【正文】 章；對(duì)有多個(gè)空白欄如“其他約定事項(xiàng)”等，對(duì)不填的和未選的空白欄，應(yīng)加蓋“以下空白”字樣的印章。、擔(dān)保人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核驗(yàn)簽約人身份證明之后由簽約人當(dāng)場(chǎng)簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權(quán)書。抵（質(zhì)）押登記手續(xù)應(yīng)由建設(shè)銀行派人與抵（質(zhì)）押人一起辦理，或接受抵（質(zhì)）押人委托代為辦理；建設(shè)銀行負(fù)責(zé)辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù)的人員應(yīng)與貸款發(fā)放崗位人員分開。借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。（1）除個(gè)人自建房貸款外，其他貸款品種均應(yīng)采用專項(xiàng)提款方式，即將貸款轉(zhuǎn)入售房人在建設(shè)銀行開立的存款賬戶內(nèi)，或者將貸款轉(zhuǎn)入房產(chǎn)交易雙方指定的在建設(shè)銀行開立的存款賬戶內(nèi)，并按貸款用途監(jiān)控資金的使用。個(gè)人住房貸款采取按月計(jì)結(jié)息、借款人分期按月償還的方式，借款人從貸款發(fā)放的次月起按月償還借款本息（采用到期一次性還本付息還款方法的除外）對(duì)貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可以實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，即指借款合同期限屆滿時(shí)一次性結(jié)清貸款，利隨本清。放款日當(dāng)月應(yīng)收利息為：貸款本金180。（1）委托扣款方式委托扣款方式是指，借款人在其建設(shè)銀行開立指定賬戶，并委托建設(shè)銀行按還款計(jì)劃在該指定賬戶中以扣款方式還款。 還款方法的計(jì)算借款人的還款計(jì)劃采取分期按月償還的，分期還款額的確定可以采取等額本息還款法、等額本金還款法、等額累進(jìn)還款法、等比累進(jìn)還款法以及其他還款方法。設(shè)貸款總額為Y，貸款利率為i，貸款期數(shù)為n，并設(shè)，其中：，且為不大于的最大整數(shù)，（實(shí)際做法中一般設(shè)，余數(shù)為0），則： 限制條件：等額遞增還款法：首次分期還款額須大于當(dāng)期應(yīng)計(jì)貸款利息；等額遞減還款法：末次分期還款額須大于當(dāng)期應(yīng)計(jì)貸款利息。對(duì)每次提前還款額超過最高限額的，借款人提前還款申請(qǐng)應(yīng)經(jīng)由信貸部門審批，但審批時(shí)間應(yīng)不超過一天。（4）對(duì)提前部分還款的借款人，建設(shè)銀行經(jīng)辦人應(yīng)提示借款人提前部分還款后是否作如下選擇，并按借款人的選擇進(jìn)行相應(yīng)處理：①調(diào)整借款期限。2．合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人（包括借款人、擔(dān)保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。，建設(shè)銀行及時(shí)與借款人、擔(dān)保人簽訂《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款合同變更協(xié)議》，并辦理抵（質(zhì)）押登記變更等有關(guān)手續(xù)。對(duì)借款人申請(qǐng)變更還款方式的，建設(shè)銀行應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知借款人所選擇還款方式的內(nèi)容，并要求借款人提出書面申請(qǐng)。會(huì)計(jì)部門辦理完相關(guān)手續(xù)后應(yīng)打印相應(yīng)回單提供給客戶。 檢查的主要手段貸后檢查的主要手段包括：監(jiān)測(cè)貸款賬戶、查詢不良貸款明細(xì)臺(tái)賬、電話訪談、見面訪談、實(shí)地檢查、監(jiān)測(cè)資金使用等。 、滅失、價(jià)值減少，出質(zhì)人未在30天內(nèi)向建設(shè)銀行提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；，發(fā)生非建設(shè)銀行過錯(cuò)導(dǎo)致質(zhì)押權(quán)利價(jià)值減少，而出質(zhì)人未將損害賠償金存入建設(shè)銀行指定的賬戶的； ，未經(jīng)建設(shè)銀行書面同意，質(zhì)押人贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質(zhì)押權(quán)利的。 有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的處理程序，經(jīng)辦人應(yīng)及時(shí)向部門負(fù)責(zé)人匯報(bào)，制定相應(yīng)的處理方案。，各地經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的變化、借款人實(shí)際資信情況等及時(shí)判斷風(fēng)險(xiǎn)狀況，適當(dāng)縮短上述處理拖欠本息的劃分期間，及時(shí)采取有效處置措施保全我行債權(quán)?！盃€尾”的“假個(gè)貸”樓盤，如只需投入少量資金項(xiàng)目即可完工，且開發(fā)商有還款意愿，按信貸授權(quán)權(quán)限，經(jīng)有權(quán)行審批同意，可視情況發(fā)放少量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行封閉管理，用項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的銷售收入或處置抵押物所得，收回“假個(gè)貸”和開發(fā)類貸款。 抵押物管理 抵押物的檢查抵押期間，經(jīng)辦人員應(yīng)定期檢查抵押物的存續(xù)狀況以及占有、使用、轉(zhuǎn)讓、出租及其他處分行為。，抵押人可以部分轉(zhuǎn)讓抵押物的，所得的收入應(yīng)存入建設(shè)銀行的專戶或償。個(gè)人住房貸款抵債資產(chǎn)的收取、保管、處置以及相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算，均應(yīng)按照中國(guó)建設(shè)銀行關(guān)于抵債資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)已暴露的“假個(gè)貸”，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取以下處置措施：，督促其承擔(dān)還款責(zé)任。－6（不含）個(gè)月的，貸款經(jīng)辦人要約見借款人或者上門催收，了解借款人違約原因，協(xié)商可行的還款方案；對(duì)抵押加階段性保證貸款要視情況要求開發(fā)商協(xié)助催收或承擔(dān)保證責(zé)任。對(duì)回訪過程中，發(fā)現(xiàn)再交易住房合作中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)暫?；蛲Ｖ古c其合作發(fā)放新的個(gè)人再交易住房貸款：（1）經(jīng)營(yíng)管理不善，財(cái)務(wù)狀況惡化；（2）所擔(dān)保的個(gè)人再交易住房貸款不良情況比較嚴(yán)重；（3）由于中介機(jī)構(gòu)的原因，合作發(fā)放的貸款中出現(xiàn)“假個(gè)貸”；（4）對(duì)外擔(dān)保超出其擔(dān)保能力。 ；，而抵押人未將損害賠償金存入建設(shè)銀行指定賬戶的；、滅失、價(jià)值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在30天內(nèi)向建設(shè)銀行提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；。 貸后檢查 檢查要求《中國(guó)建設(shè)銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類實(shí)施細(xì)則》等規(guī)定及時(shí)對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類；、關(guān)注類貸款可采取抽查的方式不定期進(jìn)行，對(duì)次級(jí)、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進(jìn)行一次貸后檢查。，建設(shè)銀行應(yīng)及時(shí)與借款人、擔(dān)保人簽訂《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款合同變更協(xié)議》。，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請(qǐng)。，如屬延長(zhǎng)期限的，則原借款期限與延長(zhǎng)期限之和不得超過各類個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限規(guī)定。在擔(dān)保期內(nèi)的，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書面同意。（3）借款人辦理提前歸還部分貸款的，建設(shè)銀行應(yīng)要求借款人先歸還當(dāng)期應(yīng)還本息。（1）建設(shè)銀行可要求借款人提前還款應(yīng)事先申請(qǐng)，申請(qǐng)方式可以是提前電話通知或到經(jīng)辦柜臺(tái)填寫“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款提前還款申請(qǐng)書”。（2）等額遞減還款法首先對(duì)借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時(shí)間t期，單位為月）劃分若干時(shí)間段，借款人首先在第一時(shí)間段（期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等金額歸還貸款本息，在第二個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第一時(shí)間段的分期還款額（A）遞減一定額（G），即每期以新分期還款額（AG）歸還貸款本息，在第三個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第二時(shí)間段的分期還款額（AG）遞減一定額（G），即每期以新分期還款額（A2G）歸還貸款本息，依此累推，以后每隔一段時(shí)間t期，新分期還款額都較前一時(shí)間段的分期還款額按一定額（G）遞減，直至貸款本息償清。（2）柜面還款方式柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、票據(jù)或信用卡、儲(chǔ)蓄卡到建設(shè)銀行規(guī)定的營(yíng)業(yè)柜臺(tái)還款。（3）特殊情況的處理統(tǒng)一定日方式下采取等額本息還款法，借款人的首期還款可能會(huì)出現(xiàn)應(yīng)還利息（即放款日當(dāng)月應(yīng)收貸款利息與下個(gè)結(jié)息期應(yīng)計(jì)貸款利息合計(jì)金額）超過分期還款額的情況，此時(shí)信貸人員應(yīng)提示借款人靈活選擇不同歸還貸款方式：①在下個(gè)結(jié)息期，按放款當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息加分期還款額合計(jì)金額歸還借款；②在放款日當(dāng)期，歸還貸款應(yīng)計(jì)利息，在下個(gè)結(jié)息期按分期還款額還款。（2）首期還款時(shí)應(yīng)收利息的計(jì)算借款人首期還款時(shí)應(yīng)收利息包含放款日當(dāng)月應(yīng)收利息與下個(gè)月應(yīng)收利息。 貸后管理個(gè)人住房貸款貸后管理是指自個(gè)人住房貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)貸款有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同內(nèi)容變更、貸后檢查、不良貸款管理與處置、抵押物管理、貸款信息管理、貸款檔案管理等。借款人委托銀行代辦的，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)于放款后及時(shí)通知借款人，將貸款支付憑證“借款人回單”聯(lián)以適當(dāng)方式送達(dá)借款人。對(duì)保證人有保證金要求的，應(yīng)要求保證人在建設(shè)銀行存入不少于六期還本付息額的保證金。 落實(shí)貸款發(fā)放條件貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。 簽訂合同合同填寫并復(fù)核無(wú)誤后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。 ①采取抵押擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，與抵押人簽訂《個(gè)人住房借款抵押合同》；②采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，與出質(zhì)人簽訂《個(gè)人住房借款質(zhì)押合同》；③采取保證擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，與保證人簽訂《個(gè)人住房借款保證合同》； ④采取抵押加階段性保證方式的，要與借款人、保證人簽訂《個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》。對(duì)原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。未專設(shè)信貸審批部門而又有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批授權(quán)的分支行，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定相應(yīng)信貸管理后臺(tái)部門和科室負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批的受理。貸款審核人審核完畢后（審核時(shí)間應(yīng)控制在1個(gè)工作日之內(nèi)），應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》上簽署審核意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗?、《中?guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》等一并送交貸款審批人進(jìn)行審批。貸前調(diào)查人可以采取與保證人面談、電話訪談、實(shí)地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式調(diào)查保證人的基本情況、擔(dān)保意愿、擔(dān)保能力、信用情況等。 ，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）質(zhì)押權(quán)利的合法性。對(duì)出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查：。 對(duì)借款申請(qǐng)人的資信進(jìn)行調(diào)查借款申請(qǐng)人資信調(diào)查，主要是對(duì)借款申請(qǐng)人的主體資格、償債能力、還款意愿、信用記錄情況等進(jìn)行調(diào)查。（3）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款對(duì)未辦妥房屋權(quán)屬證書的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)住房轉(zhuǎn)讓人的原購(gòu)房合同是否合法、有效，對(duì)已經(jīng)辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)查驗(yàn)轉(zhuǎn)讓住房的權(quán)屬證書是否為有權(quán)簽發(fā)部門簽發(fā)，權(quán)屬是否有缺陷，轉(zhuǎn)讓住房共有人是否同意將該房屋出售；查驗(yàn)借款申請(qǐng)人與住房轉(zhuǎn)讓人簽訂的住房交易合同是否合法、有效。（2）對(duì)個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款，借款申請(qǐng)人在建設(shè)銀行開立的專門存款賬戶內(nèi)存入的資金或其他存款憑證可以作為購(gòu)房自籌資金證明。 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)借款人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核貸款調(diào)查人應(yīng)對(duì)以下申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。 貸前調(diào)查 貸前調(diào)查是對(duì)借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性和對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等。 （6）如轉(zhuǎn)讓住房為原借款的抵押物，且個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款的建設(shè)銀行與原借款的建設(shè)銀行不一致的，則應(yīng)出具原借款建設(shè)銀行同意該房產(chǎn)出售的書面證明。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明，保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；（8）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件資料。若借款人申請(qǐng)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，貸款受理人應(yīng)要求其填寫《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請(qǐng)書》，并按申請(qǐng)的貸款品種提交申請(qǐng)材料。 公積金個(gè)人住房貸款委托合同的審查由于公積金個(gè)人住房貸款的資金來源主要為職工繳存的住房公積金，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，委托性個(gè)人住房貸款是銀行的一項(xiàng)委托貸款業(yè)務(wù)，銀行必須受當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心（以下簡(jiǎn)稱資金中心）的委托，才能辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。，即銀行通過與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)。（2）項(xiàng)目銷售的合法性審查通過審查項(xiàng)目的《商品房銷（預(yù)）售許可證》，確定項(xiàng)目的銷售是否經(jīng)當(dāng)?shù)卣抗懿块T批準(zhǔn)、銷售的商品房是否被抵押、銷售的對(duì)象是否符合規(guī)定，外銷房是否經(jīng)過有關(guān)批準(zhǔn)程序等。因此，在銀行為購(gòu)房人提供個(gè)人住房貸款前，應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目及開發(fā)商進(jìn)行全面審查，確定合作項(xiàng)目。 1. 以住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款期限一般不得超過5年； 2. 以房產(chǎn)抵押方式發(fā)放的貸款，貸款期限不得超過所抵押房產(chǎn)的使用年限； 3. 用有價(jià)證券質(zhì)押的，貸款期限最長(zhǎng)不得超過有價(jià)證券的到期日。 貸款條件 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人應(yīng)同時(shí)具備以下條件： ； ，信用良好，有償還貸款本息的能力； 、建造、大修房屋的合同、協(xié)議以及建設(shè)銀行要求提供的其他證明文件； （建、大修）住房全部?jī)r(jià)款20%（含）以上的自籌資金，并保證用于所購(gòu)（建、大修）住房的首付款；個(gè)人商業(yè)用房貸款自籌資金需達(dá)到所購(gòu)商業(yè)用房的40％以上。 （1）個(gè)人住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型住房（不含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款。 （2）公積金個(gè)人住房委托貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行受地方住房基金管理部門委托，利用委托人提供的資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)。 （1）自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款俗稱“轉(zhuǎn)按貸款”。個(gè)人組合貸款中不同貸款品種參照相應(yīng)的貸款辦法，按照不同的期限、金額、利率等規(guī)定執(zhí)行。 貸款期限 個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為30年。 操作程序和要求個(gè)人住房貸款操作流程與信貸業(yè)務(wù)基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）個(gè)人住房貸款和公積金個(gè)人住房委托貸款比一般的貸款程序多一個(gè)貸前準(zhǔn)備階段，其業(yè)務(wù)流程如下所示：貸前準(zhǔn)備→貸前咨詢→貸款受理→貸前調(diào)查→貸款審核→貸款審批→貸款發(fā)放→貸后管理 貸前準(zhǔn)備 個(gè)人住房貸款項(xiàng)目審查銀行在對(duì)借款人購(gòu)買的期房發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，在該住房的房屋所有權(quán)證和抵押登記手續(xù)辦妥之前，需由開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證。其中應(yīng)注意土地使用權(quán)是否已被抵押，對(duì)土地使用權(quán)已被其他銀行抵押的項(xiàng)目，建設(shè)銀行一般不應(yīng)再為該項(xiàng)目提供商品房銷售貸款。、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景。銀行批準(zhǔn)的商品房貸款規(guī)模用完之后，開發(fā)企業(yè)如需要增加規(guī)模，應(yīng)再向銀行提出申請(qǐng)，銀行將根據(jù)以往與其合作的情況和自身的資金狀況，決定是否繼續(xù)合作。若借款人按時(shí)足額交存了住房公積金，可以向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心提出貸款申請(qǐng)，