【正文】 萬㎡） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）（）模型的回歸分析利用軟件回歸分析的逐步回歸法進行分析，以確定各個自變量對住宅的影響程度，確定各個自變量對因變量貢獻的大小，并且考察它們在回歸方程中是否具有統(tǒng)計意義。另一部分是禪茶的分布，可以通過下面的殘差直方圖觀察，根據(jù)系統(tǒng)自動添加的正太分布曲線，可以看出本例中的殘差分布式可以接受的。其中，我們調(diào)查了公眾對于房價影響因素的看法、以及公眾對目前北京市房價的滿意程度。圖：居民房價評價但是，對于目前這樣的現(xiàn)狀，如圖所示，的人認(rèn)為不論房價高低都會買，的人認(rèn)為只有降低才可能買，的人認(rèn)為如果房價下降則不考慮投資，的人認(rèn)為如果房價太高就不考慮買，還有無路如何都不會買的和的其他看法。能從中看出絕大多數(shù)人都認(rèn)為未來北京商品住房價格會保持增長態(tài)勢。根據(jù)一份年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而歲的則不足兩成，由此可見北京的住房市場剛性需求非常強勁。 年之后北京住房價格高漲的原因 在年的波動之后，北京住房價格又一次開始了新的一輪價格上漲，我們研究小組將這次上漲和年之前的上漲區(qū)分開，并做出了以下的分析：（）人口結(jié)構(gòu)和生育政策的影響受到國家計劃生育政策的影響，盡管年，我國歲的人口比例會有所增加，但卻不能改變我國已經(jīng)進入了老齡化的事實，根據(jù)使用—年個發(fā)達(dá)國家的面板數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)對房價的影響，結(jié)論表明撫養(yǎng)比率下降會導(dǎo)致真實房價上升，這就會導(dǎo)致養(yǎng)老和少兒撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)較輕的家庭會把大量積蓄投入到住宅市場中，特別是年二胎政策開放后，年輕的家長重新考慮在優(yōu)勢集中的地區(qū)購房，這會導(dǎo)致供求關(guān)系的變化從而推動住房價格的高漲。如圖，可以看出“”新政對房價的抑制是十分明顯的，這也從側(cè)面反映了北京月份之前的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常值。受金融危機影響，全球大宗商品價格自 年下半年迅速下跌，收入隨之減少，對高檔住宅的需求迅速下降。（2） 宏觀調(diào)控和貨幣方面經(jīng)過多年的發(fā)展和大量外來的人口的涌入，北京的國民經(jīng)濟高速增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)效益十分明顯，人民財富迅速增長，但這里的人民指的只是少數(shù)人，實際上多數(shù)勞動工作者的財產(chǎn)并沒有高速增長。這一政策提高了二手房交易的成本，購房者購買二手房需要更多資金，而營業(yè)稅征收稅率為，這無疑降低了炒房者的熱情。首先利率的上升會導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)償還銀行貸款的利息增加，增加了它們的運營成本，從而抑制其發(fā)展。（2） 政策的影響房價的下降跟政策的調(diào)整有很大的關(guān)系，年出臺的限購和限貸這兩項政策對于遏制房價的畸形上漲還是功不可沒特別是限貸配合上貨幣緊縮政策銀行出于風(fēng)險考慮取消房貸利率優(yōu)惠，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批趨嚴(yán)。月份至月份國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從年月份已開始表現(xiàn)下降趨勢。自年“”新政之后，年月出臺的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中規(guī)定的“居民家庭名下在北京市已擁有套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于，購買非普通自住房的首付款比例不低于。年央行將或多或少地收緊貨幣，這又將導(dǎo)致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢下，房價繼續(xù)上漲的理由并不充分。但是，目前完全放開集體建設(shè)用地市場的條件還不成熟，逐步減少政府對一級市場的壟斷則是改革的方向，把土地一級市場進行分解，即政府壟斷城市土地一級市場，分步開放集體建設(shè)用地市場，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。這表明，這表明土地流轉(zhuǎn)仍然存在明顯的雙軌制，鑒于土地出讓方式對地價和房價影響微乎其微，為提高土地利用效率，有必要對現(xiàn)行土地出讓制進行改革。一年前，北京的土地市場就像一個沸騰的油鍋。其次，開征個人房產(chǎn)稅會降低房地產(chǎn)開發(fā)商的供給成本并且減少商品房的供給。加速建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 疏解非首都功能和中心城人口中央批準(zhǔn)設(shè)立雄安新區(qū)，作為首都功能疏解的集中承載地，對首都發(fā)展具有重大而深遠(yuǎn)影響。住房是一個家庭的剛性需求，住房成本直接影響著城市的宜居性。政策制定者有必要提高政策透明度，提高政策執(zhí)行的可信度，及時準(zhǔn)確的準(zhǔn)確地將其政策意圖與市場溝通，促進投資者形成穩(wěn)定的人民幣匯率預(yù)期，防止政策突擊造成市場過度反應(yīng)。早在十九大召開以前，北京就已經(jīng)在深化住房制度改革，建立“購租并舉”住房制度。并且本文就各價格波動年度的原因分別進行了分析。您的文化程度 [單選題] [必答題]中職、職高或技校大專碩士及以上.○○○○您是否有子女 [單選題] [必答題]否.○○已擁有住房不考慮再購買不確定，看情況其他.○○符合您需求的住宅總面積 [單選題] [必答題]—平方米—平方米—平方米○○○您認(rèn)為北京市房價的未來走向如何 [單選題] [必答題]相對穩(wěn)定略有上漲會有小幅下調(diào)其他.○○最后衷心感謝我們的家人、朋友，以及同學(xué)們，正是在他們的鼓勵和支持下我才得以順利完成此項課題?！稹稹鸩徽摲績r如何都不會買如果房價下降則不考慮投資不論房價高低都會買○○○其他.房屋面積是否足夠居住生活經(jīng)濟能力是否能夠承受○套沒有（租房或宿舍）○○—元—元沒有工作沒有收入○○○女.您的性別 [單選題] [必答題]并且年之前和之后的影響因素有所區(qū)分。十九大上，習(xí)近平代表第十八屆中央委員會向大會作了報告。人民幣升值預(yù)期波動大時，匯率預(yù)期對房價增速的影響增大。推進雄安新區(qū)建設(shè)，有必要構(gòu)建北京和雄安共享優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的對接機制，加快將雄安新區(qū)建設(shè)成為優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的集聚地，吸引高端人才集聚，吸納創(chuàng)新要素資源，發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè)。但是，倘若要在我國進行全國范圍的個人房產(chǎn)稅的征收需要建立全國性的住房信息系統(tǒng)。需要促進法律體系制定的科學(xué)性，嚴(yán)謹(jǐn)性。此外，土地續(xù)期問題也是土地出讓改革的一個契機 征收房產(chǎn)稅以提升存量住房供應(yīng)首先，開征個人房產(chǎn)稅可以增加房地產(chǎn)的持有成本，有效遏制投資行為。新政后，北京市政府開始增加土地供應(yīng)，試行土地價格和房價等一些新的賣地方式，并對地塊規(guī)劃進行了有條件的限制。要理清房地產(chǎn)租、稅、費體系，進一步改革房地產(chǎn)稅制。只有加快促進城鄉(xiāng)之間要素的合理流動，才能消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，其中最重要的就是土地要素。在貨幣方面：年前房價的增長主要是因為人口因素，年后則變?yōu)榱素泿乓蛩?，隨著城市化的推進，農(nóng)村人口減少迅速，北京的人口增速也出現(xiàn)了放緩，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從年月至年月這五年中，全國個城市的房價加權(quán)平均上漲了，但同期增長了近，增長了近，但年之前年房價漲幅超過增速，說明近年來北京乃至全國房價漲幅已經(jīng)趨緩了。近期北京住房價格高漲緩解的原因分析 相較于年北京的住房價格漲幅速度，年北京的住房價格有了明顯的漲幅下降，經(jīng)過分析我小組認(rèn)為是以下幾種原因到造成的這一現(xiàn)象：（1） 政策原因政府出臺購房政策旨在讓“房子回歸住的屬性”，“房子是用來住的，而不是炒的”，北京市常務(wù)副市長李士祥曾在接受采訪中這樣說道：“北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。在投資增速方面份至月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比名義增長，增速比月份至月份回落個百分點。價格預(yù)期下降反過來又會極大的影響供求關(guān)系，一旦價格預(yù)期下降，不僅炒房需求和剛需會極大的減少，而且二手房也會爆發(fā)式的增大供應(yīng)，這時就會出現(xiàn)非常嚴(yán)重的供過于求。如圖，炒房客離開市場意味著市場可以更好的滿足剛性購房者的需求。二手房交易征收營業(yè)稅規(guī)定個人購買超過年（含年）的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。此階段中國房地產(chǎn)市場受到來自實體經(jīng)濟與金融雙重打擊，是中國樓市表現(xiàn)最差的階段。從實體經(jīng)濟角度看，中國出口受到嚴(yán)重沖擊，進口與出口都出現(xiàn)明顯負(fù)增長，工業(yè)增加值及 數(shù)據(jù)直線下落。如此大的貧富差距，更助長了投機行為的產(chǎn)生，導(dǎo)致房價持續(xù)走高。第二我國的每年都保持著大約上漲率，北京作為首都又在全國領(lǐng)先，尤其是年北京還舉辦了奧運會，這更加吸引了人口的涌入，這使得預(yù)期北京房價上漲的信心更加強烈，根據(jù)年的投資回報率，房地產(chǎn)成為了最賺錢的一個產(chǎn)業(yè)，這也使得大量外地的投資商進入北京進行投資，年成交的所有住宅中，有是外省市個人所購買。而居住性需求主要來自以下個方面：?人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化受國家計劃生育的政策影響年我國的第二次“嬰兒潮”會導(dǎo)致歲的人口比例有所上升，但歲的剛性需求群體的比例有所下降。北京作為一線大城市，自年開始房價猛增，近年來也不斷出臺政策調(diào)整房價，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政府理念也說明了當(dāng)前北京商品住房炒房嚴(yán)重。在此情況下，我們調(diào)查了填問卷人對北京市商品住房價格的接受程度、對目前價格的滿意程度，以及填問卷人對北京市當(dāng)前價格的意見和看法。問卷調(diào)查法是指針對北京住房價格上漲的因素分析設(shè)計調(diào)查問卷，并展開實地調(diào)研。（）北京市住宅價格模型的殘差分析殘差分析包括殘差的獨立性和殘差的分布兩部分。在因素的選取上，本節(jié)將采用上述的指標(biāo)。⑥貸款利率在宏觀經(jīng)濟中，國家往往通過貨幣政策來調(diào)整需求，而利率就是貨幣政策調(diào)整的一個手段。②居民消費價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)是指不同時期購買不同商品所支付的成本價格指數(shù)，它反映了價格水平變動對居民生活費用的實際影響，它是衡量通貨膨脹率的一個指標(biāo)。（）北京市商品住房價格的波動特點主要體現(xiàn)在價格在一定區(qū)間內(nèi)上下波動，自年上漲達(dá)到頂峰之后波動區(qū)間不斷趨于平穩(wěn)，偶有增長率為負(fù)值的情況，但上漲率都比較低。若究其原因，主要是土地稀缺性導(dǎo)致的供給不足和剛性需求持續(xù)上升二者共同作用的結(jié)果，而根據(jù)供求影響價格的理論，可以解釋為何房價一直高漲。因而，北京住房價格總體一直呈上漲趨勢。本研究報告將從影響房價的重要原因入手，分析后續(xù)調(diào)控長效機制的建立，以期穩(wěn)定北京商品住房價格。第二部分首先對北京住房價格的總體情況和影響因素進行分析，對—北京商品住房價格的概況進行介紹，然后分析住房價格高漲和波動的特點。不僅對定量因素進行分析，也對定性因素進行研究。目前，北京市住房價格過高，脫離居民的購房能力，這已經(jīng)成為社會各界公認(rèn)的事實。主要對項目的研究背景、意義、國內(nèi)外研究綜述進行闡述，并提出本文的研究思路。本文分為五個部分，第一部分為引言。關(guān)鍵詞：住房價格、住房泡沫、價格高漲 , , , , , . , . , , , , . , , . . , , , . , , , , , , . . , . . , , , . ： , ,，引導(dǎo)住房合理的購買需求 結(jié)論 參考文獻 附 錄 致 謝 1 引言 研究背景和研究意義房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)價格的問題越來越成為社會和政府關(guān)注的焦點。本項目將在前人研究的基礎(chǔ)上，將前期理論基礎(chǔ)與調(diào)查研究相結(jié)合，運用數(shù)學(xué)模型和統(tǒng)計方法進行數(shù)據(jù)分析。主要對項目的研究背景、意義、國內(nèi)外研究綜述進行闡述，并提出本文的研究思路。第四部