【正文】 爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。大家知道一下就行。我這里講的還只是個小手段。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。上級政府震怒，云云。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡?！　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了?！　　』旧希F(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根　　　　這方面的政策非常的立桿見影。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。就是讓老百姓沒錢買房子?！　　　　　　娭菩韵拗品康禺a(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾?！　　　“Γ殖鰜硪粋€“做通”工作。盡我的理解講那么一點吧。不多說了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。總之，辦法都是人想出來的。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款?！　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。謝謝各位?！　　　　　∵@整個過程，也只不過是個大概，而已。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。　　　　　　無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。阿門。連告都不知道要去告誰。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這就完成了。而且還不敢計較這個。我就講個電的事情。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。同樣是利用懸空期來做事。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這其中有無數(shù)的道道兒。　　現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。這個叫預(yù)測繪。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。唉，又來一個“做通”工作。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。啦啦啦但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我只對客觀效果予以評價。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。這是一個很瘋狂的概念。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則?！　　　　　　　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。缺一不可。　　監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。這個企業(yè)的老板氣得吐血。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過來的。那是真管得不錯。這個是環(huán)境保護部門管著的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光?！　　　　　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了?！　　　∠篮腿朔缹ｍ棇彶椤　∵@兩樣?xùn)|西搞死人。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。我就不多說了。引到多少電算多少電。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。嘿嘿。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。（非常感謝這位老兄的傾情奉獻(xiàn)，此文對我太有用了。招標(biāo)由規(guī)劃部門指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。規(guī)劃的30米寬以上城市道路兩側(cè)、單體建筑面積30000平方米以上的大型建筑或其它重要建設(shè)工程，設(shè)計方案應(yīng)通過公開招標(biāo)產(chǎn)生。房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南[全]　　　　　　　　　土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問?！　　　　　　　〉悄兀诂F(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式?！〔贿^這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立不了項根本做不了環(huán)評?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。也是看起來很簡單。消防