【正文】 述 ...............................................21二、償債能力 ...................................................24三、運營能力 ...................................................27四、盈利能力 ...................................................29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標 .......................................31一、營業(yè)稅評估指標 .............................................31二、個人所得稅評估指標 .........................................34三、企業(yè)所得稅評估指標 .........................................35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估工作程序 ...................................36一、評估工作 ...................................................37二、約談工作 ...................................................37三、評估工作程序流程圖 .........................................38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標對應表 .....................40附錄二：北京市物業(yè)經營稅費一覽表 ...................................44附錄三：相關法律規(guī)定 ...............................................45雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來，其含義為“財產” 、 “資產” 、 “擁有物” 、 “房地產”等，是一個較為廣義的范疇。包括工業(yè)廠房、倉庫等。 （參見《關于對物業(yè)管理服務業(yè)雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 務征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386 號）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司?！?商業(yè)物業(yè) 居住物業(yè)１、需要良好的商業(yè)氛圍 １、使用價值的長期性２、追求設施的先進性 ２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例 ３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不 ４、舒適性能庫存 ５、安全性特點　 ６、耐久性１、辦公物業(yè) １、普通住宅２、酒店物業(yè) ２、花園洋房３、商貿物業(yè) ３、公寓分類４、娛樂休閑物業(yè) ４、別墅１、自建自營 以委托經營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結合 　管理模式３、委托經營 ?。?、制定管理計劃 １、企業(yè)組織的構建與管理目標、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物 針策略的制定業(yè)管理工作 ２、管理項目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法 ３、物業(yè)管理的各項日常管理４、協調與業(yè)主和承租人的關系 ４、投訴、糾紛與緊急事故的處理管理內容　 ５、考核、評估與質量管理　 　 ６、協助政府進行社區(qū)管理，推進　 　 全社會的文明和進步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產經營過程中，由于銷售商品、產品或提供勞務等收到的收入。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。所謂實現原則是指企業(yè)在出售商品、產品或提供勞務時確認營業(yè)收入實現的原則。（二）物業(yè)大修收入，應當根據業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽訂認可的工程價款結算賬單確認營業(yè)收入的實現。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉交結算發(fā)生額認定。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。（三）多種經營取得收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構的咨詢勞務收入。 計算公式:應納稅額=營業(yè)額稅率。 四、教育費附加的計算 根據《北京市稅務局轉發(fā)〈北京市人民政府轉發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知〉的通知》 （京稅三[1994]217 號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為 3%。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應相應繳納城市房地產稅和外商投資企業(yè)土地使用費。城市房地產稅按房產原值計稅，稅率為 %，對其繳納的稅款給予減征 30%的照顧。計算公式： 乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額 載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額三、印花稅的計算 根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》 （中華人民共和國國務院令第 11號）的規(guī)定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種應稅憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。在被抽取的50 個案例中，有問題 46 戶，有問題率達到 92%，如圖 31 所示。如圖 33 所示。 ”，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 元，城建稅 元，教育費附加 元。另據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條：“凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 都是城市維護建設稅的納稅義務人。（二） 應稅收入直接轉入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應稅收入轉移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。”的規(guī)定，并根據營業(yè)稅稅目稅率表“服務業(yè)其他服務業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計 元。二、特殊問題（一） 出差補助未繳納個人所得稅。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達到使用狀態(tài)的房產產權，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產稅（城市房地產稅） 。趨勢分析法可用絕對指標，也可用相對指標。盈利能力分析是財務分析的重要內容之一，是企業(yè)有關各方都關注的。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務能力的財務比率。它是企業(yè)流動資產總額與流動負債總額的比值。 速動比率速動比率，亦稱酸性測試比率。（二）長期償債能力長期償債能力比率是指償還長期負債本金和支付利息能力的比率。其計算公式如下： 所有者權益比率 = 所有者權益總額 / 資產總額 = / 426405 =所有者權益比率與資產負債比率之和應該等于 100%。其計算公式如下：長期負債與運營資金比率 = 長期負債 /（流動資產—流動負債） = 147500 /（195205—）= 1一般情況下，長期債務不應超過營運資金。其計算公式如下： 存貨周轉天數 = 存貨平均余額 / 經營成本 * 360***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經營成本為 150000 元，期初存貨為30000 元，期末存貨為 24000 元，則該公司存貨周轉指標的計算如下： 存貨平均余額 = （30000+24000）/ 2 = 27000雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 存貨周轉率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉天數 = 27000/150000*360= 存貨周轉率與企業(yè)的獲利能力有直接關系。***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經營收入為 270000 元，期初應收賬款為11400 元，期末應收賬款為 17100 元，則該公司 2022 年應收賬款周轉率及周轉天數計算如下： 應收帳款平均余額 =（11400+17100）/ 2 = 14250 應收賬款周轉率 = 270000 / 14250 = 應收賬款周轉天數 = 360 / = 19一般來說，應收賬款周轉率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè)收賬效率高，償債能力強；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應收賬款上。但該指標應與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。其計算公式如下： 凈資產收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產 * 100%其中： 平均凈資產 =（年初凈資產—年末凈資產）/ 2根據表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產收益率計算如下： 平均凈資產 =（208456+）/ 2 = 凈資產收益率 = 23144 / *100% = %凈資產收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。（六） 成本利潤率成本利潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產負債表中“預收賬款”科目 2022年期末數 元，2022 年期末數為 元，相差 元。問題二： 指標 5. 成本費用利潤率與行業(yè)平均值對比 ％某 行 業(yè) 管 理 費 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費 用 總 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費 用 利 潤 率 10*分析：如果成本費用利潤率與行業(yè)平均成本費用利潤率存在很大差距，可判斷為存在異常。如果“管理費用”與“營業(yè)費用”科目中的工資支出出現幅度較大的增減，應關注是否存在支付臨時工工資的問題，同時關注個人所得稅計算問題。2022 年個人所得稅入庫金額為零，由此可判斷該公司 2022 年個人所得稅繳納存在問題。如果“營業(yè)收入”與“預收帳款”科目出現幅度較大的增減，列為異常，應關注營業(yè)稅是否如實繳納。由此判斷該公司 2022 年“應收賬款”和“其他應收款”科目中可能含有應稅收入，而未結轉營業(yè)收入繳納營業(yè)稅。后經檢查驗證，該公司 2022 年 1012 月收取物業(yè)管理費 元，以及維修管理費 元，合計 元，在“其他應收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。它是企業(yè)凈利潤與實收資本的比率。經營毛利率，表示每一元經營收入扣除經營成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。它是經營收入與平均資產總額的比值。應收賬款周轉天數，表示從取得應收賬款的權利到收回款項轉換為現金所需要的時間。（一）存貨周轉率存貨周轉率是反映一定時期存貨資產的周轉次數，用來衡量企業(yè)經營能力強弱及存貨是否適量的指標。在固定資產總額大于長期負債的情況下，它反映企業(yè)有較強的償還長期負債的能力，同時還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產還不足以償還長期負債，必須動用其他資產，特別是在需要雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 用固定資產作抵押的情況下，債權人安全保障的程度較弱。 所有者權益比率所有者權益比率是投資者最為關心的一項指標。它是貨幣資金和短期證券總額與流動負債的比值。因為過高的流動比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。短期償債能力比率主要有流動比率、速動比率、現金比率等。（四）財務分析的一般步驟 財務分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關信息；根據分析目的把整體的各個部分分割開來，予以適當安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質；進一步研究各部分的聯系；解釋結果，提供對決策有幫助的信息。 盈利能力分析。比率分析法是指在同一期會計報表上，將不同項目、不同類別或不同報表的有關項目之間，用比率來反映它們的相互關系，并據以分析企業(yè)的財務狀況和經營成果。（二）重復列支成本、費用在成本、費用中預提某項尚未發(fā)生的支出，當某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復列支，少繳企業(yè)所得稅。根據《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號文件《國家稅務總局關于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584 元。 ”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 ”造成少繳納營業(yè)稅 元。 ”第九條“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。截止 2022 年 9 月，該帳戶貸方余額為 元。圖 3271%18%7% 4%營 業(yè) 稅企 業(yè) 所 得 稅個 人 所 得 稅其 他 稅 種雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 一、常見問題（一） 未按規(guī)定結轉營業(yè)收入 全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款” 、 “應付賬款” 、 “其他應付款” 、 “長期應付款” 、 “應收賬款” 、 “其他應收款”往來科目，不結轉“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。計算公式：應納稅額=計稅依據稅率。 根據《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）規(guī)定，車船使用稅是對行