地鐵脫貧之道——淺析地鐵運(yùn)營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展(存儲(chǔ)版)
【正文】 確如果商業(yè)、辦公以及住宅等各類物業(yè)與地鐵車站、車廠的設(shè)置緊密結(jié)合，并形成一定規(guī)模，就能充分享有高效率的地鐵交通以及因此帶來的城市資源的經(jīng)濟(jì)。通過主動(dòng)與政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的合作研究，既考慮城市建設(shè)的需要，又緊密結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求，為各發(fā)展項(xiàng)目的物業(yè)設(shè)計(jì)以及規(guī)劃制定適合時(shí)宜及創(chuàng)新的解決方案，以便進(jìn)行持續(xù)發(fā)展。對(duì)于需要聯(lián)合發(fā)展、或者委托發(fā)展的項(xiàng)目，慎擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)向合格的發(fā)展商招標(biāo)。除了沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展外，運(yùn)營模式也相當(dāng)關(guān)鍵?？梢砸缘罔F沿線物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌商的地位以及物業(yè)發(fā)展的利潤預(yù)期，向銀行申請(qǐng)信用貸款。香港地鐵的經(jīng)營服務(wù)，既接受政府和市民多方面監(jiān)管，同時(shí)又在不受行政干預(yù)的環(huán)境下運(yùn)行。香港地鐵實(shí)行每年根據(jù)通脹率調(diào)整票價(jià)，漲價(jià)幅度略低于通漲指標(biāo)。地鐵公司制訂的回報(bào)率為10％。三、控制成本是經(jīng)營成功的重要因素自有資產(chǎn)：在香港做生意，最大的成本開支是工資和租金。％％。一方面是政府對(duì)地鐵建設(shè)的間接出資，一方面可以降低物業(yè)發(fā)展的土地成本，一定程度上增強(qiáng)了發(fā)展物業(yè)的市場競爭力。）21 / 21。融資優(yōu)惠政策這可以一定程度的緩解項(xiàng)目發(fā)展的資金壓力，減少資金運(yùn)作成本。四、政策扶持員工素質(zhì)與控制員工數(shù)目：相對(duì)而言，工資成本占的比例很大。按照條例規(guī)定，誰乘地鐵誰付錢，而不應(yīng)以其他方式令不乘地鐵的掏腰包。地鐵公司的經(jīng)營收入主要來自地鐵乘客的車費(fèi)。地鐵開通之際，廣告媒體、連鎖商鋪、移動(dòng)通訊等商業(yè)資源將同步運(yùn)營，銀行、書報(bào)刊、沖洗膠卷、洗衣、便利店、自動(dòng)售貨機(jī)等多種連鎖行業(yè)也將進(jìn)駐地鐵車站，給乘客提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)服務(wù)的同時(shí)，最大限制挖掘了地鐵的商業(yè)價(jià)值?；I資方式——按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資物業(yè)發(fā)展權(quán)是由政府授予的一種土地使用權(quán)利，目的是使獲得者通過物業(yè)發(fā)展獲得經(jīng)營收益，并且投資新地鐵項(xiàng)目的建設(shè)，或者補(bǔ)償已建成的地鐵項(xiàng)目的營運(yùn)成本。負(fù)責(zé)地鐵沿線物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌工作的可以稱為地鐵物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌商。也有少數(shù)開發(fā)商認(rèn)識(shí)到地鐵上蓋物業(yè)的價(jià)值，與地鐵出站口進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系（例如東方商廈），但只是自發(fā)性的，沒有統(tǒng)籌發(fā)展。廣州地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式香港從建設(shè)第一條地鐵開始，就采用地鐵建設(shè)與地鐵站點(diǎn)（車廠）上蓋大型物業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的方式。地鐵營運(yùn)預(yù)計(jì)虧損兩三千萬元。香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展帶來的收入主要包括：物業(yè)發(fā)展利潤、物業(yè)租金收入以及物業(yè)管理收入。地鐵公司選取的地皮，通常為車站上蓋。地鐵公司充分運(yùn)用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。[案例1]：香港地鐵以下對(duì)上述兩點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)說明。香港地鐵自1979年底逐段投入運(yùn)營，經(jīng)營初期，是沒有盈利的，其一是收入少，二是利息開支大。（1993年12月28日——1999年6月28日）：5年（1931年開始修建，1935年建成通車。然而地鐵一旦投入營運(yùn)，就很難停止運(yùn)作，就象一臺(tái)不斷吃錢的老虎機(jī)，成為政府極為沉重的負(fù)擔(dān)。地鐵建設(shè)的一個(gè)世界性難題是：地鐵建設(shè)耗資巨大，
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