【正文】 能像剛開始一年或兩年前那樣吸引消費者，人們期待更多、更新、更豐富的消費主題及概念的出現(xiàn)，所以在這個階段里，水世界及四維電影院的出現(xiàn)，給本項目商業(yè)持續(xù)的繁榮又注入了一針“強心劑”。功能定位：其運做理念在第一個階段應該是“體驗經(jīng)濟”+“游園經(jīng)濟”的類型。所以，出于市場的考慮，所有的商業(yè)項目基本上都會經(jīng)歷這樣的一個逐漸改變的過程。 版塊二：五區(qū)一號樓（本區(qū)域價值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨立的車流動線及人造海洋景觀）。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營環(huán)境及景觀相對較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)?？v觀現(xiàn)在成都周邊目的性消費的商業(yè)，我們認為大英死海的成功可以為這個項目提供一定的參考，利用本項目的水世界來吸引更多的消費者，而水世界本身也需要一些相應的商業(yè)來做配套。綜上，我司建議本項目商業(yè)部分分階段呈現(xiàn)時間如下表所示：啟動時間2007年年初呈現(xiàn)時間啟動時間2008年年底呈現(xiàn)時間啟動項目旅游大道、漁人碼頭、板道大街2008年5月啟動項目四維影院、水世界、購物中心、酒店公寓2010年年初三、目標客戶定位購買商鋪的目標群分析本項目的購買目標客群主要分為以下兩大類型：（1）自購自營型從本次的調(diào)研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進行了深度訪談，其對本項目都表示出極大的投資意向，并傾向于購買后自營。這一部分的目標客群說明，將在《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細的描述。對于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。還有部分規(guī)模比較小的商家是要等到項目基本呈現(xiàn)并且交付時，看到項目的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會跟風介入。這是一個相對的市場培育期，如果商家能夠抓住這個時期擴大自身的知名度，其市場培育期就會相對縮短，一般都在68個月左右能夠成熟穩(wěn)定下來。資源整合與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費市場潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費經(jīng)濟前景，打造一個可以連接終端消費者的新市場。業(yè)態(tài)選擇參考：從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來看，基本上在以下的范圍內(nèi)挑選：（1）餐飲類：海景餐廳（1家）、海鮮大酒樓（1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團自營）、特色風味餐廳（810家）、川菜酒樓（約2家）、中式快餐集群、四川風味小吃、日韓風味快餐、國際快餐（如 KFC、必勝客、賣當勞等共計2家）、西餐等。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號樓及2號樓之間的檔次上來看，1號樓的定位是高端休閑會所，且要求獨立性比較強，而2號樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動。 （7）其它：游客服務、管理處、地下交通、地下停車場等。項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃應充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無論是從商家經(jīng)營的品類，還是其經(jīng)營的檔次，都需要考慮到市場需求的復雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點位，將是本項目規(guī)劃的重點。通過上述對本項目各類目標客群的描述，基本上本項目的未來目標客群（投資者、經(jīng)營者、消費者）定位如下圖所示：階段目標客群構(gòu)成表客群類型投資者經(jīng)營者商業(yè)消費者客群組成自營型30%左右定向招商的品牌店20%左右第一階段1218個月內(nèi)散客團隊主力賣場（購物中心）20%左右30%70%投資型70%左右南沿線有拓展需求的特色店40%左右第二階段18個月后散客團隊對本項目有興趣的各類型店20%左右70%30%四、客群消費機會分析：本項目經(jīng)過前期對目標客群的定位分析后，現(xiàn)在來分析一下這些目標客群到本項目消費的可能性，即本項目吸引這些消費者的原因：唯一性和排他性我們通過深入的市場調(diào)研，本項目所要修建的海洋極地主題公園，從規(guī)模、資金及技術(shù)等各個環(huán)節(jié)都對投資方有很高的要求，這些環(huán)節(jié)的難度阻止了其它投資方的單純拷貝，使本項目在西南地區(qū)具有不可復制的唯一性和排他性。半年后的時間里，游客數(shù)量會有所下降，但基本保持穩(wěn)定的水平。（3）有在南沿線及本項目經(jīng)營需求的商家通過前期的市場調(diào)研反饋情況及我司在市場上所積累的信息，成都市場上有在南沿線開店計劃的商家比較多，且都集中在餐飲、休閑及娛樂這個板塊，這與本項目的商業(yè)定位是比較符合的。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，其不僅自帶人氣，還能夠帶動周邊商業(yè)的人氣。③境外投資群體成都地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在近幾年已有相當?shù)耐赓Y機構(gòu)進入，現(xiàn)在通過我司其它項目的銷售窗口了解到，有很多海外的熱錢正在成都尋找投資項目，投資金額都比較大，這些投資群體除了對項目所處地段比較看重外，對項目本身的發(fā)展?jié)摿σ彩挚粗亍Ｔ诘诙A段里，依靠四維影院的吸引力，又可吸引一部分消費者，使項目的商業(yè)能夠持續(xù)繁榮。要達到這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等方面進行充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)模（體量）還要達到一定的量級才能自成一個擁有聚集效應的商業(yè)圈。l 社區(qū)配套板塊在項目未來35年后，住宅及周邊消費需求的增長，發(fā)展社區(qū)配套商業(yè)。我們通過對旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個段落：※ 三區(qū)2號樓（建筑面積3133㎡）※ 臨南沿線部分※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分 （合計：15525㎡左右）※ 漁人碼頭造船廠（建筑面積約2800㎡左右）在這四個部分里，有四個點屬于定點定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個點分布如下圖：定點一：三區(qū)2號樓 定向招商為一高端餐飲定點二：旅游大道11號樓 定向招商為洋快餐（KFC/麥當勞/必勝客/其它）定點三：旅游大道22號樓 定向招商為洋快餐（KFC/麥當勞/必勝客/其它）定點四：漁人碼頭造船廠 定向招商為一高檔餐飲每段落的定位及分析如下：※ 三區(qū)2號樓：（建筑面積：3133㎡）特殊情況說明：本樓在未來35年將是本項目的現(xiàn)場售樓部，若要考慮本樓的定位，只能考慮在未來5年后的一個大致情況。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時還未成熟之前，商家為了生存，會有一些業(yè)態(tài)或檔次與項目定位之初的規(guī)劃不相符?！靶蓍e樂園”本公園除了能夠看到新奇的海洋動物，了解科普知識外，還是一個集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。這些商家除了要滿足日常旅游者和休閑度假者的消費需求外，會將日常經(jīng)營的重心向滿足社區(qū)消費者日常生活需求的方向轉(zhuǎn)移，檔次及經(jīng)營內(nèi)容也會發(fā)生一定的改變。這部分消費者看重的是本項目所提供的環(huán)境和商家的特色，以及本項目所能給其帶來的消費附加值。但是我們應該看到，無論消費者還是投資者及經(jīng)營者，其對本項目真正的需求還沒有完全的認識到，且其個人偏好也存在著比較大的差異，所以現(xiàn)階段調(diào)研所得出的結(jié)論，僅能用做本項目商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。月）銷售均價（元/㎡）租金均價（元/㎡月左右。二、投資者調(diào)研結(jié)論分析商業(yè)形態(tài)組合配比通過我們對300份對中小型投資者問卷的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其對項目應有的商業(yè)形態(tài)組合期望如下：（1）其中各類型的商業(yè)所占比重如下：l 商業(yè)街區(qū)：32% —— 休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)為主的商業(yè)街區(qū)；l 購物中心：31% —— 以購物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；l 商業(yè)廣場：18% —— 商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺效果和廣場資源，主要還是偏重于購物或餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)；l 專業(yè)市場：8% —— 在現(xiàn)階段本項目可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場；l 社區(qū)商業(yè)：6% —— 在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)，但在項目的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對項目整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；l 旅游商業(yè)：4% —— 旅游紀念品、土特產(chǎn)等類型的商業(yè)；l 其它：1% —— 其它類型的補充業(yè)態(tài)（2）分析：休閑、娛樂、餐飲、購物是投資者認為本項目最應擁有的商業(yè)類型。嘎納印象現(xiàn)階段銷售價格由原定1萬元/㎡㎡，降價幅度較大本階段重點在招商，希望后期部分能夠?qū)崿F(xiàn)帶租約銷售，正在引進大的品牌商家，并在前3年不收取任何租金。㎡3層10元/月月24層40元/㎡㎡只有4個商家在經(jīng)營，另有2個銀行營業(yè)點遠大荷蘭水街10萬左右一期2005年12月二期未定均未銷售除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售1F4060元/月如果不將商業(yè)地產(chǎn)從旅游項目概念中剝離出來，我們可以將項目再進行一次定位：西南地區(qū)最大的海洋極地公園，也是即將修建的亞洲最大的海洋極地公園，這個公園所能提供的功能除了參觀游園之外，還有配套的旅游設施，如休閑、娛樂、餐飲、住宿等多功能為一體的超大型復合業(yè)態(tài)的海洋主題公園。使公園的服務功能豐富化，讓消費者有更多來這里消費的理由。詳細研究請見下文。我公司在大量詳實市場調(diào)研的基礎上（具體數(shù)據(jù)報告請參閱我司于2006年11月16日提交的《極地海洋世界商業(yè)項目市場調(diào)研報告》），結(jié)合項目在設計之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對本項目整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整方案，目的是為后期的銷售、招商和運營管理提供保障。我司之前就市場、投資者、經(jīng)營者及消費者進行了深入的調(diào)查、訪問、研究，并對500份樣本進行了分析。我司對于每種品類的商業(yè)都進行了一定程度的研究，對其經(jīng)營特點、經(jīng)營范圍及經(jīng)營特色都有一定程度的掌握。 建筑規(guī)劃設計及調(diào)整建議因本項目是一個多業(yè)態(tài)組合的復合型商業(yè)項目，每種業(yè)態(tài)對于物業(yè)的要求有比較大的差異，所以這就對極地海洋世界的物業(yè)設計應滿足的相應功能提出了很高的要求。競爭項目消費客群差異：項目目標客群消費者來源消費者數(shù)量對商業(yè)的支撐海洋公園老、少、中、青等沒有限制旅行社團隊、散客、西南區(qū)域的消費者近5000人/日的消費群體未來近10萬的常住人口主題公園（總量大，可有效支撐）、未來區(qū)域住戶（還未成熟）深長城社區(qū)居住群體周邊社區(qū)現(xiàn)常住人口不足1萬未來近3萬的常住人口未來區(qū)域住戶（還未成熟）世紀城全國各地會展及商務人群會展近1000人/日的會展人群未來近2萬的常住人口各種展會（總量多，但幾乎沒有形成有效支撐）遠大荷蘭水街商務應酬及高端消費群體南沿線商務辦公消費群體及城南高端消費群未來近3萬常住及商務辦公群體南沿線商務群體、城南高消費群體（總量少，無法支撐）嘎納印象婚慶及周邊社區(qū)消費群體華陽周邊消費群體及婚慶群體現(xiàn)常住人口6萬左右未來近10萬常住人口婚慶主題（總量少需求小，無法支撐）從上表所列消費群體對商業(yè)支撐的差異上來看，本項目是有別于南沿線其它商業(yè)項目的，在客群支撐方面，除公園自然吸引的游客外，由于項目的獨特性以及唯一性，將吸引眾多到達性或目的性消費客群，此點已通過現(xiàn)有案例（南沿線的南草坪、外婆家、壅雅山房等休閑商業(yè)；南亞風情、綠野山珍、食圣生態(tài)園、海霸王等特色餐飲商業(yè)等），將直接證明到達性或目的性消費客群的潛力巨大。㎡2F40元/月月嘎納印象㎡㎡1層45元/月現(xiàn)休閑娛樂餐飲區(qū)招商情況一般，購物天堂區(qū)基本空置。而且這個項目本身是一個目的性消費的項目，與世紀城過往型消費又有所不同。中小型投資者對于商鋪價格所能接受的范圍 分析：從上面兩張圖表中我們可以看出，對本項目有投資意向的中小型投資者，對本項目所能承受的最高總價主要集中在45萬以內(nèi)，而面積主要集中在70㎡以內(nèi)，㎡左右，而這里需要強調(diào)的兩點是：（1）這些投資者都是在對本項目并不了解的情況下做出的判斷，本項目商業(yè)的賣點及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本項目應有的商業(yè)價值；（2）此次所調(diào)查訪問的投資者大部分都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購買升值潛力為主，所以對價格的預期都會比較低。租金收益計算法（按6%投資回報計算）： 樓層租金價格（元/㎡這說明本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，應從市場消費需求入手，將各種業(yè)態(tài)所占面積的比值盡量優(yōu)化。第一階段：商家的構(gòu)成以生態(tài)、特色餐飲及生態(tài)休閑、娛樂為主。② 第二階段：項目二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開通，周邊及本項目住宅入住率的提高，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)組成會根據(jù)市場需求的變化而發(fā)生一定的改變。第二階段：商家的功能化和實用化逐漸增強，之前僅依托主題公園及環(huán)境而生存的商家將會逐漸向多功能化發(fā)展，隨著項目私密性的減弱，有部分極高端的商家會逐漸退出本項目。①定位闡述：“體驗經(jīng)濟”“體驗型經(jīng)濟”幾乎是所有商業(yè)項目都會提到的一個運營概念，但是我們應該看到，真正能夠做到體驗型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象”也在提到體驗型及游園型，但是其只能依托其自身所營造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園。千萬不能在商圈成熟之前，就對商家及定位吹毛求疵，極力達到理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實的，也是悖離市場原則的。 版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域?qū)藿ㄒ恍┤嗽斓拇?，供商業(yè)使用）。而對于擁有景觀或環(huán)境資源相對少一點，但同時具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。需要說明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園”的過境型旅游行為模式擴展為“白日游園，夜晚休憩”的滯留型旅游行為模式，加大了延長商業(yè)運營時間的可能，同時，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費項目，將旅游客群的范圍進一步擴大，并使商業(yè)經(jīng)營利潤提高變?yōu)榭赡?。這部分的投資群體不僅是我們的目標投資者，還是本項目未來特色商業(yè)區(qū)的目標經(jīng)營者。租賃使用商鋪的目標群分析本項目的商鋪使用目標客群可分為三大類：品牌/主力店、南沿線有拓展需求的商家、有計劃在南沿線經(jīng)營的各類商家。在圈定這些目標商家的時候，除了看其經(jīng)營的類別、檔次及規(guī)模是否符合本項目的需求，還要考慮其與本項目的合作條件。他們一般都是直接與商