【正文】 中介服務(wù)人員、規(guī)章、行為的基本環(huán)節(jié)及中介監(jiān)管等法律軌道。對于中介服務(wù)收費這一方面，國家對此有明確的規(guī)定，對于不同類型的中介服務(wù)、不同的服務(wù)質(zhì)量實行政府定價、政府指導(dǎo)價和協(xié)商價不同的收費原則，都制定了相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)和費用支付方式。在管理模式中的品牌戰(zhàn)略的關(guān)健點在于管理好消費者的內(nèi)心世界，定位好中介行業(yè)特征以及其核心價值為中心的品牌識別系統(tǒng)，然后以品牌識別系統(tǒng)來統(tǒng)帥該企業(yè)機構(gòu)的一切價值活動。只有這樣制定相關(guān)的制度規(guī)則，加強自我管理，才能去適應(yīng)激勵的競爭市場。 加強信息公開，提高中介的透明度[9] 上文提到雖然有大多的中介機構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機構(gòu)所掌握的信息都是有限的，他們都是實行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機構(gòu)間的信息無法達到共享的狀態(tài)。規(guī)模經(jīng)營可以降低平均固定成本，連鎖化則有利于實現(xiàn)低成本擴張，提高知名度，擴大市場占有率，如上海的“上房置換”、深圳的“世聯(lián)”所采用的連鎖經(jīng)營方式，以其統(tǒng)一的店面形象和管理方式，建立起自己的品牌形象，擴大信息的采集渠道和流通范圍，以提高成交率。因此中介服務(wù)得加強內(nèi)部管理，政府方面也要加強完善房地產(chǎn)中介市場的法律法規(guī)，加強行政監(jiān)督，要打壓中介市場的欺詐行為，建立機構(gòu)的信用度，讓機構(gòu)在顧客心里有個好的印象，這樣才能提高中介機構(gòu)的聲譽。重慶房地產(chǎn)市場已進入個體消費者占主導(dǎo)的市場，由于每年的住宅增量市場中新增商品房有限，而房子本身存在不可移動和單一這兩種特性不能去滿足消費者的個人偏好需求，但中介企業(yè)掌握的房源量多、差異化明顯且層次梯度較強，能滿足消費者的個人偏好差異，對房源多樣化的需求。 在以上論述中，我們首先了解到了房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵及特征，然后介紹到重慶房地產(chǎn)中介所處于一個初級階段的發(fā)展的現(xiàn)狀。 另一方面，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場細分和集約化經(jīng)營的結(jié)果，是房地產(chǎn)市場活動的重要組成部分，它的發(fā)展程度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場是否成熟的重要標(biāo)志。對于重慶房地產(chǎn)中介市場，以下幾個因素有利于它的發(fā)展：1． 消費者的消費偏好存在著差異。 加強引導(dǎo)和管理，建立中介機構(gòu)的信用度 在中介服務(wù)機構(gòu)中常出現(xiàn)市場行為不規(guī)范，詐騙行為屢見不鮮這樣的問題，要解決這樣的問題，我們主要得從機構(gòu)的內(nèi)部管理體制著手，去加強引導(dǎo)和管理，建立中介機構(gòu)的信用度。 通過研究，中介企業(yè)應(yīng)堅持“綠色”經(jīng)營為原則，用科學(xué)管理為理念。對于這方面，企業(yè)可以從健全機構(gòu)和從業(yè)人員的懲罰機制和退出機制著手，建立應(yīng)當(dāng)與退出機制相結(jié)合的權(quán)威的中介企業(yè)信用評級體系，以進一步健全企業(yè)和從業(yè)人員的信用查詢系統(tǒng)。同時，對于服務(wù)業(yè)績表現(xiàn)好的可給予一定的表揚，以激勵他們更積極的工作。 樹立中介品牌，加強從業(yè)人員服務(wù)“誠信”意識 中介機構(gòu)的成立目的即為消費者提供服務(wù)，而品牌是一種消費者認知，是一種心理感覺。因此采用中介服務(wù)委托的契約化即以契約合同的形式來明確委托雙方的權(quán)力與義務(wù)，讓各類的房地產(chǎn)中介服務(wù)能更快的實行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范委托合同。 五、解決問題的對策措施 在以上我們分析了重慶中介組織存在的行業(yè)監(jiān)管不健全，市場行為不規(guī)范等相關(guān)問題，而我們要想使中介市場更好的發(fā)展，我們就要對癥下藥，針對這些問題去尋找解決方案與措施，充分發(fā)揮中介的作用。根據(jù)有關(guān)部門的反應(yīng)，在前一段時間，好多房地產(chǎn)中介組織一哄而上，不少的機構(gòu)在沒有經(jīng)過工商部門的登記，沒經(jīng)過主管部門的批準(zhǔn)前提下，就擅自掛牌營業(yè)，是整個中介市場魚龍混雜，影響市場的正常運行。誰知道，由于王小姐與男友已有一套房貸的負擔(dān)，她的第二套房子在向銀行申請貸款時被拒。 目前出現(xiàn)像以上類似房地產(chǎn)市場上“鬧樓”事件頻出，相當(dāng)程度上就與信息渠道不暢，信息不對稱有關(guān)。目前，雖然有大多的中介機構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機構(gòu)所掌握的信息都是有限的，而且，他們都是實行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機構(gòu)間的信息無法達到共享的狀態(tài)。5分鐘后，上述視頻的這一幕發(fā)生了。有一案例是[6]發(fā)生在2012年12月1日，來源于重慶晨報的一則報道，為爭客戶，滿堂紅和中原兩中介大打出手。重慶也不例外，在重慶開縣一位知情者介紹，他的朋友有一座房子是10多年前某單位修建的，后來因單位整體遷移，房屋空在那里無人居住，只好托人代管出租。房地產(chǎn)中介機構(gòu)在對有關(guān)無證產(chǎn)品的宣傳時有意向消費者隱瞞真相，導(dǎo)致那些不了解事情真相的消費者的利益受損。 更令人震驚的是，桃園公司負責(zé)人張坤平在事發(fā)后與客戶代表的一次見面會上承認，公司挪用了三千余萬元的客戶房款用于一手房代理和店面擴張及廣告宣傳，由于代理樓盤銷售不好，資金沒有及時回籠，造成資金鏈斷裂，公司陷入困境。這家素有合肥房地產(chǎn)“航母”之稱的中介公司，是安徽省房地產(chǎn)協(xié)會理事單位、合肥市房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事單位，在合肥市二手房市場上舉足輕重。也因此，解決房地產(chǎn)中介中所存在的問題成了當(dāng)前發(fā)展中介行業(yè)急切要解決的事情，以下我們就結(jié)合案例對重慶房地產(chǎn)中介所存在的問題來進行分析。（3）微觀環(huán)境中的重慶房地產(chǎn)中介 從微觀這一角度進行分析。我市的經(jīng)濟調(diào)整結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理化。房地產(chǎn)中介機構(gòu)既可以為交易雙方提供交易信息， 又可以調(diào)停買賣雙方之間的爭議。據(jù)統(tǒng)計，重慶市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)共有595家，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)441家，土地評估機構(gòu)77家，房地產(chǎn)評估機構(gòu)77家。在此同時，外面連鎖機構(gòu)也打進了中國市場，發(fā)展也較緩慢。因此就在1987年3月，重慶市成立了房產(chǎn)交易中心。房地產(chǎn)中介這一行業(yè)在該房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿?，適應(yīng)社會的能力也很大，靈活性較大，降低了該行業(yè)的風(fēng)險性。 隨著房地產(chǎn)中介市場日益發(fā)展，廣義的房地產(chǎn)中介在逐漸包圍著狹義的房地產(chǎn)中介，因此廣義的房地產(chǎn)中介更值得我們?nèi)ビ懻摚耐庋用婧軓V，能讓我們更深層次的去理解房地產(chǎn)中介這個行業(yè)。 二、房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵和特征 房地產(chǎn)中介為促成房地產(chǎn)買賣雙方達成交易而從事提供交易信息、優(yōu)化資源配置以及專業(yè)知識等一種有償服務(wù)活動。 countermeasur 一、引言 在國家將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的同時，房地產(chǎn)中介即也成為了一個方興未艾的行業(yè) ，近幾年隨著居民的消費水平提高，從而對房地產(chǎn)的需求也越來越大，為更好的滿足居民的需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)也相續(xù)的設(shè)立起來，在市場日益活躍起來。因此，我市房地產(chǎn)中介機構(gòu)必須以長遠的眼光看待房地產(chǎn)市場，借助樹立良好的專業(yè)品牌與完善相關(guān)的機制，培養(yǎng)專業(yè)人員的素質(zhì)等對策來解決不規(guī)范行為而最終贏得市場。s real estate intermediary market development still not mature, small scale, still belongs to the initial stage, existing in practice there are many nonstandard behavior. As a result, the city real estate intermediary institutions must start with a broader view of the real estate market, with good professional brand and improve the related mechanism, cultivation of professional personnel, etc. Countermeasures to solve the irregularities and ultimately win the market. This article is about the present situation of chongqing39。依據(jù)1996年出臺的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其對房地產(chǎn)中介的范圍行為做了具體的規(guī)范限制。 狹義的房地產(chǎn)中介指為房地產(chǎn)交易提供信息咨詢等服務(wù)的經(jīng)營性的中介活動。而且房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。它的服務(wù)性是可以斷斷續(xù)續(xù)的，可以滿足很多客戶的需求[7]。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。公房上市限制的取消，房地產(chǎn)中介等的三級市場得到很大的發(fā)展空間，發(fā)展范圍逐步擴大，政策環(huán)境不再只是雛形，日益完善起來，給房地產(chǎn)中介在市場發(fā)展上提供了一些動力。好多人要買房子，但對于房地產(chǎn)市場什么都不了解，對于房子的價格合理地度無法給出正確的判斷，還有種情況是在私人之間的房屋買賣中， 由于很多買方與賣方互相不認識、不了解, 信用無從談起。（2）宏觀環(huán)境中的重慶房地產(chǎn)中介 對于從宏觀環(huán)境這個角度來分析重慶市房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀，我們從政治、經(jīng)濟、金融、社會這四個小方面來進行分析總結(jié)。但受房地產(chǎn)中