【正文】 ，提出建設(shè)性意見。1991年3月和1994年7月，國務(wù)院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。 北京市地方稅務(wù)局 納稅評估處目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念 2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 3第二節(jié) 　經(jīng)營特點 3一、經(jīng)營概況 3二、經(jīng)營分類 3三、經(jīng)營流程 4四、會計核算 7五、應(yīng)稅特征 9第二章 評估方法 12第一節(jié) 假設(shè)法 12一、環(huán)境適用 12二、具體應(yīng)用 13第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 18一、環(huán)境適用 18二、具體應(yīng)用 19第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一、環(huán)境適用 21二、具體應(yīng)用 22第三章 評估指標(biāo) 25第一節(jié) 會計報表指標(biāo) 25一、指標(biāo)基礎(chǔ) 25二、指標(biāo)確定 28三、指標(biāo)附件 41第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 66一、指標(biāo)基礎(chǔ) 66二、指標(biāo)確定 71三、指標(biāo)附件 77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 104土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 110轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） 113轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 117北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 119財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 131財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 141關(guān)于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 142國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 156國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 158關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） 162關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） 164印發(fā)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） 165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 169關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 174關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 177北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知 178北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 179北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 182北京市施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細則（修正） 184財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 185北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 189關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 191印發(fā)《關(guān)于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見》的通知 195北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問題的補充通知 197北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 197北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問題的通知 199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 202城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 212關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 218北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成 221北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法 222北京市關(guān)于實施《商品房銷售管理辦法》的若干規(guī)定 225北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知 226關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見 231房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法 234中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 237第一章　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學(xué)上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物? 國稅發(fā)[1993]149號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》。本手冊的編寫，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學(xué)管理，營造一流稅收環(huán)境具有重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)與納稅評估手冊作者：日期：2004年7月 前 言房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是目前熱點行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。同時，通過有效的機制對行業(yè)納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責(zé)。后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。牽涉面廣，運作程序復(fù)雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機構(gòu)、建委、物價局、財政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。個人最高收入數(shù)及稅率、人次。（四）納稅情況證明營業(yè)稅按年度匯總證明。⑸　不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實現(xiàn)共享，比如評估人員可以通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。② 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設(shè)施、出租起始時間。⑶ 宣傳稅法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實現(xiàn)共享，比如評估預(yù)警模塊可以在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。⑵ 假設(shè)涉稅科目⑶ 假設(shè)涉稅事項審批評估工作：⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。第一節(jié) 會計報表指標(biāo)會計報表指標(biāo)即是通過分析財務(wù)會計報表之間的關(guān)系，結(jié)合稅收法規(guī)政策，建立測算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅情況的數(shù)學(xué)模型。（二）切入點稅 法 評估指標(biāo)資產(chǎn)負債表利潤表 現(xiàn)金流量表 會計科目提供 約束 規(guī)范會計科目 納稅人會計準(zhǔn)則會計制度營業(yè)稅城建稅 教育費附加 收 入土地增值稅 印花稅 成本、費用 個人所得稅企業(yè)所得稅檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標(biāo)、費用混列期間，混淆收入科目；③ 個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。 二、指標(biāo)確定資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負債表，靜態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期內(nèi)現(xiàn)金的流量。⑵　可能涉及的稅種。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。（六）土地增值稅指標(biāo) 目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報預(yù)繳的土地增值稅對比，初步核實單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。（4）目的：判定視同銷售的情況。（4）目的：判定視同銷售的情況。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關(guān)的10項指標(biāo)，其中6項收入指標(biāo)、3項成本指標(biāo)、1項收入費用指標(biāo)。四、收入費用指標(biāo)混淆費用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標(biāo)11指標(biāo)112。可能還涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等。④、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。⑶、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額小于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。如果企業(yè)沒有收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。指標(biāo)32通過利潤表、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表，分析當(dāng)期確認的收入數(shù)與實際收到現(xiàn)金的差異?？赡苌婕暗綘I業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅問題。②、通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目明細，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。③、以上不是，則需要進一步核對企業(yè)的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅。如果1，少計提稅金，同時應(yīng)通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程” 、“無形資產(chǎn)”等科目明細，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。本年度上年度現(xiàn)金流量表中“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”　　　　　　 減去：報表附注中本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備　　　營業(yè)收入的收入*5%　　 　　　　　　　 報表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營業(yè)稅　　　　　　　　　　　　　比率=營業(yè)收入*5% / 報表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營業(yè)稅　　　　　DIV/0!適合指標(biāo)3中1的情況，且當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額，在當(dāng)期確認收入。指標(biāo)6通過當(dāng)期確認的銷售收入與銷售成本的對比。如果1，⑴、企業(yè)有視同銷售的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程等的情況下，通過稅法規(guī)定的價格加入到“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”中，如果≠1，企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。⑵、企業(yè)沒有視同銷售的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程等的情況下，企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。指標(biāo)5—1通過當(dāng)期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與計提的營業(yè)稅之間的對比。①、如果企業(yè)發(fā)生收回前期核銷的壞帳損失，可能帳務(wù)處理與實際一致，但企業(yè)所得稅可能少記收入?？赡苌婕暗狡髽I(yè)所得稅問題。如是房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過企業(yè)提供的辦公地點來分析。如果企業(yè)有捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為發(fā)生，則該指標(biāo)不能確定。如果1，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認的收入數(shù)小于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。③、通過報表附注“應(yīng)收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，可能涉及到企