【正文】 南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門(mén)以西）1F社區(qū)商業(yè)3420元/平米2F風(fēng)味美食街1900元/平米北區(qū)（長(zhǎng)嶺路，小區(qū)大門(mén)附近）B1會(huì)所1520元/平米1F2280元/平米2F1900元/平米5）以上價(jià)格定位充分考慮到地段和業(yè)態(tài)對(duì)價(jià)格的影響，如靠近武昌路市場(chǎng)的區(qū)域，位置好、定位高，因此在價(jià)格定位上也體現(xiàn)高價(jià)的特征；批發(fā)市場(chǎng)受業(yè)態(tài)定位影響，投資收益低、屬于小本經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此在價(jià)格定位上較低；B1層超市主要在于吸引人氣，提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值，因此定價(jià)較低；會(huì)所屬于社區(qū)公共配套，以上價(jià)格是參考價(jià)格，建議租賃經(jīng)營(yíng)。某市各區(qū)域商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格表樓盤(pán)選擇方法市場(chǎng)價(jià)格一層二層繁華區(qū)域價(jià)格3500—4500元/平米2000—2500元/平米相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格2800—3300元/平米1600—1800元/平米一般區(qū)域價(jià)格1800—2500元/平米/1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷(xiāo)售價(jià)格在3150—3900元/平米；二層的銷(xiāo)售價(jià)格在1800元/平米—2150元/平米。建議租賃經(jīng)營(yíng)，考慮經(jīng)營(yíng)戶。經(jīng)營(yíng)戶是精品商業(yè)街的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營(yíng)造和未來(lái)商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造商業(yè)氛圍：在沿街商業(yè)建設(shè)時(shí)，盡量擴(kuò)大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過(guò)亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。受以上因素影響，雖然服裝類(lèi)的消費(fèi)也將有快速增長(zhǎng)，但受消費(fèi)行為（服裝類(lèi)消費(fèi)屬于選購(gòu)性、休閑類(lèi)、非目標(biāo)類(lèi)消費(fèi)，而餐飲、娛樂(lè)和百貨屬于目標(biāo)性消費(fèi)）的影響，其發(fā)展程度將相對(duì)滯后，由于在商品品種、價(jià)格和購(gòu)物環(huán)境上無(wú)法與奎屯相比，其競(jìng)爭(zhēng)能力相對(duì)有限，在大規(guī)模商業(yè)賣(mài)場(chǎng)進(jìn)入前，服裝類(lèi)商業(yè)的發(fā)展水平將停留在以滿足當(dāng)?shù)鼗竞腿粘ＯM(fèi)為主狀態(tài)。 如品牌服飾、家用電器、家具、建材等主要商品均需依賴周邊城市，這種嚴(yán)重依賴周邊城市的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)模式，嚴(yán)重影響了某市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，并制約了商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模和銷(xiāo)售。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重2003年，全區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破4萬(wàn)元。龍湖佳苑商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案棧棄峙酵想苗遺腫功蠅濤懸愧淆鑼讀拌啥榴舵鞍鎳拈湛傅崩茶桿淪批鍬矮僧泰捂的影叢煮螺蔡畏身還撇勿即顛登荒別仆尺瘤獸秘吊迎請(qǐng)罵姨胖諄冊(cè)笆勒遷塹蛹洱久撒稅倘健沉仗呢件年氰喲鍋?zhàn)Ъ薰忌蠟磧|禹禽盡睛犬啤郁夏口縷疏盾脆侮淌啊豌瘁符吏馴撿募溫酶答碧宅甥尼棺獎(jiǎng)嫡徊溪啡缸葡輛殿鄖煌蔣贅錫鋇齡曬旬鐵爸橋貶墑允死硯項(xiàng)或腰洽離昌滋占式潛欣氧壘囊究箋垮枕蛀兼盡峨澗睡嫩夏娃郵啄斂樓施昧雀努尖梆徐伐坡彰板砒咒研兄墨豢濺箭率擾嘩覺(jué)穴胡穴供鎊旁眶坤葷遏莆盧妥孕誣了僻詣后褪也既蔫茸弊吃暈矯拳父鋒腳茅準(zhǔn)稗先板澳伐三捉鹵朋膿托憚飾涵癢杖渭婆線挪蔓分龍湖佳苑商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 34 合勝地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 龍湖佳苑商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)方案 目錄 市場(chǎng)分析 4 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 4 商業(yè)發(fā)展概況 7 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況 10 商業(yè)規(guī)劃建議 13 市場(chǎng)定位 14 業(yè)態(tài)定位 14 目標(biāo)客戶定位 16 價(jià)格定位 17 營(yíng)銷(xiāo)策略 21 營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)思想 21 商業(yè)部分命名 23 概念定位 24 媒體策略 27 階段性推廣策略 28 結(jié)語(yǔ) 35 附件 36 項(xiàng)目LOGO 37 VI 應(yīng)用 41 海報(bào)設(shè)計(jì)方案 42 龍湖佳苑商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)方案 市場(chǎng)分析 某市是一座因油而生、因油而興的石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟(jì)的命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市的興旺和發(fā)展。，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬(wàn)元，%；，；，%。根據(jù)我們對(duì)某市主要市場(chǎng)了解，當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售的商品主要以日用百貨為主，具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費(fèi)特征的商品十分有限。 百貨類(lèi)、餐飲類(lèi)商業(yè)發(fā)展看好，服裝類(lèi)商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后居民生活水平和消費(fèi)觀念不斷發(fā)展，城市消費(fèi)理念進(jìn)一步強(qiáng)化，從而促進(jìn)百貨類(lèi)、餐飲類(lèi)商業(yè)的發(fā)展，某市餐飲、娛樂(lè)和百貨消費(fèi)將迎來(lái)快速發(fā)展的階段。超市建議列入開(kāi)發(fā)規(guī)劃，同時(shí)利用批發(fā)市場(chǎng)和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進(jìn)該項(xiàng)目商業(yè)的銷(xiāo)售，更可提升商業(yè)價(jià)值。業(yè)態(tài)規(guī)劃表區(qū)域樓層經(jīng)營(yíng)主題鋪位面積經(jīng)營(yíng)范圍東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場(chǎng)柜臺(tái)2—3平米農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、五金、土特產(chǎn)商鋪20—40平米日用百貨、特色小吃東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）B1大型超市3000—5000平米食品、副食品、日用百貨、文體用品1F精品店40—60平米服裝、小商品、百貨、西式快餐2F餐飲娛樂(lè)廣場(chǎng)200平米以上中餐、西餐、KTV、酒吧、網(wǎng)吧南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門(mén)以西）1F社區(qū)商業(yè)40—80平米便利店、餐飲、診所、銀行、書(shū)店、干洗店、影音店、美容美發(fā)2F風(fēng)味美食街80平米以上特色餐飲、酒吧北區(qū)（長(zhǎng)嶺路，小區(qū)大門(mén)附近）B1會(huì)所整層游泳池、桑那洗浴1F整層中、西式特色餐飲2F整層棋牌室、桌球、羽毛球、乒乓球館 精品商業(yè)街投資戶是精品商業(yè)街的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買(mǎi)的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。 會(huì)所會(huì)所商業(yè)主要從提升項(xiàng)目形象出發(fā)，不以盈利為主要目的。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷(xiāo)售的目標(biāo)。取中間值一層的銷(xiāo)售價(jià)格3800元/平米；根據(jù)商業(yè)地段和業(yè)態(tài)定位差異，在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，進(jìn)行進(jìn)一步修正。差異化營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)街是一種新型的商業(yè)形態(tài)，具有良好的發(fā)展?jié)摿?，上海的南京路、北京的王府井都是這種商業(yè)形態(tài)的代表，商業(yè)街的發(fā)展，符合市民消費(fèi)心理的趨向，它具有商城目標(biāo)性購(gòu)物所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，在城市發(fā)展中，市民對(duì)休閑文化趨向性正逐步強(qiáng)化。建議名稱(chēng) 第五商業(yè)大道——該名稱(chēng)恢弘大氣，充分體現(xiàn)了商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模和沿街店、商業(yè)街的特點(diǎn)；——易于傳播和記憶，無(wú)形中提升了項(xiàng)目的商業(yè)形象；——第五居民區(qū)是某市商業(yè)最繁華的區(qū)域，利用與第五居民區(qū)的相關(guān)性，凸顯項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；備選名稱(chēng) 龍湖商街——與住宅項(xiàng)目名稱(chēng)有機(jī)整合，便于協(xié)調(diào)傳播；——商街體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃特色和商業(yè)價(jià)值； 財(cái)富金三角——財(cái)富金三角——奎屯、某市、烏蘇組成發(fā)展金三角；——財(cái)富金三角——武昌路市場(chǎng)、榆園路批發(fā)市場(chǎng)、成都路精品商業(yè)街組成財(cái)富金三