【正文】 銷售熱線:07328580298付款方式:一次性銷售時(shí)間:2005年初交房時(shí)間：2006年底 概況：該樓盤地段北靠湖湘南路,南臨芙蓉中路，位于東方紅廣場(chǎng)內(nèi)，經(jīng)過(guò)的公交車次有23路，交通較為便利。第12 年在客戶不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況下，開發(fā)商以原價(jià)回收門面費(fèi)用，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)年限中（如經(jīng)營(yíng)期12年中）投資回報(bào)較高的情況下穩(wěn)賺不虧，從這點(diǎn)上來(lái)講，對(duì)客戶的吸引較大。 層差價(jià)：27層每層加價(jià)20元/㎡，7頂層，每層加價(jià)30元/㎡ 主力戶型：三房、四房面積：130160㎡頂層為復(fù)式樓，帶屋頂花園。湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)消費(fèi)群體：湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以多層為主，商業(yè)項(xiàng)目如寫字樓、酒店等尚無(wú)規(guī)模發(fā)展，僅在局部區(qū)域的個(gè)別樓盤出現(xiàn)。價(jià)格：目前湘潭住宅多層項(xiàng)目均價(jià)在15001800元/㎡之間；小高層均價(jià)在20002300元/㎡之間；別墅價(jià)格相對(duì)偏高，均價(jià)在3000—4000元/㎡之間。策略二：準(zhǔn)確判斷發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)高于一切！市場(chǎng)關(guān)系最核心的是供需，供大于需就是買方市場(chǎng)，需大于供就成為賣方市場(chǎng)。策略三：物業(yè)要做第一，要做別人沒(méi)有做過(guò)的東西！身處高端，高處不勝寒。我們認(rèn)為項(xiàng)目的發(fā)動(dòng)機(jī)不僅僅在于地段，更在于項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性。二、項(xiàng)目定位未來(lái)城市的高端商務(wù)區(qū)為社會(huì)中層群體量身定制的湘潭首個(gè)純正高尚人文產(chǎn)品城中精英社區(qū)三、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉主打賣點(diǎn)： 核心地段＋概念產(chǎn)品＋居住環(huán)境品牌機(jī)會(huì)：五礦集團(tuán)品牌＋嘉盛房產(chǎn)品牌＋設(shè)計(jì)單位品牌＋施工單位品牌＋建筑用材品牌＋配套設(shè)施品牌＋物業(yè)管理品牌。四、項(xiàng)目推盤策略推盤原則制定項(xiàng)目的推盤策略，需要結(jié)合以下三條因素，但市場(chǎng)因素最為重要，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律定發(fā)展策略是不敗根本。所以，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律定原則，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)定策略，根據(jù)市場(chǎng)變化作調(diào)整，是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的關(guān)鍵。但如該項(xiàng)目需要盈利增長(zhǎng)更多則需要采取一定策略。而我項(xiàng)目屹立城市核心區(qū)，未來(lái)城市的高端商務(wù)區(qū)，必然造成市場(chǎng)聲勢(shì)，出山價(jià)格也將不菲，必然在湘潭核心區(qū)達(dá)到中高端水平。對(duì)本地市場(chǎng)較為熟悉。l 湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期，市場(chǎng)前景看好。六、項(xiàng)目推廣策略推廣主題項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，能否成功，第一炮是否打響，十分關(guān)鍵。及時(shí)媒體報(bào)紙：根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，推出及時(shí)信息的媒體，可造成短時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)迅速升溫。攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――服務(wù)。第六戰(zhàn)：火爆發(fā)售終稱王攻擊方式：項(xiàng)目開盤攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――大氣：項(xiàng)目以一種全新的方式開盤，要讓客戶感受尊貴，要讓行業(yè)感到敬佩，要讓市民感到敬畏，要讓星城顫動(dòng)一回。第五戰(zhàn)：樣板生活成標(biāo)竿攻擊方式：精裝修樣板房開放攻擊時(shí)機(jī)：（暫略）攻擊核心――實(shí)力。傳播企業(yè)及項(xiàng)目品牌，為項(xiàng)目年度整合推廣做鋪墊。戶外:戶外是項(xiàng)目形象支撐的主要媒介，效果好。l 項(xiàng)目區(qū)域周圍有若干不同類型的樓盤。l 項(xiàng)目核心區(qū)域的地位還未穩(wěn)固,區(qū)域的整體發(fā)展和建設(shè)還有待完善。l 開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)，資源整合能力強(qiáng)。如此既有效的控制銷售風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出一個(gè)接一個(gè)的市場(chǎng)聚焦，把項(xiàng)目影響力越推越高，到最后引爆項(xiàng)目制高點(diǎn)，完美閉幕。l “充分蓄勢(shì)”有利于集中投入推廣費(fèi)用，配合主題營(yíng)銷活動(dòng)組織，更容易在短時(shí)間內(nèi)造成市場(chǎng)引爆。因素三：市場(chǎng)形勢(shì)市場(chǎng)客觀存在發(fā)展，可作引導(dǎo)，但大勢(shì)難隨個(gè)人意志轉(zhuǎn)移。高綠化率，城市中央綠色專區(qū)。該項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)造高售價(jià)，附加值提升應(yīng)該是存在于項(xiàng)目操作的各個(gè)環(huán)節(jié)，從整體規(guī)劃、建筑處理、材料技術(shù)、配套設(shè)備、配套會(huì)所、戶型設(shè)計(jì)、戶型裝修、物業(yè)管理、服務(wù)內(nèi)容、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位、寫字樓租客定位、公寓使用者定位、形象包裝、營(yíng)銷推廣等等，都應(yīng)該表現(xiàn)出相應(yīng)的檔次，都需要做出創(chuàng)新。策略四：高端項(xiàng)目發(fā)展需要“發(fā)動(dòng)機(jī)”，也就是第一賣點(diǎn)！湘潭市場(chǎng)發(fā)展程度有限，消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)檔次和素質(zhì)的認(rèn)識(shí)和評(píng)估還沒(méi)有到達(dá)系統(tǒng)、全面的程度，所以一個(gè)新模式的創(chuàng)造，一個(gè)項(xiàng)目的飛躍，往往需要一個(gè)核心賣點(diǎn)的支撐，也就是所謂的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。湘潭經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，尤其是2006年在產(chǎn)品與價(jià)格上不斷地突破，已經(jīng)為城市高端物業(yè)發(fā)展?fàn)I造了聲勢(shì)，高端市場(chǎng)大門正慢慢開啟，真正為城市主宰者提高品質(zhì)生活環(huán)境的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。但創(chuàng)造出新的高度并不意味著運(yùn)營(yíng)成功，因?yàn)榘盐盏亩际侵饔^能動(dòng)面，要成功還需要把握客觀面。政策法規(guī)：湘潭房地產(chǎn)的銀行貸款對(duì)外地戶口的貸款較為慎重。樓盤暫沒(méi)有開盤銷售,價(jià)格還未確定。住宅均價(jià)：1450元/㎡車庫(kù)：1780元/㎡購(gòu)買人群：湘鋼職工、學(xué)校教師、醫(yī)院?jiǎn)T工銷售率：已銷售80% D、錦繡華庭：位置：建設(shè)南路華凱旁、新一佳北側(cè)棟數(shù)：13棟交房日期：2006年10月；余下兩期06年全面竣工，07年上半年交房建筑面積：近10萬(wàn)平米層數(shù)：6層有電梯房、多層房、但價(jià)格一致，只有層差價(jià)。面積:地下廣場(chǎng)內(nèi)單個(gè)商鋪面積為10㎡左右，臨入口處10個(gè)商鋪，單套面積達(dá)80㎡該區(qū)域內(nèi)商業(yè)正處于發(fā)展階段，有一定升值潛力。價(jià)格：一層：9000元/㎡～38000元/㎡ 二層：7900元/㎡左右 三層：5400元/㎡左右 四層：4000元/㎡左右付款方式：只能一次性付款（僅付首期52%，剩下48%以6年租金抵付）產(chǎn)權(quán)：40年經(jīng)營(yíng)形式：返租15年，8%回報(bào) 月回報(bào)1600元以下免交個(gè)人所得稅開盤時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：產(chǎn)權(quán)辦理：交通路線：111111222105等投資群體：浙江等外來(lái)投資客及父母為子女置業(yè)保障者居多B、柏麗廣場(chǎng)位置:芙蓉路與吉安路交叉處開發(fā)商:湘潭七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線:07328525018 8525028付款方式:一次性付款 銀行按揭 無(wú)折扣銷售時(shí)間:2004年初至今交房時(shí)間:2005年7月份（臨街）銀行按揭:5成十年契稅:4%物業(yè)管理:1元/㎡維修基金:2%小戶型：?jiǎn)蝺r(jià):1600元/㎡～1800元/㎡樓層:6層面積:20㎡～30㎡銀行按揭:4成十年契稅:2%維修基金:2%物業(yè)管理:㎡分?jǐn)?20%左右柏麗廣場(chǎng)的商鋪銷售均價(jià)為8000元/㎡,前三年可以返租的形式,三年的回報(bào)率18%（一年6%）, 可以直接抵房款。 （4）土地稀缺性 土地作為一種不可再生的稀缺資源，隨著耕地保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)土地出租、轉(zhuǎn)讓等