【正文】 德中學(xué)在天心生態(tài)新城內(nèi)，離項(xiàng)目很近3）醫(yī)院提拉米蘇臨近省醫(yī)療中心、303醫(yī)院、湖南省腦科醫(yī)院、長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院。上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。策略一利用機(jī)會(huì)，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)策略二利用機(jī)會(huì)，減輕劣勢(shì)策略三弱化劣勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來(lái)的威脅和挑戰(zhàn)策略四發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避威脅威脅（T）◆ 項(xiàng)目周邊別墅的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開(kāi)發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。安裝工程電氣普通開(kāi)關(guān)及插座，座燈頭，軟線吊燈，電表箱、配電箱安裝。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。實(shí)用型及成熟型少量的外來(lái)別墅投資客戶群體四、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部區(qū)域內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如區(qū)域內(nèi)主干道、次干道、門(mén)口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使區(qū)域內(nèi)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了區(qū)域內(nèi)的道路網(wǎng)。娛樂(lè)中心供兒童嬉戲與鍛煉。道路兩旁種栽樹(shù)木花草，使行人與建筑之間的私密性得以增強(qiáng)。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將死水做成活水引入小區(qū)，營(yíng)造出“戶戶有水”、“處處是水景”。把死水做成活水，把活水引入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過(guò)水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)和水公園，獨(dú)創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺(tái)臺(tái)階、屏蔽墻，使人與水有一個(gè)最適關(guān)系，以便賞景、放松、釣魚(yú)或劃船等。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。報(bào)廣：以“我”所見(jiàn)的項(xiàng)目改建后現(xiàn)狀，發(fā)起對(duì)項(xiàng)目的深度思考，推出小篇 幅高頻率系列懸念型廣告，引發(fā)目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目高度關(guān)注度。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手。分期推出，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。七、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。從多樣的橋的設(shè)計(jì)和巧妙布置，到“步入橋，進(jìn)家門(mén)”的橋居，到“廊橋別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進(jìn)行配置的景觀所營(yíng)造的橋生活，一個(gè)真正的“橋居時(shí)代”從這里升騰！獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來(lái)替代“綠化率”“水化率”的新概念避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”,強(qiáng)調(diào)水的概念，同時(shí)暗含“綠化太好無(wú)須多談”之妙,以“水化率”改寫(xiě)別墅豪宅的歷史。因此本案對(duì)于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。■區(qū)域內(nèi)車行路線線條清晰、干擾少、行車視線良好最為安全，且行車路線與人行路線的交叉越少越好，特別是主入口附近。因此建議廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)應(yīng)層次豐富，面積適中，結(jié)合周邊景觀設(shè)置情況來(lái)看，重點(diǎn)突出水景觀，同時(shí)考慮花圃、綠地、按摩小徑、大型雕塑。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開(kāi)，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開(kāi)，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型文藝界知名人士歌、畫(huà)、文等文藝娛樂(lè)界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。購(gòu)買人群分析購(gòu)買因數(shù)分析從上圖的信息不難發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)沙購(gòu)買頂級(jí)別墅人群對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域地理位置、社區(qū)的建筑規(guī)劃及園林、產(chǎn)品的關(guān)注相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格和交通的關(guān)注較低，這也正說(shuō)明了購(gòu)買別墅的群體對(duì)個(gè)人時(shí)間、金錢的掌控和對(duì)高尚、便利生活的一種要求。內(nèi)裝飾板底滿批建筑膩?zhàn)?、白水泥，廚衛(wèi)墻面防水砂漿、細(xì)砂批嵌，其余墻面混合砂漿?！?由于本項(xiàng)目為公司所開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱。◆ 項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)：◆ 由于本項(xiàng)目為公司所開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱。中信新城是一個(gè)占地2400畝的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，設(shè)有大型百貨、超市、商業(yè)廣場(chǎng)、電影院以及五星級(jí)酒店，商業(yè)部分已開(kāi)始招商，將于年內(nèi)投入使用。如今，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)已引起了深圳、上海等一線城市投資客的關(guān)注，外來(lái)投資置業(yè)大量增加。橘郡2000畝（483畝一期）　　西班牙聯(lián)排、洋房、獨(dú)棟、小高層　　 　　同升湖白竹水鄉(xiāng)127畝33萬(wàn)643套澳洲獨(dú)立、聯(lián)排、洋房300～1000㎡ 主力300500㎡　聯(lián)4000元/㎡以上、獨(dú)7000元/㎡以上100%據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目潛量高達(dá) 1000 多萬(wàn)㎡，其中暫以市府麓谷板塊居首，高達(dá) 萬(wàn)㎡，占到全市總量的近三成。長(zhǎng)、株、潭三市成“品”字形分布，本項(xiàng)目的地理位置正好位于“品”字型的幾何中心地帶。如：位于市區(qū)人民東的“水云間”及位于金鷹城板塊的“圣爵菲斯”兩個(gè)項(xiàng)目均有不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目多為綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目用地規(guī)模的增大，近期推出項(xiàng)目多為綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包含了多種物業(yè)類型，在照顧到市場(chǎng)的需求的同時(shí)，在一定程度上降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與壓力。長(zhǎng)沙未來(lái)頂級(jí)別墅客戶增長(zhǎng)呈現(xiàn)緩慢的增長(zhǎng)趨勢(shì)長(zhǎng)沙作為湖南省唯一的單一核心城市，消費(fèi)力只能輻射全省，未有北京、上海、深圳等區(qū)域性城市的輻射面廣。系列房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的影響國(guó)家宏觀政策繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行高壓政策，各類新政策不斷出臺(tái)，尤其是繼續(xù)實(shí)行限制別墅類土地的審批，使得別墅類用地逐步稀少，對(duì)于已經(jīng)取得別墅地塊開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也是一個(gè)有利的因素。開(kāi)發(fā)規(guī)模長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)各項(xiàng)目占地規(guī)模近年來(lái)面市項(xiàng)目規(guī)模不斷增大，如近兩年內(nèi)面市的“比華利山”、“綠城青竹園”、“和記黃埔”、“橘郡”、“威尼斯城”等項(xiàng)目占地規(guī)模均在1000畝以上，且基本上是外地實(shí)力品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開(kāi)盤(pán)時(shí)間均價(jià)銷售率保利閬峰云墅583畝20萬(wàn)97套（對(duì)外）40余套（內(nèi)）北美獨(dú)棟350～532㎡ 主力410460㎡12000元/㎡左右93%美洲故事800畝60萬(wàn)195套北美獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排330～450㎡ 主力330450㎡，獨(dú)棟8套雙拼：9500元/㎡獨(dú)棟：15000元/㎡(雙拼14000獨(dú)棟18000100%（第一組團(tuán)41套）100 %(22套)銷售2套托斯卡納280畝20萬(wàn)252套別墅意大利聯(lián)排、洋房別310～390㎡ 洋140260㎡聯(lián)：66008000元/㎡ 洋：6000元/㎡洋100% 聯(lián)75%御邦460畝16萬(wàn)約120套英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170 ～230㎡ 聯(lián)排4600元/㎡疊加4300元/㎡二批100%項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開(kāi)盤(pán)時(shí)間均價(jià)銷售率比華利山1500畝（156一期）7萬(wàn)171套（別）144套（洋，未上市）北美獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼、洋房230～310㎡ 主力230310㎡7棟420㎡獨(dú)棟尚未上市二期　6500元/㎡90%國(guó)中新城72890 ㎡ 30萬(wàn)1073套 以上看出，長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)以綜合性產(chǎn)品為主導(dǎo)，純別墅產(chǎn)品為次，純獨(dú)產(chǎn)品更為市場(chǎng)稀缺性產(chǎn)品216。第四章 河西板塊將繼續(xù)依托市政府將延伸到望城板塊，金星大道主干道沿線住宅物業(yè)將大量上市，從而帶動(dòng)其兩廂商業(yè)的租、售價(jià)格大幅上揚(yáng)。其次是：天心區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)約占銷售總量的20%。年內(nèi)建成區(qū)面積擴(kuò)大10 平方公里，城市化水平提高2 個(gè)百分點(diǎn)。資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)二、長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃與發(fā)展?fàn)顩r分析長(zhǎng)沙市概況長(zhǎng)沙，湖南省省會(huì)，既是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是我國(guó)長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)帶中洞庭湖地帶開(kāi)放開(kāi)發(fā)的依托中心和國(guó)務(wù)院公布的24 個(gè)歷史文化名城之一。. . . .. .目 錄第一章 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析一、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析二、長(zhǎng)沙市概況三、長(zhǎng)株潭一體化，中心型城市發(fā)展加快四、“一主兩次四組團(tuán)”為城市發(fā)展圈定藍(lán)圖，加快城市發(fā)展第二章 2008年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多，供應(yīng)向北、南、河西傾斜二、適應(yīng)新政調(diào)整，產(chǎn)品將向緊