。，設(shè)備運行人員應(yīng)立即啟動排污泵進行排水。(1)救援人員接通知后首先快速趕到困人電梯地點，確定轎廂所在位置（根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察）?？头I(yè)負(fù)責(zé)人、秩序維護負(fù)責(zé)人及在崗其他人員應(yīng)跑步到達電梯困人現(xiàn)場，安撫被困人員，協(xié)助排除故障，維護現(xiàn)場秩序等工作。(6)處理完成后由項目負(fù)責(zé)人或客服負(fù)責(zé)人組織回訪致歉工作。，應(yīng)立即組織人員，強化現(xiàn)場人員熟悉預(yù)案內(nèi)容，預(yù)先做好各項應(yīng)急準(zhǔn)備工作（包括防風(fēng)防汛物資、器材等）。177。、救險工作（1）快速在室內(nèi)安全地帶避震；（2）切斷火源、電源等次生災(zāi)害源；（3）躲在桌、床下，廁所、墻角等堅固處，保護好頭部；（4）避開高壓線、高大物體、懸吊物、玻璃門窗等；（5）忌使用電梯、陽臺，更不能跳樓。，嚴(yán)格按照項目會議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行會前準(zhǔn)備、會中服務(wù)和會后工作，以高效服務(wù)、周到禮儀提供現(xiàn)場會服服務(wù)。其他的物品指用我公司需要在本項目中新購物品，用于本項目日常工作。1辦公桌椅套13保安員冬夏裝套16保安用,每人兩套六消防用品1消防滅火器瓶5消防應(yīng)急使用第五章、物質(zhì)裝備的配置以下“物業(yè)公司共設(shè)共用重大會議，客服中心應(yīng)對職工進行必要的工作動員，在心理上做好充分的準(zhǔn)備。(9)在災(zāi)后一個工作日內(nèi)，將受災(zāi)受損核實情況向公司領(lǐng)導(dǎo)書面報告。(2)預(yù)防大到暴雨工作的檢查、布置、協(xié)調(diào)工作內(nèi)容：、排污泵能正常啟用工作。、大到暴雨自然災(zāi)害來臨之前，公司職能部門應(yīng)根據(jù)市氣象臺發(fā)布強風(fēng)（以藍色、黃色、橙色和紅色四個等級表示，詳見《突發(fā)氣象災(zāi)害預(yù)警信號發(fā)布試行辦法》（氣發(fā)[2004]206號）。(5)對被困乘客姓名、聯(lián)系方式等進行登記，以便開展回訪工作。，工程人員無能力解除故障的，或電梯內(nèi)有孕婦及健康情況惡劣的乘客，而又不能在短時間內(nèi)排除故障時，得到項目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，向公安部門求助，撥打119等待救助。(5)將備存應(yīng)急照明燈、電梯廳門和電梯機房鑰匙取出備用，上述工作過程中，隨時向被困乘客通報救援進展情況；(6)對電梯故障困人事件全過程做好記錄。,設(shè)備運行人員應(yīng)及時搶修，屬嚴(yán)重泄漏的，應(yīng)向項目經(jīng)理匯報，并請工程維修中心或?qū)I(yè)公司進行處理。臨時停水：（1）檢修停水，運行中心主任應(yīng)立即通知客服中心并在通知欄醒目位置張貼停水通知。（6）切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了” ，以免造成不必要的混亂。，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位職工都必須立即向消防監(jiān)控室報告。，災(zāi)情范圍大，僅僅依靠樓宇內(nèi)的消防設(shè)施無法對火勢進行有效的控制，安全小組負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，中控值機人員撥打“119”。第四章 突擊應(yīng)急措施及預(yù)案一、出現(xiàn)火情、火災(zāi)應(yīng)對處置預(yù)案作為政府機關(guān)的辦公場所，如若出現(xiàn)火情時，為了能及時有效滅火和疏散人員，避免樓宇內(nèi)人員的傷亡和財產(chǎn)的損失，特制定此預(yù)案。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。免費向職工提供小家電維修服務(wù)。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。配合垃圾清運及垃圾房保潔配合環(huán)衛(wèi)清運垃圾后，區(qū)域保潔員定時清潔、消毒，每日清潔兩遍，消毒一遍。、電、氣、通信施工等造成的苗木死亡現(xiàn)象，待工程完工后要及時補種。，及時施用有機肥、化肥、葉面肥。，使之低于地平面3CM，以利于灌溉和施肥。，不能任其堆放。(二)建立設(shè)備管理臺賬。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開啟等。若遇臺風(fēng)或大暴雨過后，及時檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。消防系統(tǒng)管理方案。(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關(guān)配合工作。 (三)設(shè)備設(shè)施安全管理運行方案供電系統(tǒng)管理方案。與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主。根據(jù)不同季節(jié)特點，分輕重緩急，合理安排，實行有計劃養(yǎng)護，做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。D、未經(jīng)批準(zhǔn)嚴(yán)禁明火作業(yè)，如需明火作業(yè)時應(yīng)經(jīng)管理處主任簽字認(rèn)可后，到綜合管理組領(lǐng)取動火許可證方可作業(yè)。（11）任何工作要與施工單位簽訂消防協(xié)議書明確責(zé)任，并報保安部備案。（4）管理處對所有消防器材負(fù)責(zé)定期組織檢查、更換，并聯(lián)系檢修，以確保靈活好用，對消防器材的配備和變動情況要登記備案。C、“三不交”即：a、班組能解決的不交部門。（3）檢查標(biāo)準(zhǔn)A、以各種消防技術(shù)規(guī)范操作規(guī)程為依據(jù)。B、各班組每周組織一次部門防火安全檢查。因此通過開展必要的軍事訓(xùn)練和日常教育工作，樹立良好的保安隊伍形象。（3）上崗前培訓(xùn)內(nèi)容：保安的基本素質(zhì)、基本專業(yè)知識、基本專業(yè)技能。本項目項目安全管理要點出入安全管理要點由保安值班人員負(fù)責(zé)檢查、驗證，從形象、禮節(jié)到技巧，嚴(yán)格控制出入口。8保潔中如發(fā)現(xiàn)客人車門或車窗、車燈沒有關(guān)好，應(yīng)及時通知車庫值班人員，以便得到妥善處理，并將此事匯報主管。地下車庫日常保潔序號日常保潔工作范圍1每日清掃地面垃圾雜物，特別注意車上拋出的垃圾物。5及時收集垃圾，將垃圾放在指定地點。3擦凈所有垃圾筒，及時清理垃圾，保持垃圾不超過筒身1/2處，電梯間煙灰筒保持每日清洗三次以上。要求全體職工樹立檔案意識、保密意識、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。檔案資料管理要求：（1）（1）尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)格。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客――職工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀職工能有機會脫穎而出。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵職工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，加強團隊意識和群體的凝聚力。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分，我們將職工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂詳細(xì)的職工守則，讓職工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對比，嚴(yán)格執(zhí)行，全面提高企業(yè)美譽度。（4）工作經(jīng)驗：所有管理層職工必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。2）培訓(xùn)結(jié)束后需進行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種形式；評核工作是在職工工作一段時間后，由培訓(xùn)組織者檢查職工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便職工直接上司、服務(wù)中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時了解和掌握職工工作或思想情況，并作為評核培訓(xùn)成績的依據(jù)。3) 上崗培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織，并指定專業(yè)人員進行。二、職工的培訓(xùn)隨著國民生活水平的不斷提高，客戶/業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求也不斷提高，要求物業(yè)管理公司必須具備一支過硬的職工隊伍。制度注重服務(wù)、管理、技術(shù)責(zé)任、經(jīng)濟責(zé)任的統(tǒng)一性。設(shè)備工（維修工）對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時；發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障。負(fù)責(zé)對職工考勤和請假審批及工作考核。負(fù)責(zé)職工的消防培訓(xùn)及消防安全知識宣傳。負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購職工盒飯等事宜。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。 [管理人員]初中學(xué)歷，具備專業(yè)崗位資格證書。[保安服務(wù)部]保安部負(fù)責(zé)樓宇治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。 物業(yè)管理概況及內(nèi)容 灣沚鎮(zhèn)公共服務(wù)大樓總面積約15000平方米。滅四害工作協(xié)助市政辦做好除“四害”工作。第1章 、組織架構(gòu)設(shè)置及人員配置一、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃 本項目屬政府物業(yè)，辦理對外業(yè)務(wù)，特別是行政辦公業(yè)務(wù)用房，更是群眾經(jīng)常來往之地，維護好內(nèi)外環(huán)境和外觀，樹立良好的形象，對政府單位的形象很重要。外圍保潔做好日常外圍保潔的情況下，做出具體書面計劃，定期對院內(nèi)廣場和大門進行清潔；合理安排對建筑物外墻進行沖洗，保持外觀整潔如新；每月對下水渠排水口進行一次清理，防止雜物堵塞；及時清理雜草、雜物，確保外圍整潔。 以上是對貴單位樓宇初步構(gòu)想，我公司會根據(jù)貴單位的要求和對建設(shè)物進一步了解制定出更細(xì)化的方案滿足貴單位的要求。部門職責(zé)[業(yè)戶服務(wù)部] 業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。外表端莊，思路敏捷，有良好的團隊精神和溝通技巧，有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力。負(fù)責(zé)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對業(yè)戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。負(fù)責(zé)計劃和購置維保材料及工器具。負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。設(shè)備工（值班水電工）對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給；認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時；按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一班當(dāng)班職工共同排除故障；負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機房設(shè)備的保潔工作。在建立本項目物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時，以公共事務(wù)管理制度、行政管理制度、ISO9001：2000三個管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合本項目物業(yè)管理的具體特點和要求，對整個規(guī)章制度體系作適當(dāng)?shù)男抻啠拐滓?guī)章制度體系更切合實際、操作性更強。主要從以下三個方面來執(zhí)行與監(jiān)督：由管理處行政人員嚴(yán)格落實各項規(guī)章制度，并加強與各部門的聯(lián)系，使管理處每一名員工都能夠按章辦事，同時積極聽取各部門的可行性建議；管理處主任直接負(fù)責(zé)監(jiān)督落實情況，對各員工的規(guī)章執(zhí)行進行綜合考核，對不按規(guī)章制度辦事的及時予以指正；公司管理部定期與不定期對管理處的運行落實情況進行檢查，通過檢查發(fā)現(xiàn)問題并及時進行指導(dǎo)。2) 上崗培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：：如崗位的基本情況（崗位的職責(zé)、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等）；：崗位工作操作規(guī)程，異常狀況時的特殊處理程序等。培訓(xùn)后的跟查及評核工作1）職工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進行跟進，即在職工的實際工作中接管檢查，該職工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進行工作，對不按要求做的職工進行督導(dǎo)和指正。（3）人員配置：逐步加大管理人員配置比率，符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。（3）規(guī)范言行、注重儀表，實施形象戰(zhàn)略。激勵驅(qū)動，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重。我們講精神、講奉獻，鼓勵職工成才。（4）物質(zhì)獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感。（一）檔案資料的建立及分類1．檔案資料的建立。類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：保安訓(xùn)練計劃和考核記錄C：大院及大樓安全防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶E：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場管理資料A：停車場出入登記記錄B：交通疏導(dǎo)圖C：停車場安全防范措施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車