【正文】 此外，非常感謝每一位組員，在巨大的考研壓力下仍舊認(rèn)真努力的完成每一次的調(diào)研和分析，認(rèn)真的對(duì)待此次課題研究，擔(dān)負(fù)起自己的責(zé)任，在出現(xiàn)問題和麻煩的毫不推脫，互相幫助，正是每位組員的努力，匯聚成集體的力量，才得以完成這次創(chuàng)新研究，同時(shí)我們每個(gè)人也都獲得了成長(zhǎng)?！稹稹鹁用袷杖胨酵顿Y炒房您認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)有影響的主要因素是 [單選題] [必答題]○○○○—元—元元以下○○按揭貸款.您購(gòu)房的付款方式是？ [單選題] [必答題]○已婚您的婚姻狀況 [單選題] [必答題]○○○至歲至歲歲以下參考文獻(xiàn)[] .《中國(guó)行政管理》，（）：[] .《經(jīng)營(yíng)管理者》，（）：[] 董 .《城市管理》，（）：[]楊雪芳. 北京商品房?jī)r(jià)格的影響因素分析[]. 人力資源管理,(). []劉衛(wèi)東. 城市房?jī)r(jià)“高漲”的理性思考[]. 中國(guó)房地產(chǎn),(). []張超. 房?jī)r(jià)高漲下的“地王”頻現(xiàn)分析[]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,(). []張晉生. 房?jī)r(jià)高漲的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及體制因素分析[]. 經(jīng)濟(jì)與管理研究,(). []向穎. 我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲原因及對(duì)策分析[]. 南方論刊,(). []劉云,劉涌. 房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的原因分析[]. 中華建設(shè),(). []李川. 我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的供需層面分析[]. 商場(chǎng)現(xiàn)代化,(). []趙麗英. 我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的成因與對(duì)策分析[]. 中國(guó)招標(biāo),(). []張義鳳. 我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的尋租因素分析及防范[]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討,(). 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要明確房地產(chǎn)租金，稅收，收費(fèi)制度，進(jìn)一步改革房地產(chǎn)稅制，打破政府投資和“形象工程”主要依靠土地收益情況。同時(shí)可能還要面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等等歷史遺留問題。增加住宅用地的供應(yīng)應(yīng)以該地區(qū)常住人口的規(guī)模為依據(jù)。當(dāng)然政府在抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)時(shí)，也會(huì)注意把控政策的合理性，防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)斷崖式下跌。這對(duì)國(guó)內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了很大的沖擊。信貸政策收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見的，開發(fā)商為了不讓資金鏈斷裂，只能是降價(jià)促銷。第二存款準(zhǔn)備金利率的上調(diào)實(shí)能夠在一定程度上緩解流動(dòng)性過剩，收縮流動(dòng)性可以減少銀行信貸，貸款給居民的錢會(huì)大幅度減少，銀行只會(huì)將自己能夠放貸的現(xiàn)金貸給一些信用好的房地產(chǎn)開發(fā)商，而這些房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)的消費(fèi)群體大多是高端 消費(fèi)者，而大多數(shù)高端消費(fèi)者購(gòu)買一套房甚至不需要貸款。缺少了相當(dāng)大的投機(jī)需求北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)了下滑，房?jī)r(jià)開始降低。（4） 房地產(chǎn)政策如年的差別化信貸政策,二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等政策。從中國(guó)的外匯儲(chǔ)備的增速放緩（甚至是減少）的事實(shí)中可以清楚地看出國(guó)際資本流向的變化。從深化階段次貸危機(jī)才展現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，其中惡化階段尤其明顯這個(gè)階段次貸危機(jī)正式演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī)。（）城市化的進(jìn)度和土地有限性根據(jù)公式房地產(chǎn)價(jià)值土地成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)，可以看出土地的取得費(fèi)用對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生影響，現(xiàn)階段開發(fā)商主要通過“招拍掛”的形式取得建設(shè)用地，由于北京的區(qū)位因素和城市化的進(jìn)程，開發(fā)商每年取得的土地?cái)?shù)量在下降但土地取得費(fèi)卻在上升，在住房需求并沒有減少的情況下，開發(fā)商希望從房?jī)r(jià)中獲得利潤(rùn)，就只能推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，趨向于“豪宅化”。第二指數(shù)的影響,由于北京居住類權(quán)重低,基數(shù)低,從而使得居民實(shí)際與居住相關(guān)的費(fèi)用快速增加,但這根本沒有在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示是通貨膨脹率的指標(biāo),通貨膨脹率極低,利息也會(huì)在一個(gè)較低的水平上,這時(shí)人們便可以利用銀行信貸或金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),這樣房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)上升圖：房屋銷售價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖圖：北京市居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅（2） 投資或投機(jī)性需求年國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，年之后，房?jī)r(jià)的年均增長(zhǎng)率和人口增長(zhǎng)率與累計(jì)可支配收入已無法匹配，這意味著供需因素已無法解釋房?jī)r(jià)高漲的原因。 北京住房?jī)r(jià)高漲的原因和影響機(jī)理年之前北京住房?jī)r(jià)格高漲的原因自年停止住房福利分配以來，北京商品住房市場(chǎng)快速發(fā)展。占比最多的是認(rèn)為元和元的人，如圖所示，人們大部分還是認(rèn)為較高的價(jià)格比較合理。因?yàn)槲覀兊恼{(diào)查目標(biāo)是整個(gè)北京市的住房?jī)r(jià)格情況，因此調(diào)查范圍是整個(gè)北京市。隨著近些年來我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們的實(shí)際收入水平相比于物價(jià)水平上漲來說明顯提高，因此房地產(chǎn)的有效需求越來越多，導(dǎo)致價(jià)格上漲，但通貨膨脹以及供給量的提高又進(jìn)一步的減少了有效需求，從而抑制了房?jī)r(jià)上漲。自變量人均可支配收入，竣工面積和通過了檢驗(yàn)，其余變量由于不能通過檢驗(yàn)在逐步回歸過程中被剔除，因此回歸模型最終為：該模型的含義為在其他條件不變的情況下，北京市住宅均價(jià)與人均可支配收入呈同方向變動(dòng)，與竣工面積和呈反方向變動(dòng)。但不同的地區(qū)中情況不同，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資額往往描述的房地產(chǎn)供給量的大致趨勢(shì)。④人均可支配收入人均可支配收入是居民收入扣除稅費(fèi)后所能實(shí)際支配的收入。（）需求因素①國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，在宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求決定于國(guó)民收入也就是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。房產(chǎn)價(jià)格高是北京城市建設(shè)和發(fā)展水平高的客觀反映，和北京城市總規(guī)模、北京經(jīng)濟(jì)情況、北京市居民經(jīng)濟(jì)收入、北京建設(shè)完備度、北京環(huán)境等都相關(guān)聯(lián)。作為一線城市，北京房?jī)r(jià)居于高位，這其中有一定的合理性，因?yàn)楸本┘辛吮姸鄡?yōu)質(zhì)資源，公共服務(wù)水平也普遍偏高，在北京實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策后，二手房炒作已被嚴(yán)格控制，產(chǎn)生了一定效果，房子作為商品炒作的功能已經(jīng)被大大降低，但是總體依然位居高位。但是，商品房又作為一種投資理財(cái)產(chǎn)品，因而使影響其價(jià)格的因素變得更為復(fù)雜。例如，從住房?jī)r(jià)格高漲來看，將根據(jù)影響因素的區(qū)別分為年以前和年以后兩大部分，分別分析城市化進(jìn)程、人民幣升值、寬松的貨幣政策、人口流入、資源向一線城市集中、土地供應(yīng)緊張、土地出讓方式不當(dāng)?shù)葞碜》績(jī)r(jià)格持續(xù)攀升的原因。國(guó)外學(xué)者關(guān)于住房?jī)r(jià)格影響機(jī)制的研究，主要有國(guó)外房地產(chǎn)投資對(duì)澳大利亞房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)（ ，），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)住房?jī)r(jià)格和租金的作用（ ，），用住房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)算法的機(jī)器學(xué)習(xí)：以費(fèi)爾法克斯縣為例（ . ），在美國(guó)的住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的長(zhǎng)記憶性研究（, , , ，）等方面。綜上所述，從保障民生、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、降低金融風(fēng)險(xiǎn)等多方面來看，解決好住房?jī)r(jià)格問題，不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，也具有重大的研究意義。例如，將從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、改革土地供應(yīng)模式、征收房產(chǎn)稅以提升存量住房供應(yīng)、長(zhǎng)期堅(jiān)持差別化的信貸政策等方面進(jìn)行探索。我們只有深入探討歷次住房?jī)r(jià)格波動(dòng)及長(zhǎng)期快速上漲的原因，才可能制定出相對(duì)合理有效的住房調(diào)控政策，建立住房?jī)r(jià)格調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，以期將住房?jī)r(jià)格的上漲和波動(dòng)保持在相對(duì)合理、穩(wěn)定的范圍內(nèi)。第三部分為北京住房?jī)r(jià)格高漲和波動(dòng)的原因分析。自年停止住房福利分配以來，北京商品住房市場(chǎng)快速發(fā)展。 國(guó)內(nèi)外研究綜述我國(guó)學(xué)者目前對(duì)北京住房?jī)r(jià)格上漲和波動(dòng)問題的研究，主要有通過構(gòu)建回歸模型，對(duì)年間的北京房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析（黃乙峰，），基于方法的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫研究（歐陽志剛等，），區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素對(duì)北京房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響（王曉瑋等，），應(yīng)用 模型估計(jì)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)變量對(duì)北京房?jī)r(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響，認(rèn)為正向的供給、需求與貨幣政策變動(dòng)將導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)上升，說明北京房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間存在正向的反饋機(jī)制，將會(huì)導(dǎo)致北京市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。最后，設(shè)計(jì)相關(guān)問卷調(diào)研或采用訪談法，重點(diǎn)了解北京市居民認(rèn)為哪些是影響住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵定性因素，此外也可了解他們對(duì)住房?jī)r(jià)格的感受、承受能力、對(duì)住房現(xiàn)有調(diào)控的評(píng)判等，給后面部分的研究提供基礎(chǔ)。第五部分總結(jié)得出結(jié)論。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)從年開始呈現(xiàn)疲軟趨勢(shì)，房?jī)r(jià)卻并沒有跟著下跌，甚至從此開始了多年的持續(xù)上漲。北京市商品住房?jī)r(jià)格一直在持續(xù)高漲，然而卻沒有增長(zhǎng)過快，而是持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這是由于政府一直在對(duì)北京市商品住房的價(jià)格進(jìn)行政府調(diào)控。然而，年住房?jī)r(jià)格上漲率比較低，此后的價(jià)格增長(zhǎng)率開始趨于下降，特別是年和年存在上漲率低甚至負(fù)增長(zhǎng)的情況，年至年也有上漲率低或負(fù)增長(zhǎng)的特點(diǎn)。當(dāng)通貨膨脹率較高時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)使投資預(yù)期增高，人們?yōu)榱吮ＷC手中貨比的價(jià)值便將資本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。當(dāng)產(chǎn)生負(fù)缺口時(shí)，國(guó)家會(huì)下調(diào)利率刺激需求，人們對(duì)房地產(chǎn)需求的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。年份（億元）人口（萬人）人均可支配收入（元）實(shí)際銷售面積（萬㎡）貸款利率（）五年以上竣工面積（萬㎡）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）住宅均價(jià)（元㎡）．年份．（）住宅價(jià)格影響模型構(gòu)建根據(jù)以上數(shù)據(jù)建立北京市住宅價(jià)格影響模型：βββ β β β β β β e其中因變量代表北京市住宅均價(jià)，e為隨機(jī)誤差，并且模型包含了個(gè)變量分別是： （億元） 人口（萬人） 人均可支配收入（元） 實(shí)際銷售面積（萬㎡） 貸款利率（）五年以上 竣工面積（