【正文】 對項(xiàng)目執(zhí)行的每一個(gè)階段、每一個(gè)細(xì)節(jié)都要一絲不茍、切實(shí)執(zhí)行、力求完美。附件（一）中塔經(jīng)典代理項(xiàng)目一、 中塔全程策劃代理項(xiàng)目項(xiàng)目名稱位置物業(yè)屬性建筑面積（萬/M2）銷售金額（億）銷售時(shí)間南新苑深圳市南山區(qū)南山大道住宅富荔苑深圳市南山區(qū)南海大道（區(qū)政府旁）商住蘭麗花園深圳市南山區(qū)中山園路商住蓮城花園深圳市南山區(qū)中山園路住宅大陸莊園深圳市南山區(qū)南新路住宅南粵山莊深圳市南山區(qū)海濱大道住宅11眾冠花園深圳市南山區(qū)西麗住宅海逸苑深圳市南山區(qū)后海大道別墅+住宅西麗商業(yè)城深圳市南山區(qū)西麗商業(yè)+別墅西麗廣場深圳南山區(qū)西麗商住眾冠大廈深圳市南山區(qū)西麗商業(yè)+寫字樓恒星園深圳市福田區(qū)秀密湖住宅盈翠家園深圳市羅湖區(qū)住宅祥秦公寓深圳市南山區(qū)公寓鴻都花園廣東省梅州市住宅641620012005鴻都商業(yè)城廣東省梅州市商業(yè)5鴻都步行街廣東省梅州市商業(yè)8水岸新天廣東省梅州市住宅26太白新苑陜西省西安市太白路住宅紫竹金岸陜西省西安市南二環(huán)住宅花溪灣陜西省西安市丈八東路住宅19（在售）6（預(yù)計(jì)）八水上筑陜西省西安市未央立交公寓（在售）（預(yù)計(jì)）二、 中塔策劃項(xiàng)目項(xiàng)目名稱位置物業(yè)屬性建筑面積萬/M2銷售金額（億）策劃時(shí)間華源花園新疆烏魯木齊市住宅60182004鴻都生態(tài)旅游度假村廣東省梅州市城市運(yùn)營旅游地產(chǎn)8120362004百順達(dá)花園北京市順義區(qū)別墅35212001五洲國際陜西省西安市高新區(qū)公寓2003和平銀座陜西省西安市和平路寫字樓2003都市朝陽陜西省西安市城南環(huán)城路住宅2003附件（二）經(jīng)典案例分享鴻都花園項(xiàng)目背景：鴻都花園位于廣東省梅州市，由梅州鴻藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，總占地30萬平方米，總建筑面積65萬平方米。居住條件基本維持最原始“安居”的水平，但隨著人民生活水平的提高，以及人們居住理念的不斷改變，人們對“康居”的二次需求越來越大。經(jīng)過5年的合作（2001年2005年）鴻都花園開發(fā)銷售全部完成。調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)西麗表面上臟、亂、差，地理位置卻極為優(yōu)越，自然環(huán)境也非常優(yōu)美：深圳最著名的旅游景點(diǎn)“野生動物園”就坐落在此；深圳接待中央領(lǐng)導(dǎo)的最高級別墅接待區(qū)“麒麟山莊”也建在此地，原生態(tài)生活環(huán)境及優(yōu)越的政府政策優(yōu)勢使本案具有不可比擬的性價(jià)比優(yōu)勢。密集、強(qiáng)勢的廣告推廣，積極打造賣場氛圍，用熱火朝天、生機(jī)勃勃的強(qiáng)現(xiàn)場方式刺激當(dāng)?shù)厝说母泄伲跐撘颇懈淖兯麄儭拔鼷惒荒茏　钡挠^念。總投資額約30億人民幣，計(jì)劃分三期十年開發(fā)。由此，中國西部首席Apartment Mobile Officeamp。營銷推廣上，提出了“實(shí)用簡約主義典范”的項(xiàng)目主題，得到了廣大客戶的普遍認(rèn)同。Pivotal大廈大廈位于旅游勝地黃金海岸，全海景高層周圍各項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，距黃金市場海岸技術(shù)學(xué)院僅兩分鐘路程。附件（三）部門工作職能一、 辦公室工作職能1. 行政管理：1) 保持內(nèi)部良好工作秩序，搞好外部工作協(xié)調(diào)。6. 日常接待和電話接聽。3. 辦公設(shè)備的維護(hù)、維修。5. 負(fù)責(zé)公司代理項(xiàng)目全部市場調(diào)研信息數(shù)據(jù)分析工作并提交市場報(bào)告。七、 策劃部的工作職能1. 負(fù)責(zé)公司新項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告及營銷、推廣策劃系列方案的制訂。9. 負(fù)責(zé)做好內(nèi)部資料的管理、歸檔與保密工作，搞好有關(guān)參考資料的管理工作。5. 對設(shè)計(jì)搞、廣告樣稿逐一審核，避免錯(cuò)露出現(xiàn)。3. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售資料的準(zhǔn)備、職業(yè)顧問培訓(xùn)等前期銷售準(zhǔn)備工作。3. 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)審計(jì)工作，及時(shí)納稅。2. 主持制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，建立健全公司內(nèi)部組織系統(tǒng)以及合理有效的運(yùn)營體制。2. 檢查公司的各項(xiàng)管理制度、崗位職責(zé)和工作程序的落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告并采取必要的措施予以解決。2. 負(fù)責(zé)公司人事管理的各項(xiàng)工作。10. 組織員工文化生活，建立企業(yè)文化。6) 做好公司資料信息的管理、保密工作。3) 公司飲用水、辦公室及宿舍鑰匙的管理。6. 匯總本部門工作并向公司提出合理化建議。6. 所有信息數(shù)據(jù)歸公司所有，任何職員不能私下處理并做其他用途。8. 組織做好各項(xiàng)技術(shù)操作的跟進(jìn)工作。7. 負(fù)責(zé)所使用電腦的保養(yǎng)和維護(hù)。十、設(shè)計(jì)師崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。9. 公司圖庫及成品保管保存、記錄歸檔。5. 代表公司與開發(fā)商進(jìn)行銷售現(xiàn)場各項(xiàng)事務(wù)接洽。13. 按時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。8. 準(zhǔn)確掌握銷售進(jìn)度，把好銷售統(tǒng)計(jì)關(guān)。十三、置業(yè)顧問崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章管理制度。7. 發(fā)揚(yáng)集體協(xié)作精神，積極主動配合其他員工搞好銷售工作。5. 檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳管理，并提出真實(shí)的會計(jì)核算資料，保證公司資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。13. 保管公司經(jīng)營中重要的財(cái)務(wù)文件。4. 嚴(yán)格支票管理制度，編制支票使用手續(xù)，使用支票必須主管領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效；及時(shí)辦理各種轉(zhuǎn)賬并將收回的支票送交銀行進(jìn)賬，收到回單時(shí)，及時(shí)登記交會計(jì)對賬。13. 按時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。5) 客戶資料客戶（已成交客戶與未成交客戶）資料和到訪客戶資料由各售樓處經(jīng)理負(fù)責(zé)保管，每月匯總一次交客戶服務(wù)人員按規(guī)定格式存入電腦，并按規(guī)定備份兩份（備份方式同上）。如有違反，一經(jīng)查實(shí)，公司將對當(dāng)事人給予辭退并扣發(fā)其全部未結(jié)算提成。4) 凡市研部收集的相關(guān)資料、統(tǒng)計(jì)報(bào)表及撰寫的市場調(diào)研報(bào)告必須按以下方式保存：（1）所有資料必須以文字稿方式留存一份，歸入公司相關(guān)文件夾內(nèi)，由市研部經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)管理。10. 空白憑證應(yīng)妥善保管，開出后按順序登記；定期核對已簽發(fā)支票、發(fā)票存根號碼與未簽發(fā)號碼，確保其使用正確無誤。2. 嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，超過限額部分送存銀行，不坐支現(xiàn)金，不準(zhǔn)白條抵庫。11. 協(xié)調(diào)好與銀行及發(fā)展商的關(guān)系。3. 主動關(guān)心發(fā)展，積極提出各種合理化議。6. 積極參加公司舉辦的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)知識。14. 銷售主管不在時(shí)，代表其行使職責(zé)。6. 負(fù)責(zé)售樓處合同、按揭、催款等工作，并對客戶到訪情況及客戶需求進(jìn)行認(rèn)真統(tǒng)計(jì)。11. 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、合同的簽訂把關(guān)工作。3. 參與項(xiàng)目銷售價(jià)格、付款方式、操作流程、銷售控制表、銷售明細(xì)表、合同樣板等銷售資料的制訂，根據(jù)需要對銷售現(xiàn)場各項(xiàng)制度和銷售文件、數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。7. 深入考察市場，不斷提高自我創(chuàng)意、設(shè)計(jì)能力。5. 組織設(shè)計(jì)人員進(jìn)行市場考察和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高設(shè)計(jì)部工作能力。5. 深入考察市場，努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高自我策劃能力。6. 及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決銷售工作中出現(xiàn)的問題。4. 隨時(shí)提供最快最健全的第一手資料供公司使用。4. 組織并按時(shí)完成公司代理項(xiàng)目市場調(diào)研部分的所有工作及銷售價(jià)格建議。3. 后勤管理1) 負(fù)責(zé)公司的安全和衛(wèi)生管理。4) 負(fù)責(zé)公司報(bào)刊的訂閱工作。8. 組織員工考核、考評工作。8. 完成總經(jīng)理交辦的其他工作。8. 負(fù)責(zé)公司、辦公室及財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作。9. 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)的保密工作。十、 財(cái)務(wù)部工作職能1. 主持公司財(cái)務(wù)日常工作，制訂本部門工作計(jì)劃，建立完整的財(cái)務(wù)檔案。九、 銷售部工作職能1. 負(fù)責(zé)公司代理項(xiàng)目的日常銷售管理工作。3. 負(fù)責(zé)全部廣告的設(shè)計(jì)工作。7. 定期與開發(fā)商溝通，爭取使其按照公司制訂的計(jì)劃配合策劃、銷售工作。3. 在項(xiàng)目合作過程中，積極配合公司領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)務(wù)部門協(xié)調(diào)同發(fā)展商的關(guān)系。3. 建立完善西安各大片區(qū)的房地產(chǎn)信息檔案。四、 后勤服務(wù)1. 辦公用品的采購、保管、分發(fā)。4. 報(bào)刊訂閱。戶型從一房一廳到兩房兩廳加書房，價(jià)格從A$225，000/套起，主要面對國內(nèi)外投資客戶。這個(gè)團(tuán)隊(duì)永遠(yuǎn)都是以小博大的、永遠(yuǎn)都是為別人不敢為的、永遠(yuǎn)都是締造神化與傳奇的。太白新苑太白新苑位于西安南郊吉祥路183號，由陜西裕灃置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積15畝，總建筑面積約63000 m2（其中，公館面積45000 m2，配套18000 m2），建筑高度110m，地上28層，擁有房間680套，單套建筑面積70 m2，15米挑高大堂，擁有恒溫泳池、會務(wù)中心、中西餐廳、商務(wù)酒吧等五星級配套。該案例目前已成為深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目逆境求生的經(jīng)典案例，中塔也成為在西麗第一個(gè)吃螃蟹的人。準(zhǔn)確定位，高效推廣經(jīng)過前期的市場調(diào)研和嚴(yán)格的論證分析，中塔公司果斷的將目標(biāo)消費(fèi)群體定位為當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓吰笫聵I(yè)單位、工廠。2000年初，在該項(xiàng)目如此糟糕的銷售背景下，發(fā)展商力邀中塔公司全面代理該項(xiàng)目的所有物業(yè)。同時(shí)也為內(nèi)地不發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)發(fā)展開拓出了一種成功開發(fā)模式。解決問題：經(jīng)過一個(gè)多月周密的調(diào)研與分析，區(qū)域市場存在眾多對項(xiàng)目銷售不利的因素：梅州人一次置業(yè)需求趨于飽和，消費(fèi)者居住理念相對落后。8. 對公司所安排的工作任務(wù)，要無條件的認(rèn)真完成。2. 管理能力1) 善于激勵(lì)、有號召力2) 溝通能力強(qiáng)3) 有效授權(quán)、控制得當(dāng)4) 培養(yǎng)指導(dǎo)下屬、鼓勵(lì)別人學(xué)習(xí)5) 科學(xué)決策6) 壓力管理7) 時(shí)間管理8) 會議管理3. 專業(yè)技能1) 精通本行業(yè)和專業(yè)領(lǐng)先的能力2) 有專業(yè)創(chuàng)造力3) 有經(jīng)營能力4) 文案寫作能力二、 中塔管理人員管理制度1. 熱愛工作，貫徹公司主張，帶頭執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)禁各種形式的官僚主義、本位主義，無條件執(zhí)行公司決策，對工作分解要專業(yè)、明了。l 未能嚴(yán)格按照公司的制度進(jìn)行管理。受理的部門和人員，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查處理投訴和舉報(bào)，并為投訴人和舉報(bào)人保密。l 兼職與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的單位、客戶和商業(yè)競爭對手。2) 涉及違反法律及不良行為的活動。3) 公司的一切書面和電子資料、培訓(xùn)資料均有知識產(chǎn)權(quán)，職員未經(jīng)授權(quán)不得對外傳播。l 以公司名義對客戶和業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)單位做出書面或口頭承諾。二、 職務(wù)權(quán)責(zé)1. 經(jīng)營活動1) 職員應(yīng)守法，用心的履行自己的職責(zé)，任何個(gè)人原因都不應(yīng)成為其不履行職務(wù)行為的理由。5. 如發(fā)現(xiàn)危機(jī)情況，職員應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門，并向上司匯報(bào)。10. 員工申訴1) 公司每位職員如受到不公平待遇或打擊報(bào)復(fù)，可向公司人力資源部（辦公室）進(jìn)行申訴，公司不提倡直接向總經(jīng)理申訴。員工轉(zhuǎn)正、職員變動工作、崗位職員提出辭職的情況下，職員上司都將與職員進(jìn)行面談，了解清況，聽取意見。3. 離職面談離職前公司可根據(jù)職員的意愿，安排人員進(jìn)行離職面談，聽取職員意見。2) 合同的簽訂、變更、解除等依據(jù)地方法規(guī)和公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2. 公司設(shè)立的主要獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目：1) 公司年度成就獎(jiǎng)：一年中對公司有重大貢獻(xiàn)者。8) 對突發(fā)事件、事故妥善處理者，妥善平息重大客戶投訴事件者。第九章 獎(jiǎng)勵(lì)和處分一、 獎(jiǎng)勵(lì)1. 如有下列情況，公司將予以獎(jiǎng)勵(lì)。4. 公司會不斷的檢查計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度并進(jìn)行調(diào)整，因此也會不斷地對職員個(gè)人的績效進(jìn)行評價(jià)和反饋，通過對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程管理幫助職員改善個(gè)人績效。2) 公司可以向職員提供職業(yè)發(fā)展道路。5) 自有資源公司的案例庫等。專業(yè)骨干和管理人員是開展培訓(xùn)的中堅(jiān)力量，肩負(fù)著工作指導(dǎo)、培訓(xùn)的責(zé)任。D. 職員在年休假期間所發(fā)生的一切事故和責(zé)任，其責(zé)任由相關(guān)部門和本人負(fù)責(zé)。e) 年休假取假期間發(fā)基本工資+住房補(bǔ)貼+交通補(bǔ)助，扣發(fā)提成、午餐補(bǔ)助。b) 喪假：直系親屬（指：配偶、子女、父母或配偶之父母）去世可取假3天。B、在公司服務(wù)13年的，發(fā)放40%的基本工資作為救濟(jì)費(fèi)。 公司將在每月付薪日將薪金轉(zhuǎn)入職員以個(gè)人名義設(shè)立的銀行賬戶。午餐補(bǔ)助：在崗職員每天中午餐費(fèi)補(bǔ)助。5. 為卓越加薪。5. 加班 因公司工作需要，員工在公休日、節(jié)假日申請加班并獲得公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，視為加班。2. 遲到或早退5分鐘以上，15分鐘以下者，每次扣除薪金20元，15分鐘以上2小時(shí)以下者，每次扣除薪金100元。6) 適時(shí)調(diào)整手機(jī)鈴聲，必要調(diào)至到靜音或振動。2) 新入職員工崗位引導(dǎo)人由公司部門主要負(fù)責(zé)人安排。4. 崗位引導(dǎo)人試用期間，公司將會為新職員指定崗位引導(dǎo)人，幫助職員接受在崗培訓(xùn)。2) 由人力資源部（辦公室）安排與試用部門負(fù)責(zé)人見面，接受工作安排，并與指定的入職引導(dǎo)人見面。2) 對客戶項(xiàng)目不分大小，服務(wù)品質(zhì)一樣，把握市場動向；為客戶提供有價(jià)值的服務(wù)，以感恩的心態(tài)服務(wù)客戶；堅(jiān)持公正、公平的原則作好銷售工作。公司近五年主要做住宅地產(chǎn)顧問項(xiàng)目，使公司更加專業(yè)化。市場像一把無形的手，我們只能接近，永遠(yuǎn)抓不住。四、 企業(yè)競爭力贏在執(zhí)行，注重信息回報(bào)。用動態(tài)的思維方法，研究新的市場觀念，以 滿足客戶的需求，研究個(gè)性永遠(yuǎn)是我們的課題，它是激勵(lì)我們斗志的源泉。在中國房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈、消費(fèi)者日趨理性、成熟的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)也日益陷入困惑與迷茫之中。l 企業(yè)公民發(fā)展的核心理念是“平衡、可持續(xù)”。擁有一支解決地產(chǎn)戰(zhàn)略和執(zhí)行問題的團(tuán)隊(duì)。祝愿您在中塔工作愉快！