【正文】 建設(shè)背景**********是*******省歷史文化名城，現(xiàn)為**********域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，一直是湘中地區(qū)最大的中心城市，又是*******省西線地區(qū)最大的城市，位于*******經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的交匯點(diǎn)，是聯(lián)系*******省中、西部經(jīng)濟(jì)的紐帶。在交通改善、城鎮(zhèn)人口增加和城市擴(kuò)容的背景下，隨著公司成功開發(fā)“*****************”高檔住宅小區(qū)一期項(xiàng)目，公司決定依托一期項(xiàng)目塑造的建筑文化品牌效應(yīng)和銷售網(wǎng)絡(luò)，啟動(dòng)二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，用于滿足**********中、高端客戶群體的旺盛需求。四、項(xiàng)目建設(shè)合法性經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)合法，項(xiàng)目建設(shè)符合國家政策及信貸政策、城市總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目“四證”辦妥，符合環(huán)保和城市建設(shè)規(guī)劃要求?，F(xiàn)國土證號(hào)分別為*******號(hào)和第*******號(hào)，總證土地面積為*************平方米，出讓期限70年，土地用途為住宅用地。該項(xiàng)目由*******水工環(huán)地質(zhì)工程勘察院進(jìn)行水文地質(zhì)勘測(cè)，勘察資質(zhì)為甲級(jí)；由*******建筑設(shè)計(jì)策劃顧問有限公司進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)；由*******設(shè)計(jì)有限公司和*******第三設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行工程施工設(shè)計(jì)，*******設(shè)計(jì)資質(zhì)為甲級(jí)，*******院設(shè)計(jì)資質(zhì)為甲級(jí)；由*******工程建設(shè)有限公司進(jìn)行施工建設(shè)，建筑資質(zhì)為壹級(jí)；由*******建設(shè)監(jiān)理有限公司進(jìn)行全程質(zhì)量監(jiān)理，監(jiān)理資質(zhì)甲級(jí)。20032009年是**********改革開放以來經(jīng)濟(jì)增長速度最快，發(fā)展質(zhì)量最好的重要階段，城市綜合實(shí)力明顯提升，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力已躋身湖南省地級(jí)市的中等水平。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的**************：*******調(diào)整為*******：*******：*******，一產(chǎn)業(yè)比重下降*******個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)業(yè)上升*******個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)所占比重達(dá)到*******%，比上年提高*******個(gè)百分點(diǎn)。按產(chǎn)業(yè)投向分，第一產(chǎn)業(yè)投資額*******億元，增長*******%，第二產(chǎn)業(yè)投資額*******億元，增長*******%，第三產(chǎn)業(yè)投資額*******億元，增長*******%。二、**********房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況**********房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2003年前開發(fā)商數(shù)量少且實(shí)力偏弱，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，產(chǎn)品以多層為主，項(xiàng)目總量不大。通過對(duì)**********房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新調(diào)顯示，*************房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出三大新特點(diǎn)：商品房銷售價(jià)格累創(chuàng)新高。大量政府職能部門的遷入，使南站成為**********房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，該地段的房價(jià)一路飚升。*******“*******”項(xiàng)目坐落于市*******路交叉口的西北角，東臨戴家路，南臨公園路，西連市城南公園，該地段位于**********市區(qū)中心，周圍有重點(diǎn)中學(xué)一中、二中、大學(xué)*************學(xué)院，緊靠公園，生活交通十分便利。項(xiàng)目總占地*******平米，總建筑面積*******萬平米，綠化率*******5%，總居住人口近*******余人。劣勢(shì)（W）①國家加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加之房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅征收政策的不確定性，對(duì)*************這樣的三線房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也有一定影響，較調(diào)控政策出臺(tái)前購房者持幣觀望心態(tài)有所表現(xiàn)。可以考慮周邊的優(yōu)越的教育資源，與本案產(chǎn)品的特點(diǎn)及風(fēng)格充分融合。②**********整體消費(fèi)能力有限，中高檔住宅主要靠成功創(chuàng)業(yè)的商人和本地公務(wù)員群體及壟斷型（銀行、電力、煙草、電信）企業(yè)的白領(lǐng)消費(fèi)群體。該項(xiàng)目與一期融為一體，加之周邊高層小區(qū)樓盤聳立成行形成高檔住宅區(qū)域氣候，將對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)和銷售產(chǎn)生較大推動(dòng)作用，同時(shí)，獨(dú)特的徽派建筑風(fēng)格、合理的銷售價(jià)格、優(yōu)良的戶型結(jié)構(gòu)、良好的物業(yè)管理和外部環(huán)境，將促使本項(xiàng)目對(duì)客戶群體具有較強(qiáng)的吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第五章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目總投資包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用等。（1）工程設(shè)計(jì)費(fèi)用**********萬元，按I、II期分?jǐn)傆?jì)算所得。（5）報(bào)建費(fèi)用****************萬元，估算依據(jù)是繼續(xù)能按市政發(fā)*******號(hào)文件中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠為*******元/平方米確定。（2）安裝工程費(fèi)用安裝工程主要包括水電燃?xì)?、弱電和門窗等二次裝修等工程，按*******元/平方米估算裝飾安裝工程費(fèi)用約*******萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指本項(xiàng)目建設(shè)籌集資金的借款利息。估算依據(jù)為建安成本的2%計(jì)取。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)*******萬元。截止2010年8月底，經(jīng)核實(shí)該公司付款票據(jù)及相關(guān)協(xié)議合同，二期項(xiàng)目實(shí)際已投入**********萬元，其中:土地投入**********萬元、前期工程費(fèi)**********萬元（設(shè)計(jì)費(fèi)**********萬元、人防費(fèi)**萬元、報(bào)建其他費(fèi)**********萬元），＃棟工程進(jìn)度款**********萬元，＃棟樁基礎(chǔ)工程款**********萬元，稅金**********萬元。第六章 財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一、 經(jīng)濟(jì)效益估算說明計(jì)算期：二期項(xiàng)目于2010年3月開始8＃棟施工，2012年8月全部完工，建設(shè)工程期按 2年零6個(gè)月定。三、稅金估算商住房出售稅費(fèi)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，%，%，%，%，%。敏感性分析本評(píng)估以項(xiàng)目銷售收入和投資總額對(duì)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)指標(biāo)影響程度進(jìn)行敏感性分析，詳見下表： 敏感性分析表 單位:萬元/年分析敏感因素變化幅度敏感性分析結(jié)果銷售單價(jià)建造成本/㎡凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期(年）基本方案銷售收入+10%　銷售收入10%　投資成本　+10%投資成本　10%盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)（銷售量）： 盈虧平衡點(diǎn)（銷售收入）： 從以上分析得出，銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對(duì)敏感，總投資變化對(duì)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對(duì)較小。按照評(píng)估估值和實(shí)際購買價(jià)值，以上抵押物總價(jià)值為**********萬元，為本項(xiàng)目貸款5000萬元設(shè)置抵押，抵押率48%，小于50%，抵押物符合《擔(dān)保法》和我行信貸制度的有關(guān)規(guī)定，抵押物足值有效。I、II期土地總面積*************㎡（ 畝），土地原始成本為 萬元/畝，現(xiàn)土地證號(hào)為 號(hào)和 字第 號(hào)，土地性質(zhì)為國有出讓，出讓年限70年，土地用途為住宅用地，I期交房后析產(chǎn)II期土地面積為 ，土地原始成本為**********萬元，可以重新單獨(dú)辦理土地使用權(quán)證。土地面積*************㎡（約 畝），土地性質(zhì)為國有出讓，出讓年限70年，土地用途為住宅用地。該項(xiàng)目。2008年公司用該土地為一期項(xiàng)目向***行貸款抵押擔(dān)保時(shí)經(jīng)湖南萬源評(píng)估有限公司按****萬元/畝評(píng)估，評(píng)估確認(rèn)評(píng)估價(jià)值為****萬元，按50％設(shè)定抵押率,抵押權(quán)力價(jià)值為****萬元。2009年12月2日市國土資源局出讓*******同區(qū)域相近土地的掛牌單價(jià)達(dá)到了****8萬元/畝，因此，評(píng)估對(duì)該抵押物的估價(jià)采用歷史成本價(jià)并同時(shí)兼顧市場(chǎng)比較綜合確定，最后按***8萬元/畝評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值為******萬元，按50%抵押率測(cè)算可抵押信用額度*****萬元。但該土地目前已為一期項(xiàng)目在農(nóng)行貸款設(shè)置了抵押擔(dān)保，需在公司償還全部農(nóng)行貸款后通過析產(chǎn)才可以被釋放作為本次項(xiàng)目抵押。 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與銀行效益分析一、貸款方式本次貸款擬采用土地使用權(quán)和在建工程抵押擔(dān)保方式。%，大于基準(zhǔn)收益IC =10%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=%）為 萬元，大于零；靜態(tài)投資回收期為 年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年。銷售率：住宅銷售率按95％估算。后續(xù)應(yīng)作為項(xiàng)目資本金投入的自有資金為**********萬元，其主要來源為項(xiàng)目一期的銷售利潤和收回資金，一期項(xiàng)目未銷售房源及地下車庫和商鋪可收回資金**********萬元（未含*******＃棟認(rèn)購資金），除去償還農(nóng)行貸款**********萬元和后續(xù)應(yīng)支付的各類工程款**********萬元外，可結(jié)余**********萬元，大于后續(xù)項(xiàng)目資本金，故二期項(xiàng)目資本金到位沒有障礙。三、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃及落實(shí)情況資金籌措計(jì)劃估算承貸項(xiàng)目總投資**********萬元，資金籌措方案為：項(xiàng)目資本金**********萬元，占總投資的*******%；銷售轉(zhuǎn)投**********萬元，占總投資的*******%；銀行貸款5000萬元，占總投資的*******%。考慮到本項(xiàng)目由公司自主銷售,利用I期營銷網(wǎng)點(diǎn)和工作人員，銷售成本較低的因素，銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)提。建設(shè)期貸款利息為*******萬元。開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用*******萬元。 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用*******萬元，估算依據(jù)為公司簽訂的《工程施工合同》和**********的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行確定。（3）地質(zhì)勘察費(fèi)用在I期完成。對(duì)投資估算具體說明如下：土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括土地原始價(jià)、變性補(bǔ)交出讓金、附屬代建*******路的投資、*******廠整體搬遷費(fèi)用和交納土地增值稅的增值