【正文】 （3）業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性問題：五區(qū)1號(hào)樓與2號(hào)樓之間的業(yè)態(tài)比較重合，都是以休閑為主，之間比較缺乏互動(dòng)性，1號(hào)樓和3號(hào)樓之間能夠形成中。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號(hào)樓及2號(hào)樓之間的檔次上來看，1號(hào)樓的定位是高端休閑會(huì)所，且要求獨(dú)立性比較強(qiáng)，而2號(hào)樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動(dòng)。 （7）其它：游客服務(wù)、管理處、地下交通、地下停車場(chǎng)等。 （5）旅游配套類：ATM/銀行、郵局、特色服務(wù)、游客服務(wù)中心等。 （3）娛樂類：酒吧、網(wǎng)吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂城/夜總會(huì)、高端會(huì)所（SPA、含室內(nèi)泳池、室內(nèi)體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。業(yè)態(tài)選擇參考：從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來看，基本上在以下的范圍內(nèi)挑選：（1）餐飲類：海景餐廳（1家）、海鮮大酒樓（1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團(tuán)自營(yíng)）、特色風(fēng)味餐廳（810家）、川菜酒樓（約2家）、中式快餐集群、四川風(fēng)味小吃、日韓風(fēng)味快餐、國(guó)際快餐（如 KFC、必勝客、賣當(dāng)勞等共計(jì)2家）、西餐等。項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無論是從商家經(jīng)營(yíng)的品類，還是其經(jīng)營(yíng)的檔次，都需要考慮到市場(chǎng)需求的復(fù)雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點(diǎn)位，將是本項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)。這對(duì)于經(jīng)營(yíng)者和市場(chǎng)來說，不但滿足大成都1000多萬常住人口中的休閑度假消費(fèi)群體需要，滿足未來中國(guó)西部上千萬旅游消費(fèi)群體的特色服務(wù)需要，而且還將以其特色經(jīng)營(yíng)逐步吸引成都市數(shù)百萬中高端消費(fèi)者。縱觀城南——南沿線商業(yè)的發(fā)展與變遷，城南除了至今還處在第二個(gè)發(fā)展階段的生態(tài)餐飲休閑的商業(yè)外，始終缺乏一個(gè)強(qiáng)有力的能夠吸引眾多消費(fèi)者集中的度假休閑場(chǎng)所。資源整合與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費(fèi)市場(chǎng)潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)前景，打造一個(gè)可以連接終端消費(fèi)者的新市場(chǎng)。通過上述對(duì)本項(xiàng)目各類目標(biāo)客群的描述，基本上本項(xiàng)目的未來目標(biāo)客群（投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者）定位如下圖所示：階段目標(biāo)客群構(gòu)成表客群類型投資者經(jīng)營(yíng)者商業(yè)消費(fèi)者客群組成自營(yíng)型30%左右定向招商的品牌店20%左右第一階段1218個(gè)月內(nèi)散客團(tuán)隊(duì)主力賣場(chǎng)（購(gòu)物中心）20%左右30%70%投資型70%左右南沿線有拓展需求的特色店40%左右第二階段18個(gè)月后散客團(tuán)隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目有興趣的各類型店20%左右70%30%四、客群消費(fèi)機(jī)會(huì)分析：本項(xiàng)目經(jīng)過前期對(duì)目標(biāo)客群的定位分析后，現(xiàn)在來分析一下這些目標(biāo)客群到本項(xiàng)目消費(fèi)的可能性，即本項(xiàng)目吸引這些消費(fèi)者的原因：唯一性和排他性我們通過深入的市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目所要修建的海洋極地主題公園，從規(guī)模、資金及技術(shù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)投資方有很高的要求，這些環(huán)節(jié)的難度阻止了其它投資方的單純拷貝，使本項(xiàng)目在西南地區(qū)具有不可復(fù)制的唯一性和排他性。在這個(gè)階段里，本項(xiàng)目商業(yè)部分的消費(fèi)者，除了參觀游玩主題公園的消費(fèi)者外，這些商家都已經(jīng)過了1年多的經(jīng)營(yíng)，基本上已擁有了自己的一個(gè)相對(duì)固定的消費(fèi)群體，這些消費(fèi)者不再是參觀游園的隨機(jī)性消費(fèi)，而是直接到這個(gè)商業(yè)區(qū)來目的性消費(fèi)的消費(fèi)群體。在這個(gè)階段里，平日游客的數(shù)量預(yù)計(jì)會(huì)保持在2000人左右，周末會(huì)達(dá)到40005000人，黃金周的游客數(shù)量會(huì)保持不變，個(gè)別時(shí)間還會(huì)達(dá)到2萬人/日。這是一個(gè)相對(duì)的市場(chǎng)培育期，如果商家能夠抓住這個(gè)時(shí)期擴(kuò)大自身的知名度，其市場(chǎng)培育期就會(huì)相對(duì)縮短，一般都在68個(gè)月左右能夠成熟穩(wěn)定下來。半年后的時(shí)間里，游客數(shù)量會(huì)有所下降，但基本保持穩(wěn)定的水平。還有一部分就是一些學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的團(tuán)體參觀。商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析本項(xiàng)目未來的消費(fèi)群體構(gòu)成比較復(fù)雜，但經(jīng)過梳理主要應(yīng)有以下幾個(gè)群體組成：（1） 旅行社旅游團(tuán)隊(duì)（2） 成都及周邊的消費(fèi)散客（3） 學(xué)校、機(jī)關(guān)、團(tuán)體的參觀團(tuán)隊(duì)（4） 來自全國(guó)各地甚至世界各地的旅游消費(fèi)散客（5） 本項(xiàng)目及周邊未來的常住人群及辦公商務(wù)群體結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)版塊，各個(gè)版塊的消費(fèi)者構(gòu)成如下：l 主題場(chǎng)館部分的消費(fèi)者構(gòu)成主要是旅游團(tuán)隊(duì)及家庭消費(fèi)為主；l 旅游大道及板道大街的消費(fèi)者除了部分旅游團(tuán)隊(duì)之外，主要還是要依靠成都本地的消費(fèi)者；l 購(gòu)物中心及其它板塊的商業(yè)，主要是依靠本項(xiàng)目未來的住宅及周邊的住宅小區(qū)的消費(fèi)者；以上消費(fèi)者在不同的階段其構(gòu)成比例會(huì)發(fā)生一定的改變，其每一階段的消費(fèi)者構(gòu)成情況詳細(xì)描述如下：第一階段：主場(chǎng)館開業(yè)后1218個(gè)月在這個(gè)階段里，因項(xiàng)目前期的大量宣傳及對(duì)海洋公園的好奇，眾多成都及周邊地區(qū)的消費(fèi)者會(huì)占本公園游客總量的70%左右。還有部分規(guī)模比較小的商家是要等到項(xiàng)目基本呈現(xiàn)并且交付時(shí)，看到項(xiàng)目的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會(huì)跟風(fēng)介入。（3）有在南沿線及本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需求的商家通過前期的市場(chǎng)調(diào)研反饋情況及我司在市場(chǎng)上所積累的信息，成都市場(chǎng)上有在南沿線開店計(jì)劃的商家比較多，且都集中在餐飲、休閑及娛樂這個(gè)板塊，這與本項(xiàng)目的商業(yè)定位是比較符合的。這部分商家除了比較有實(shí)力外，對(duì)南沿線的消費(fèi)情況也非常的了解，其自身的品牌對(duì)消費(fèi)者也有一定的號(hào)召力。在未對(duì)商家進(jìn)行深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下范圍：①港、澳、臺(tái)知名高檔休閑、娛樂、餐飲品牌商家；②國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名特色品牌餐飲商家；③成都知名高端餐飲品牌商家。對(duì)于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營(yíng)，其不僅自帶人氣，還能夠帶動(dòng)周邊商業(yè)的人氣。 主題公園：將源源不斷的帶來消費(fèi)者 核心品牌店：確定項(xiàng)目的商業(yè)品質(zhì)及檔次，并可自帶消費(fèi)者 特色店：滿足社會(huì)各個(gè)階層消費(fèi)者的需求，突出商業(yè)特點(diǎn) 主力店：帶來目的型消費(fèi)者，并可帶動(dòng)其它商業(yè)通過對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行分區(qū)研究后，對(duì)于每個(gè)區(qū)域的目標(biāo)商家做如下分析：（1）品牌/主力店這部分商家是擁有國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的商家，對(duì)本項(xiàng)目而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動(dòng)本項(xiàng)目其它商業(yè)的招商，還能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的商業(yè)帶來價(jià)值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開發(fā)商的利潤(rùn)最大化。在對(duì)本項(xiàng)目的各類型目標(biāo)商家進(jìn)行分析之前，我們先將本項(xiàng)目的商業(yè)特色分布區(qū)域規(guī)劃如下：由核心品牌店來定項(xiàng)目的商業(yè)檔次及高檔形象；由特色店來突出項(xiàng)目商業(yè)的特色及層次；由主力店來吸更多的消費(fèi)者；通過商家之間的品牌帶動(dòng)，充分利用主題公園及主力店所帶來的人氣，依靠自身的特色留住消費(fèi)者，并能夠再次吸引消費(fèi)者。這一部分的目標(biāo)客群說明，將在《極地海洋世界商業(yè)部分營(yíng)銷策略方案》中有詳細(xì)的描述。③境外投資群體成都地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在近幾年已有相當(dāng)?shù)耐赓Y機(jī)構(gòu)進(jìn)入，現(xiàn)在通過我司其它項(xiàng)目的銷售窗口了解到，有很多海外的熱錢正在成都尋找投資項(xiàng)目，投資金額都比較大，這些投資群體除了對(duì)項(xiàng)目所處地段比較看重外，對(duì)項(xiàng)目本身的發(fā)展?jié)摿σ彩挚粗亍＂谖髂系貐^(qū)投資群體通過我司近期對(duì)大客戶的深訪，發(fā)現(xiàn)投資金額上了100萬的大中型投資者，有大部分都是屬于成都區(qū)域外的投資群體，主要分布在西南三省，也有部分全國(guó)各地的投資者，這說明成都本土的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有大部分商業(yè)都是被外地的投資者所購(gòu)買消化。除了南沿線潛在的一些投資者外，大成都范圍內(nèi)還有很多的商家準(zhǔn)備通過購(gòu)買商鋪進(jìn)行擴(kuò)張，本項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)比較不錯(cuò)的選擇。綜上，我司建議本項(xiàng)目商業(yè)部分分階段呈現(xiàn)時(shí)間如下表所示：?jiǎn)?dòng)時(shí)間2007年年初呈現(xiàn)時(shí)間啟動(dòng)時(shí)間2008年年底呈現(xiàn)時(shí)間啟動(dòng)項(xiàng)目旅游大道、漁人碼頭、板道大街2008年5月啟動(dòng)項(xiàng)目四維影院、水世界、購(gòu)物中心、酒店公寓2010年年初三、目標(biāo)客戶定位購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析本項(xiàng)目的購(gòu)買目標(biāo)客群主要分為以下兩大類型：（1）自購(gòu)自營(yíng)型從本次的調(diào)研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進(jìn)行了深度訪談，其對(duì)本項(xiàng)目都表示出極大的投資意向，并傾向于購(gòu)買后自營(yíng)。在第二階段里，依靠四維影院的吸引力，又可吸引一部分消費(fèi)者，使項(xiàng)目的商業(yè)能夠持續(xù)繁榮。屬于呈現(xiàn)時(shí)間可提前可推后的部分，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場(chǎng)館對(duì)商業(yè)的支撐外，還有就是開發(fā)商在工程、人員、資金及資源方面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。這樣利用主題公園和水世界的吸引力雙管齊下，使項(xiàng)目其它部分的商業(yè)能夠在第二次呈現(xiàn)亮相的時(shí)候，就能夠迅速熱起來，避免出現(xiàn)過長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期而帶來風(fēng)險(xiǎn)?？v觀現(xiàn)在成都周邊目的性消費(fèi)的商業(yè)，我們認(rèn)為大英死海的成功可以為這個(gè)項(xiàng)目提供一定的參考，利用本項(xiàng)目的水世界來吸引更多的消費(fèi)者，而水世界本身也需要一些相應(yīng)的商業(yè)來做配套。要達(dá)到這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等方面進(jìn)行充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)模（體量）還要達(dá)到一定的量級(jí)才能自成一個(gè)擁有聚集效應(yīng)的商業(yè)圈。 高檔消費(fèi)區(qū) 以后將是本項(xiàng)目的定點(diǎn)招商區(qū)； 大眾消費(fèi)區(qū) 分一、二期分別呈現(xiàn)； 中檔消費(fèi)區(qū) 也分為一、二期逐步呈現(xiàn)。在擁有景觀資源和環(huán)境都相對(duì)較少，但同時(shí)又具備交通便利性、視覺效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤(rùn)較高的大眾消費(fèi)商業(yè)。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及景觀相對(duì)較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。l 社區(qū)配套板塊在項(xiàng)目未來35年后，住宅及周邊消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，發(fā)展社區(qū)配套商業(yè)。布局圖如下：（1）功能分區(qū)圖：本項(xiàng)目的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣及偏好，項(xiàng)目建筑布局及動(dòng)線設(shè)計(jì)等方面的具體情況，將項(xiàng)目分成三個(gè)大的功能板塊：l 旅游板塊：以主題旅游區(qū)為核心，利用項(xiàng)目環(huán)境及各類資源發(fā)展旅游配套商業(yè)。每個(gè)版塊的定位及分析如下：※ 五區(qū)1號(hào)樓（建筑面積：4540㎡）①業(yè)態(tài)定位：休閑會(huì)所、有水休閑、娛樂會(huì)所等②檔次定位：高端③商家構(gòu)成：一個(gè)高端休閑商務(wù)會(huì)所或由高端餐飲、娛樂、休閑、保健、SPA等商家組合而成④客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 主場(chǎng)館及輪船①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓③客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 人造船舶區(qū)①業(yè)態(tài)定位：零售、冷飲、小雜貨等②檔次定位：大眾（3）板道大街（建筑面積：17129㎡）本部分的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個(gè)酒店。 版塊二：五區(qū)一號(hào)樓（本區(qū)域價(jià)值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨(dú)立的車流動(dòng)線及人造海洋景觀）。我們通過對(duì)旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個(gè)段落：※ 三區(qū)2號(hào)樓（建筑面積3133㎡）※ 臨南沿線部分※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分 （合計(jì)：15525㎡左右）※ 漁人碼頭造船廠（建筑面積約2800㎡左右）在這四個(gè)部分里，有四個(gè)點(diǎn)屬于定點(diǎn)定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個(gè)點(diǎn)分布如下圖：定點(diǎn)一：三區(qū)2號(hào)樓 定向招商為一高端餐飲定點(diǎn)二：旅游大道11號(hào)樓 定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定點(diǎn)三：旅游大道22號(hào)樓 定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定點(diǎn)四：漁人碼頭造船廠 定向招商為一高檔餐飲每段落的定位及分析如下：※ 三區(qū)2號(hào)樓：（建筑面積：3133㎡）特殊情況說明：本樓在未來35年將是本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)售樓部，若要考慮本樓的定位，只能考慮在未來5年后的一個(gè)大致情況。二、項(xiàng)目整體定位布局思路：整體定位思路：（1）版塊分區(qū)：本項(xiàng)目的商業(yè)部分若從功能上基本上分為以下幾個(gè)大的區(qū)域：①主題旅游區(qū)（主題場(chǎng)館）②旅游配套區(qū)（旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)專賣）③購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)（SHOPPINGMALL）④特色休閑娛樂區(qū)（水世界、電影院）⑤休閑娛樂餐飲區(qū)（兩個(gè)相對(duì)較為集中的區(qū)域）（2）每個(gè)區(qū)域分布如左圖所示： 主題旅游區(qū) 旅游配套區(qū) 購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)項(xiàng)目分區(qū)域定位通過上述對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的定位之后，我們對(duì)項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行了定位。遠(yuǎn)大荷蘭水街就是一個(gè)失敗的案例，開發(fā)商在前期市場(chǎng)還沒有形成之前，對(duì)商家的檔次及品牌的要求過高，脫離了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況，失去了成功招商的最好時(shí)機(jī)，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。所以，出于市場(chǎng)的考慮，所有的商業(yè)項(xiàng)目基本上都會(huì)經(jīng)歷這樣的一個(gè)逐漸改變的過程。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時(shí)還未成熟之前，商家為了生存，會(huì)有一些業(yè)態(tài)或檔次與項(xiàng)目定位之初的規(guī)劃不相符。這些都能夠讓各個(gè)階層的消費(fèi)者參與進(jìn)來及尋找到樂趣，還可按各自所需尋找到適合自己的項(xiàng)目。而本項(xiàng)目最大的特色就是海洋極地公園，這是整個(gè)西部地區(qū)所缺乏的，一直是身處內(nèi)地消費(fèi)者所向往的主題，這也是本項(xiàng)目今后能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)并獲利的源泉。功能定位：其運(yùn)做理念在第一個(gè)階段應(yīng)該是“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)”的類型?！靶蓍e樂園”本公園除了能夠看到新奇的海洋動(dòng)物，了解科普知識(shí)外，還是一個(gè)集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。）①定位闡述：“主題公園”除了包含在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的海洋基地館等幾大主題場(chǎng)館，項(xiàng)目的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等部分也是公園的一個(gè)組成部分。形象定位：本項(xiàng)目整體的形象定位為：“主題公園”+“休閑樂園”。第二階段：主題公園已不能像剛開始一年或兩年前那樣吸引消費(fèi)者，人們期待更多、更新、更豐富的消費(fèi)主題及概念的出現(xiàn)，所以在這個(gè)階段里，水世界及四維電影院的出現(xiàn)，給本項(xiàng)目商業(yè)持續(xù)的繁榮又注入了一針“強(qiáng)心劑”。這些商家除了要滿足日常旅游者和休閑度假者的消費(fèi)需求外，會(huì)將日常經(jīng)營(yíng)的重心向滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需求的方向轉(zhuǎn)移，檔次及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也會(huì)發(fā)生一定的改變。第二階段：商業(yè)的構(gòu)成將會(huì)向城市化發(fā)展，居住化的概念增強(qiáng)，有部分社區(qū)配套的商業(yè)將會(huì)在原有的基礎(chǔ)上