【正文】 負責人身份證復印件、照片、聯(lián)系電話。管理處與業(yè)主、裝修單位三方簽訂《裝修管理服務協(xié)議書》，業(yè)主與裝修單位分別交納裝修保證金及相關費用。禁止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。在保修期結束前管理處應當提前知會業(yè)主，將存在問題及時反饋安排處理，避免保修期結束后再要求免費維修。到供水、供電公司申請辦理水電抄表到戶?！锝桓妒褂枚€月內強化安全員專業(yè)技能培訓，包括專業(yè)知識、崗位職責、工作基本的流程、服務意識，要求掌握常住人員、特殊顧客、出租戶資料。設備維護部★統(tǒng)計設備設施型號、規(guī)格、數(shù)量、安裝位置。注意對各崗位人員培訓統(tǒng)一口徑，特別是費用收取崗位關于收費標準、收取方式等方面?！锓课莨こ藤|量問題處理的及時性地產設置專門的返修小組，將返修組的辦公地點與電話公布在大堂、宣傳欄或苑內架空層明顯地方，接受房屋保修期內客戶反映的房屋工程質量。小區(qū)廣播是否到達住戶處，注意調試廣播音響等設施。根據社區(qū)內住戶的不同愛好，倡議成立不同的社團組織，如：“攝影協(xié)會”、“秧歌隊”、“腰鼓隊”“中老年時裝模特隊”、“合唱團”等。手續(xù)和資料及時完備。與商家關系的建立和維系。遇到住戶和商家的經營糾紛時，委婉表明我們的立場權限，引導住戶向政府、行業(yè)協(xié)會等部門反映解決?！锷啼伣桓逗笕齻€月正常經營期商鋪的自治組織成立和管理。（如：幫住戶叫的士、代收郵件、綠化/消殺顧問、免費給單車打氣等）★住戶糾紛的處理成立“社區(qū)協(xié)調小組”（黨總支、居委會、業(yè)委會、苑座長參加），通過“協(xié)調小組”協(xié)調住戶與住戶的矛盾關系。每季度召開住戶懇談會，匯報管理處的工作重點、工作計劃及社區(qū)管理難點，聽取住戶意見/建議。開展“家庭趣味游戲比賽”、“撥河比賽”、“少兒繪畫比賽”等社區(qū)活動，增進住戶與住戶之間、管理處與住戶之間的了解與熟悉。人力資源部品質部地產客服中心地產項目部★項目集中交付后初始階段（1至2個月）讓住戶廣泛了解管理處前臺、中心24小時服務電話，設置“一對一”的服務模式及人員名單，及時解答和處理住戶疑難問題。設備維護部★4—7客戶關系建立實施時間控制要點實施內容協(xié)調部門重要程度很重要重要一般集中交付期間交付手續(xù)流程設計合理，客戶在較短時間內盡快辦理好手續(xù)。設備維護部★設備設施遺留問題處理及跟進針對設施設備存在的遺留問題，與地產項目部對接，協(xié)調施工單位處理，并跟進處理結果。編制管理服務區(qū)危險源清單，完善相關防范措施，加強靠近項目周界處、與工地接壤處住宅安全防范工作。水電抄表到戶后，到供水、供電公司拿供用水、供用電合同與委托銀行代收水費合同書、委托銀行代收電費合同書，業(yè)主簽訂后由水電公司直接向業(yè)主收取相關費用?！?—2工程遺留問題處理實施時間控制要點實施內容協(xié)調部門重要程度很重要重要一般交付后保修期內業(yè)主房屋質量問題直接由返修組負責處理，公共設施部分由管理處向返修組反饋，返修組協(xié)調施工單位處理?！镅b修垃圾的清運垃圾的清運在晚上19—22點之間進行。如超過需向管理處重新辦理申請手續(xù)。非業(yè)主使用人申請裝修需提供業(yè)主同意裝修的書面證書。分成若干小組，以管理處技術員或客服中心人員任組長，組織驗房隊伍。設備變更圖紙，建立設備維修檔案，便于然后維修養(yǎng)護和資料查詢?！锫?lián)系電信公司安裝機手放大器，選擇機房，簽定協(xié)議，明確費用計量及安裝要求。配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應當配置相應種類的滅火器材。地產銷售部、地產項目部★項目交付使用前一個月CI標識制作（包括房屋本體類及服務類標識）管理處與總辦CI設計師在現(xiàn)場實地考察，對現(xiàn)場各標識進行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務類標識分別登記，房屋本體類標識報地產項目部審批后制作，物業(yè)服務類標識報品質部、總辦審批后制作。需外包方增加人員，需做好清潔人員、質量的監(jiān)控。配合項目部辦理用水指標申請，建立與自來水公司關系。（如選用愛迪爾巡更系統(tǒng)(patrol xp98版)，建議選用程序（決對時間對應計劃）進行巡檢，原因：巡更點在使用中，常會出現(xiàn)故障，如沒有發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)系統(tǒng)時間與實際巡更情況不符。確定食堂裝修方案，食堂裝修應當考慮操作間方便，儲藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。根據項目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設計圖紙、報價等?？傓k★開辦費確定，地產承擔費用報批 (入住開荒、管理用房裝修、地產服務人員成本等)，按6個月計算標準開辦費劃撥給管理處。人力資源部★管理處成立后一個月與品質部移交前期介入工作移交內容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實施及項目管理難點、解決措施、到總辦領取該項目與地產公司簽訂的前期物業(yè)服務合同及給業(yè)主提供業(yè)主臨時公約。裝修期間應設定裝修專用通道及出入口，并根據人員出入量增設協(xié)助崗。3. 成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。9. 地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。，方便加油；油箱上設置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。5. 地下車庫內合理設置（根據面積，方圓50米內至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。2. 娛樂設施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班人員行走距離。、苑內合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。、維護方便。★水電氣配套、便于維護管理。根據項目定位及目標客戶群體特征，確定服務模式及服務的深度、明確客戶服務項目、根據項目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費收費標準?！锝o排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能?？紤]商鋪、學校噪音對小區(qū)的影響，考慮學生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。物業(yè)品質部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點，用巡更系統(tǒng)一根巡更棒一般可以設置4060個點物業(yè)品質部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作內線電話：小區(qū)達到一定的規(guī)模，需要使用內線電話。物業(yè)品質部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作★周界紅外報警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設置，報警能夠聯(lián)動配套設備。在設計時地產與物業(yè)討論：安防設備的設置、停車場設備設置、車輛流向、人員流向、商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題、管理處位置、控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等問題。新項目操作手冊目 錄第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間（以萬科地產設計要點為基礎） ……………………………………………3 安防 交通管理 綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng) 照明系統(tǒng)設計 垃圾中轉站、垃圾桶平面布置前期管理用房、活動場所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃 第二階段：開工建設項目開盤 ……………………………………………………………………………5物業(yè)管理方案前期介入前期開盤開荒綠化澆灌設施的配置完善第三階段：管理處成立—交付 ……………………………………………………………………………7管理處理組織架構工作移交各種證照辦理管理用房裝修管理制度建設公共關系建立CI標識制作清潔開荒、房屋、設備設施接管驗收物業(yè)服務方案實現(xiàn)（客服項目、模式研討）1入住策劃、資料準備第四階段：交付使用半年內 ……………………………………………………………………………13裝修管理（裝修垃圾的清運管理）工程遺留問題處理水電抄表到戶辦理安全、環(huán)境、設施設備管理客戶關系建立 商業(yè)街管理第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內容協(xié)調部門重要程度很重要重要一般取得土地使用權以后二個月內在開發(fā)商取得土地使用權以后二個月內，物業(yè)管理人員需要到項目現(xiàn)場了解項目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項目的業(yè)主日常生活造成影響的事項。★概念性圖紙出來以后在新項目地產立項以后，需要與地產設計部門（萬創(chuàng)）和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項目管理部索取該項目相關的基