【正文】 02年起未來三年現(xiàn)已開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的市場總體供應(yīng)量是800余萬平方米，全年銷售面積在150萬平方米左右，80－120平方米之間的房子較為暢銷，而且市場供應(yīng)不足；只有部分豪宅和超大戶型房子出現(xiàn)局部過剩，或者說市場需求的水平限制；n但是，市中心區(qū)多為點(diǎn)狀樓盤，像“中天國際商務(wù)大廈”、“驪馬豪城”等，規(guī)模偏小，只能向“高空”發(fā)展，相關(guān)配套設(shè)施受限較多，也無法齊全，居住環(huán)境不及外圍的一些大規(guī)模樓盤。l西部高新二期將成為主發(fā)展區(qū)l形成較高檔的住宅區(qū)。從屬發(fā)展區(qū)位l形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位。主要發(fā)展區(qū)位發(fā)展初期南部板塊的大CBD區(qū)推動了板塊商業(yè)地產(chǎn)屬性的發(fā)展，使部分樓盤傾向與新型的商住結(jié)合性質(zhì)的方向，如酒店公寓，商務(wù)公寓等項(xiàng)目。建筑類型3600250驪馬豪城多層3450301曲江皇家花園建筑類型330066中華世紀(jì)城小高層3200269高新國際商務(wù)中心高層3400402高新楓林綠洲高層3700104精典四季花城多層5500主力戶型城南片區(qū)以高層及小高層為主現(xiàn)有的西高新和城南核心及副心發(fā)展區(qū)域，將更多的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作為主。1依托科技園產(chǎn)業(yè)基地，及對城南板塊影響力的承接。1將是長安板塊的主要發(fā)展區(qū)域，但需要被部長安科技園的帶動和承接2長安科技園與韋曲科技園的發(fā)展，將對該區(qū)產(chǎn)生持續(xù)發(fā)展的支持長安板塊的發(fā)展重要片區(qū)位于長安科技園區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)水平普遍不如城區(qū)水平發(fā)展期長期以來，因?yàn)榕涮赘簧希@里成為別墅的聚集地；普通住宅雖然有價格優(yōu)勢，卻很難形成規(guī)模市場。2．5板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計(jì)及分析價格水平輻射面較廣，主要是西安的高薪中低年齡人仕3．2主要發(fā)展區(qū)位及各片區(qū)市場發(fā)展分析片區(qū)市場5市場總體均價比其類比板塊南部市場低，開發(fā)量和供應(yīng)量相對少發(fā)展期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將是板塊未來發(fā)展的熱點(diǎn)，包括商務(wù)物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。均價60高層270044多層270018雅荷渡假山莊別墅18501350雅荷城市花園小高層2100主要以小高層及高層為主，靠未央湖區(qū)域有別墅的入市板塊市場的土地價格低，使開發(fā)成本直接降低。板塊內(nèi)存在依托未央湖度假區(qū)的低密度住宅區(qū)，發(fā)展將以別墅類的項(xiàng)目為主。3商業(yè)物業(yè)市場以商住樓和寫字樓為主，而且主要集中此片區(qū)。2此片區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展向東南的交大科技園等科技園區(qū)浐河開發(fā)區(qū)4．2板塊房地產(chǎn)發(fā)展背景板塊內(nèi)商貿(mào)云集、流通活躍。4．5板塊市場在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱商業(yè)3100440東新城市花園小高層3800702朝陽無限小高層4015654．6板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計(jì)及分析價格水平主要是占地幾十畝的中小型樓盤為主4．8板塊市場的發(fā)展趨勢分析板塊市場的重點(diǎn)發(fā)展方向?qū)⑹窍驔汉娱_發(fā)區(qū)及東高新東擴(kuò)和南移。發(fā)展特點(diǎn)2向西將出現(xiàn)郊區(qū)化，大盤化，出現(xiàn)高性價比的近郊大盤。作為一個住宅區(qū)。建筑類型2750160高層3050蔚藍(lán)印象多層31001205．6板塊市場房地產(chǎn)綜合指標(biāo)統(tǒng)計(jì)及分析價格水平基本上以百畝左右的樓盤為主房地產(chǎn)項(xiàng)目量少，集中在靠近內(nèi)城區(qū)位置。由于南部的發(fā)展先行，主要區(qū)域的開發(fā)將飽和，與北部的競爭將主要落在最南的長安板塊和曲江新區(qū)，而且將是大盤項(xiàng)目的競爭為主。另外市場總銷售量與人口比例是1：3，說明西安現(xiàn)在的購房主力集中在高中端的消費(fèi)層，還有大量的消費(fèi)能量沒被釋放。將直接與城北板塊成為主要競爭對手。板塊與高新二期連成一片，使板塊的價值和價格將得到有效提升。中高檔3500多層1300蔚藍(lán)花城2900小高層76旭景名園2900商住5．5板塊市場在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱3由于此區(qū)的商業(yè)物業(yè)與氛圍缺乏，新上市的中型項(xiàng)目均引入超市等生活配套作賣點(diǎn)片區(qū)市場但發(fā)展空間不大，存在一定泡沫。中高檔2900商住380新興IN家園3100聯(lián)排別墅620青青逸景3100小高層供應(yīng)量交大數(shù)碼家園4．4板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成板塊市場的產(chǎn)業(yè)主要以商貿(mào)批發(fā)和工業(yè)兩方面構(gòu)成，建立浐河開發(fā)區(qū)后，科技產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，但板塊并不會以科技產(chǎn)業(yè)為主，而是結(jié)合工業(yè)一起發(fā)展。2主要將以大盤開發(fā)為主，結(jié)合利用其他板塊所缺乏的水資源，開發(fā)低密度住宅區(qū)3此片區(qū)將成為城東主要發(fā)展區(qū)現(xiàn)時的主要區(qū)域在靠近內(nèi)城區(qū)的興慶宮片區(qū)，將來從以中小型項(xiàng)目為主轉(zhuǎn)到以商業(yè)物業(yè)為主，形成商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展區(qū)。1房地產(chǎn)時常相對滯后，開發(fā)和供應(yīng)量不大，以中小項(xiàng)目為主2片區(qū)價格較高，發(fā)展?jié)摿^大1靠近城區(qū)，是城東現(xiàn)時的主要發(fā)展區(qū)，樓盤密集。由于板塊土地儲備大，地價低，將出現(xiàn)大量較高品質(zhì)低價格的高性價比項(xiàng)目。3．8板塊市場發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)分析城北板塊先規(guī)劃，后開發(fā)，土地儲備大。樓盤數(shù)量多層280萬國金色家園2900多層17862950聯(lián)排別墅850碧云天花園6600小高層190銀河華庭3150建筑類型西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展為板塊市場帶來產(chǎn)業(yè)支持。背景特點(diǎn)發(fā)展初期加上經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的支持。2現(xiàn)時發(fā)展以中小規(guī)模的中檔住宅項(xiàng)目為主，集中在未央路和太華路3板塊內(nèi)的商務(wù)寫字樓物業(yè)主要在此片區(qū)發(fā)展。3．城北板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析3．1板塊市場背景分析城北板塊是西安房地產(chǎn)板塊市場的另一個重點(diǎn)的板塊，占據(jù)城市發(fā)展的重點(diǎn)戰(zhàn)略位置。以小高層為主，居住密度較低2．4板塊市場產(chǎn)業(yè)構(gòu)成在長安科技園和韋曲科技園未建成以前，長安板塊基本上是以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。長安區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢明顯，有山、有水、有川，是適合居住的良好環(huán)境。以長安花園為代表的第一代成功項(xiàng)目，只針對于當(dāng)?shù)厥袌?．1受益于西安城市中心南移趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)量及價格有所上升。發(fā)展趨勢長安科技園片區(qū)對推動南部板塊的其他后啟動區(qū)域帶來利好影響。以大面積的三室二廳為主西高新客源商住2603400商住5541高新水晶島3700小高層544850高層4000紫薇城市花園3250高層110西高新片區(qū)項(xiàng)目名稱4450小高層475世家星城3750高層1．5板塊市場在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析城南片區(qū)項(xiàng)目名稱1．3板塊市場屬性南部板塊內(nèi)的競爭更多的是西高新與中部城南片區(qū)的競爭。西高新和城南將成為西安市的中心區(qū)位，高中檔住宅項(xiàng)目與商業(yè)物業(yè)密集。將成為南部板塊的核心發(fā)展區(qū)位分析結(jié)論：1.從屬的區(qū)位將更多地轉(zhuǎn)移到曲江新區(qū)，繼續(xù)以中小規(guī)模的中檔盤為主曲江新區(qū)在城市發(fā)展上和房地產(chǎn)發(fā)展將更緊密地與西高新融合l形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅較密集的區(qū)位l片區(qū)內(nèi)的CBD區(qū)將形成，對區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生支持l發(fā)展趨勢西高新曲江板塊是旅游渡假區(qū)，距離老城較近，空氣、生態(tài)、環(huán)境良好，居住密度低，雖目前暫不能與西高新相比，但短期內(nèi)具有很大的發(fā)展和上升的空間。分析總結(jié)：n大約供應(yīng)量城東板塊n在六大板塊的格局中，城南部板塊與北郊板塊南北呼應(yīng)，成為西安樓市的熱點(diǎn)板塊，無論是開發(fā)量或者消化量都為西安市最高的房地產(chǎn)板塊。未央?yún)^(qū)2．西安市房地產(chǎn)板塊的劃分目前西安市的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于在建的三環(huán)路外環(huán)內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點(diǎn)落于南部和北部。特征七：長安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場的形成?？傮w市場重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北。健康醫(yī)療3936比例6816購物問題1：西安全年國內(nèi)旅游收入為105億元人民幣。黑龍江河北山西資料2：2002年國內(nèi)客源市場的構(gòu)成26億元1．2西安旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，西安市旅游業(yè)和商貿(mào)業(yè)借助西部大開發(fā)的有利契機(jī)，發(fā)展勢頭非常迅猛。城市的發(fā)展軸也以沿咸陽、戶縣、三原、藍(lán)田延伸。第一層面：地理因素從城市發(fā)展需要來說，西安作為西北部經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心，在國家整體戰(zhàn)略布局中要起到帶動整個西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用，這就要求西安自身必須加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度?！镜罔F規(guī)劃布局示意圖】地鐵的建設(shè)是城市發(fā)展的需要，它將極大地緩解西安市內(nèi)交通擁堵的問題，縮短出行時間，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，規(guī)劃中的地鐵3號線由火車站至西高新，說明政府對于西新區(qū)的重視，對其發(fā)展給予的豐厚的的優(yōu)惠條件。在部分新建道路上由于缺乏公交港灣，交通擁堵的狀況尤為嚴(yán)重。其米字型的布局完成后，將對西安的快速發(fā)展起到重大的推進(jìn)作用。近期西北航空公司已被東方航空公司兼并，組建中國東方航空集團(tuán)公司，公司資產(chǎn)總額473億元，圍繞上海、北京、廣州三大中心，以華東地區(qū)為腹地，以西安、昆明為兩翼，拓展西北和西南市場。閻良區(qū)人口密度（人/公里2）新城區(qū)科研成果的轉(zhuǎn)化，“西高新”已經(jīng)做了有益的嘗試，并且取得了巨大的成效，而教育的產(chǎn)業(yè)化必將成為新西安發(fā)展的又一個亮點(diǎn)。資料2：全市現(xiàn)有各類科研機(jī)構(gòu)3000余個。法門寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成為佛教圣地拜將臺、馬超墓、定軍山、飲馬池半坡遺址、藍(lán)田猿人遺址270元資料4：2002年西安城鎮(zhèn)居民家庭基本支出情況1277國家機(jī)關(guān)、政黨和社會團(tuán)體801金融、保險(xiǎn)業(yè)行業(yè)2輸變電制造業(yè)30銷售收入(億元)第二產(chǎn)業(yè)％；ll因此西安作為新亞歐大陸橋中國段上規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市具有承東啟西、連接南北的戰(zhàn)略地位，是中國政府實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市之一。西安市政府根據(jù)國家相關(guān)的政策及文件精神，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場秩序的治理、整頓和引導(dǎo)，表現(xiàn)為：l西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1066平方公里，市區(qū)人口400萬，是我國西北地區(qū)最大的城市，在全國經(jīng)濟(jì)總體布局上具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的重要戰(zhàn)略地位。74一、產(chǎn)品定位654．市場消費(fèi)力的特征總結(jié)416．各板塊市場之間的競爭態(tài)勢244．供應(yīng)量現(xiàn)狀分析15六、相關(guān)支柱性產(chǎn)業(yè)的研究43．產(chǎn)業(yè)狀況錄第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研31．政府的辦事效率和作風(fēng)對城市建設(shè)和發(fā)展的影響91．歷史文化對西安的影響21第二部分：西安市房地產(chǎn)市場調(diào)研281．城南板塊452．類比項(xiàng)目概況分析721．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢76二、投資可行性分析高新技術(shù)與旅游是其城市的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理立法；l已批準(zhǔn)外商投資企業(yè)1918家，投資的國家和地區(qū)有55個。加大城市建設(shè)力度，營造良好的投資環(huán)境將成為西安市政府下一步工作的重點(diǎn)。結(jié)論：2003年上半年，全市經(jīng)濟(jì)增長速度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，財(cái)政收入較快增長，貸款力度加大，居民收入穩(wěn)定增加，良好經(jīng)濟(jì)形式為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。紡織工業(yè)西安東西部受傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展將受到一定限制。月均工資農(nóng)、林、牧、漁業(yè)房