【正文】 *****路的投資、*******廠整體搬遷費(fèi)用和交納土地增值稅的增值部分，整個(gè)小區(qū)項(xiàng)目土地成本為*******萬(wàn)元，單位成本為*******畝，按II期析產(chǎn)后占地面積*******畝（總面積*******畝）分?jǐn)傆?jì)算，本期項(xiàng)目土地總價(jià)款為**********萬(wàn)元。 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用*******萬(wàn)元，估算依據(jù)為公司簽訂的《工程施工合同》和**********的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行確定。建設(shè)期貸款利息為*******萬(wàn)元。三、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃及落實(shí)情況資金籌措計(jì)劃估算承貸項(xiàng)目總投資**********萬(wàn)元，資金籌措方案為：項(xiàng)目資本金**********萬(wàn)元，占總投資的*******%；銷售轉(zhuǎn)投**********萬(wàn)元，占總投資的*******%；銀行貸款5000萬(wàn)元，占總投資的*******%。銷售率：住宅銷售率按95％估算。 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與銀行效益分析一、貸款方式本次貸款擬采用土地使用權(quán)和在建工程抵押擔(dān)保方式。2009年12月2日市國(guó)土資源局出讓*******同區(qū)域相近土地的掛牌單價(jià)達(dá)到了****8萬(wàn)元/畝，因此，評(píng)估對(duì)該抵押物的估價(jià)采用歷史成本價(jià)并同時(shí)兼顧市場(chǎng)比較綜合確定，最后按***8萬(wàn)元/畝評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值為******萬(wàn)元，按50%抵押率測(cè)算可抵押信用額度*****萬(wàn)元。該項(xiàng)目。I、II期土地總面積*************㎡（ 畝），土地原始成本為 萬(wàn)元/畝，現(xiàn)土地證號(hào)為 號(hào)和 字第 號(hào)，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓，出讓年限70年，土地用途為住宅用地，I期交房后析產(chǎn)II期土地面積為 ，土地原始成本為**********萬(wàn)元，可以重新單獨(dú)辦理土地使用權(quán)證。敏感性分析本評(píng)估以項(xiàng)目銷售收入和投資總額對(duì)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)指標(biāo)影響程度進(jìn)行敏感性分析，詳見下表： 敏感性分析表 單位:萬(wàn)元/年分析敏感因素變化幅度敏感性分析結(jié)果銷售單價(jià)建造成本/㎡凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期(年）基本方案銷售收入+10%　銷售收入10%　投資成本　+10%投資成本　10%盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)（銷售量）： 盈虧平衡點(diǎn)（銷售收入）： 從以上分析得出，銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對(duì)敏感，總投資變化對(duì)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對(duì)較小。第六章 財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一、 經(jīng)濟(jì)效益估算說(shuō)明計(jì)算期：二期項(xiàng)目于2010年3月開始8＃棟施工，2012年8月全部完工，建設(shè)工程期按 2年零6個(gè)月定。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)*******萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指本項(xiàng)目建設(shè)籌集資金的借款利息。（5）報(bào)建費(fèi)用****************萬(wàn)元，估算依據(jù)是繼續(xù)能按市政發(fā)*******號(hào)文件中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠為*******元/平方米確定。第五章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目總投資包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用等。②**********整體消費(fèi)能力有限，中高檔住宅主要靠成功創(chuàng)業(yè)的商人和本地公務(wù)員群體及壟斷型（銀行、電力、煙草、電信）企業(yè)的白領(lǐng)消費(fèi)群體。劣勢(shì)（W）①國(guó)家加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加之房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅征收政策的不確定性，對(duì)*************這樣的三線房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也有一定影響，較調(diào)控政策出臺(tái)前購(gòu)房者持幣觀望心態(tài)有所表現(xiàn)。*******“*******”項(xiàng)目坐落于市*******路交叉口的西北角，東臨戴家路，南臨公園路，西連市城南公園，該地段位于**********市區(qū)中心，周圍有重點(diǎn)中學(xué)一中、二中、大學(xué)*************學(xué)院，緊靠公園，生活交通十分便利。通過(guò)對(duì)**********房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新調(diào)顯示，*************房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出三大新特點(diǎn)：商品房銷售價(jià)格累創(chuàng)新高。按產(chǎn)業(yè)投向分，第一產(chǎn)業(yè)投資額*******億元，增長(zhǎng)*******%，第二產(chǎn)業(yè)投資額*******億元，增長(zhǎng)*******%，第三產(chǎn)業(yè)投資額*******億元，增長(zhǎng)*******%。20032009年是**********改革開放以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快，發(fā)展質(zhì)量最好的重要階段，城市綜合實(shí)力明顯提升，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力已躋身湖南省地級(jí)市的中等水平?，F(xiàn)國(guó)土證號(hào)分別為*******號(hào)和第*******號(hào)，總證土地面積為*************平方米，出讓期限70年，土地用途為住宅用地。在交通改善、城鎮(zhèn)人口增加和城市擴(kuò)容的背景下，隨著公司成功開發(fā)“*****************”高檔住宅小區(qū)一期項(xiàng)目，公司決定依托一期項(xiàng)目塑造的建筑文化品牌效應(yīng)和銷售網(wǎng)絡(luò)，啟動(dòng)二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，用于滿足**********中、高端客戶群體的旺盛需求。（三）與我行往來(lái)情況我行開設(shè)了****賬戶，并與我行有信貸關(guān)系，截止2010年8月在我行貸款余額為****萬(wàn)元，銀行承兌匯票余額****萬(wàn)元，該公司信用記錄良好，未拖欠貸款本息，銀行承兌匯票未出現(xiàn)墊付。（9）應(yīng)交稅金*******萬(wàn)元，主要是項(xiàng)目所得稅預(yù)交結(jié)余。（2）應(yīng)收賬款凈額*****萬(wàn)元，為應(yīng)收銀行按揭貸款客戶、公積金貸款客戶及分期付款客戶賬款，均為1年以內(nèi)，在2010年10月底前能全部收回。2007年公司實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元。三、主要股東基本情況（一）法人股東基本情況公司第一大股東**********（下簡(jiǎn)稱集團(tuán)公司）成立于2000年5月，前身為********************工貿(mào)有限公司，2004年組建改名為現(xiàn)集團(tuán)公司。*************具有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和較強(qiáng)的管理能力，管理經(jīng)驗(yàn)不少于12年，未發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，是**********第十四屆人大代表。2009年10月，**********將**********的5%股權(quán)作價(jià)400萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給自然人*************。五、評(píng)估結(jié)論 在滿足以下限制性條款的前提下，建議對(duì)*****************有限公司“*****************”住宅小區(qū)二期項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款人民幣5000萬(wàn)元，貸款期限2年，貸款利率 ‰，貸款方式為抵押貸款。截止2010年8月末，項(xiàng)目已投入資本金**********萬(wàn)元，其中:土地投入**********萬(wàn)元、前期工程費(fèi)用投入**********萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)用投入*****萬(wàn)元、其他費(fèi)用投入**********萬(wàn)元，資本金缺口尚有**********萬(wàn)元。公司設(shè)立符合《公司法》規(guī)定，各項(xiàng)證照手續(xù)齊備有效，具備承貸資格。***************** *************市分行 “*****************”********項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告************行二0一0年十月調(diào)查評(píng)估成員名單層次項(xiàng)目名稱單位及職務(wù)分工姓名職稱簽名市分行第一主責(zé)任人　第二主責(zé)任人　部門負(fù)責(zé)人　經(jīng)辦人　經(jīng)營(yíng)行　　　　　　　　目 錄第一章 概要 ……………………………………………………第二章 借款人評(píng)價(jià) ……………………………………………第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)………………………………………第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 ……………………………………………第五章 項(xiàng)目投資估算與籌資評(píng)價(jià)………………………………第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)………………………………………第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與銀行效益………………………………第八章 評(píng)估結(jié)論…………………………………………………附表1：評(píng)估主要結(jié)論報(bào)告表附表2：項(xiàng)目總投資估算表附表3：項(xiàng)目總投資來(lái)源及支出預(yù)測(cè)表附表4：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)預(yù)測(cè)表附表5：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表附表6：敏感性和盈虧平衡分析表第一章 概 要*****************有限公司因開發(fā)“*****************”住宅小區(qū)二期項(xiàng)目向我行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款5000萬(wàn)元。*****************有限公司經(jīng)**市工商局登記注冊(cè)，注冊(cè)資本****萬(wàn)元。二期項(xiàng)目總投資**********萬(wàn)元，其中資本金**********萬(wàn)元，占比 %。借款人同意根據(jù)我行貸款發(fā)放情況提供足值抵押物進(jìn)行抵押擔(dān)保，抵押物為二期項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)和公司儲(chǔ)備土地使用權(quán)及該項(xiàng)目在建工程，經(jīng)評(píng)估估算，抵押物價(jià)值共計(jì)**********萬(wàn)元，貸款抵押率為 %，小于50%，符合我行信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理規(guī)定，第二還款來(lái)源足值，有保障。股