【正文】 、711便利店等u 百貨：武商、中心、王府井、西武等u 連鎖店：尚典、名典、一致、萬澤、中聯(lián)等u 文化書店：大型書店、各類專業(yè)書店等u 沖洗店、干洗店、商務(wù)中心、通信公司、外資銀行、郵局、旅行社等三、經(jīng)營特色定位（1）一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險。因此，本司建議從維護(hù)商場統(tǒng)一形象和項目的檔次出發(fā)，部分出售，按照產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)適當(dāng)分離的經(jīng)營模式，聘請知名的管理公司對其進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。根據(jù)本項目每層面積約為20002500平方米，整體規(guī)模符合消費(fèi)者的消費(fèi)心理，同時拓大經(jīng)營范圍，引入豐富的產(chǎn)品品種，這樣會更加刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。另外，作為政府官員，他們對私密性要求較高。這類商家較傾向于經(jīng)營集中化，因為單獨(dú)經(jīng)營較難形成市場的聚集效應(yīng)。一般此類商業(yè)的租金是最貴的，要求的面積為中等戶型，一般在80到100平方米。第 六 篇精 雕 細(xì) 鑿、鑄 就 輝 煌物業(yè)發(fā)展建議一、項目概述 本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，西、南面緊臨北湖與西湖，北面為江漢文體中心，東靠新華下路。三、規(guī)劃設(shè)計建議（一） 依據(jù)和原則n 尊重居者生活習(xí)慣，照顧住戶日常需要，滿足住戶居住要求。項目的占地面積約25畝，建筑面積約為12萬平方米，為了滿足以上的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時在考慮高壓線存在的前提下，應(yīng)充分利用景觀資源，力求總體朝向為南北最佳朝向。外立面建議：利用挑檐、挑梁、屋頂?shù)仍黾油饬⒚娴膭痈性煨?，形成?dú)特的城市景觀。 總原則：功能分區(qū)，清晰合理宜：動靜分離、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利；起居室、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；室內(nèi)交通線便捷。 2. 廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽臺；灶臺的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。 主人房轉(zhuǎn)角大凸窗，每天最先與晨光擁抱，讓健康永相隨。 主臥獨(dú)立分區(qū)，寧靜私密。中心大花園應(yīng)設(shè)柱廊、亭榭水體、小型公共廣場及小品建筑，小品建筑可設(shè)牌坊如兒童戲耍、休息長廊等，為住戶提供幽雅、靜謚的休閑環(huán)境，體現(xiàn)人氣鼎盛，其樂融融的居住氣氛，培養(yǎng)居家的歸宿感。5%2財務(wù)費(fèi)用878貸款8000萬年利率的5。四、財務(wù)分析（一） 銷售收入預(yù)測根據(jù)我們對該區(qū)域周邊同類型住宅供求狀況的調(diào)查，并結(jié)合我司多年的經(jīng)驗做出修正、調(diào)整，確定本項目住宅部分的銷售均價為4200元/M2，可銷售面積為106725M2；商業(yè)部分結(jié)合市場公開價較為保守的銷售均價為10000元/M2，可銷售價格為10000元/M2，綜合空置率為15%，停車位為長期收益（暫不考慮），因此項目的總銷售收入為：（1067254200+1000010000）*85%=46601萬元（二） 項目成本測算：序號項 目 名 稱建筑面積（m2）總 價（萬元）單位成本（元/m2）備 注一土地費(fèi)用　　　　一土地費(fèi)用1土地出讓金33350733722002土地批租費(fèi)11672514011203土地契稅2931*4%小計9031二施工前期費(fèi)用1勘察測量費(fèi)11672535.2設(shè)計費(fèi)1167255843市政綜合配套費(fèi)1167259344招標(biāo)、報建費(fèi)116725935建筑垃圾處理費(fèi)116725210186臨時設(shè)施費(fèi)116725237白蟻防治費(fèi)116725141．2小計1893三工程費(fèi)用1建筑安裝費(fèi)①樁基礎(chǔ)及土方工程費(fèi)116725934②地下室工程3000③地上土建工程費(fèi)11672512840④電梯設(shè)備及安裝1167251634140⑧工程監(jiān)理費(fèi)116725290．14%小計184372智能化設(shè)施116725292253小區(qū)綠化景觀①環(huán)境設(shè)計費(fèi)1667525占地面積②綠化建設(shè)費(fèi)16675250占地面積小計275一~三合計29928四間接開發(fā)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)449一~三項的1。因此，本項目的環(huán)境設(shè)計主要體現(xiàn)在中心庭院置景、住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會所以及空中會所，建議以現(xiàn)代時尚休閑健康生活為主題，營造優(yōu)雅、浪漫的居家生活氛圍，處處充滿健康生活品味，同時倡導(dǎo)一種全新的以國際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式。 入戶處特設(shè)前庭或270度觀景露臺，滿足自由身心需求，實(shí)現(xiàn)高貴地位。忌：實(shí)體欄板太高，影響采光及觀景，或?qū)嶓w欄板太低，影響居家安全。忌：1．餐廳面積過大或過??；2．正對衛(wèi)生間、遠(yuǎn)離廚房；　　廚房宜：，直接增加專用排煙道。（五） 入口設(shè)置及交通組織建議DCABB裙 樓次出入口主出入口詳解： 項目的主次出入口分設(shè)在新華下路及西北湖路，主出入口可彰顯項目檔次并形成良好的視覺沖擊力； 主出入口為人行出入口，次出入口為車行出入口； 項目車位均為地下車位，分設(shè)在A、B、D幢； 項目整體上很好地保證了人車分流，又可使車輛與外界交通更加便捷。線條明朗、簡潔。（二） 總體規(guī)劃設(shè)計建議本項目整體上應(yīng)圍繞主題“自然、家園、CBD”規(guī)劃，充分利用外部景觀資源的獨(dú)特優(yōu)勢，在布局上采用主景突出式設(shè)計手法，利用CBD與西北湖的獨(dú)立空間，形成一系列各具特色的景觀單元，使自然景觀和人文景觀和諧融合。中人大廈從空間形式、規(guī)劃方略、建筑立面、園林主題上都決定了是一個力避同質(zhì)化，追求個性化、獨(dú)特性的產(chǎn)品，形成自己的獨(dú)特風(fēng)格從而占領(lǐng)武漢市場的高檔住宅市場，讓同行和客戶為之側(cè)目，為之震撼。 娛樂：國內(nèi)中高檔娛樂連鎖商戶八、商業(yè)部分均價確定由于本項目的商業(yè)部分距主干道較近，有利發(fā)展一定的商業(yè)面積，結(jié)合目前武漢市商業(yè)物業(yè)及片區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場分析，我司認(rèn)為本項目保守的銷售均價為10000元/平方米。作為展示自己品牌的需要，在商鋪選擇上，地段和人流量是其重點(diǎn)考慮方向。經(jīng)營的面積為中小戶型，一般在20到60平方米之間。2） 中高級政府官員該類目標(biāo)客戶身處領(lǐng)導(dǎo)層，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一分為二地看待事物的習(xí)慣，在行動上注重身份的體現(xiàn)。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。委托管理公司經(jīng)營管理企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。四、經(jīng)營模式定位目前各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：（1）自營：1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。鑒于非常規(guī)商業(yè)運(yùn)作主要是取決于發(fā)展商的自身行為，在這里不作更多的闡述，以下主要是按常規(guī)商場運(yùn)作模式對本項目的商業(yè)裙樓進(jìn)行探討。主要是服裝、醫(yī)藥、咖啡店等。其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。 部分戶型考慮復(fù)式；216。 市場接受程度216。名門：突出項目地位的顯赫，彰顯業(yè)主身份的尊貴，是城市商賈巨頭的最佳選擇。 能夠讓客戶可獲得實(shí)際利益；216。 注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。（二） 客戶定位 目標(biāo)客戶：通過前期的市場調(diào)查報告分析及本項目分析可知，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)該是本地實(shí)力階層、財富階層，在武漢工作5年以上，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)的高收入階層；同時是有一定的社會地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭為主。外部硬件條件成熟，挖掘產(chǎn)品品質(zhì)賣點(diǎn)，采用出位營銷手法，選擇有利的市場時機(jī)，把握入市時機(jī)與營銷節(jié)點(diǎn)的控制，合理安排上市推盤周期和分階段營銷推廣力度，實(shí)現(xiàn)項目的最佳銷售；劣勢與威脅：主要是項目地塊不規(guī)整和上空的高壓線對項目的整體規(guī)劃帶來一定的不良影響，同時政府出臺相關(guān)政策對CBD改造的種種條件限制，帶來諸多不確定因素造成的開發(fā)風(fēng)險，以及片區(qū)其它競爭對手的出現(xiàn)和其它片區(qū)諸如別墅項目等價格相當(dāng)?shù)母邫n次物業(yè)對市場客戶的分流與爭奪；對策建議：l 盡早配合規(guī)劃設(shè)計單位對項目的地塊進(jìn)行整體的概念設(shè)計，充分利用不規(guī)則土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色園林體現(xiàn)項目的與眾不同；l 地塊上空的高壓線應(yīng)盡可能地與政府協(xié)商外遷；l 加大政府公關(guān)力度及注意相關(guān)政策信息，建立政企的互動橋梁，爭取政策傾斜支持和最大寬松條件；l 加大資金籌措力度，建立多渠道融資橋梁，爭取本地銀行的支持和最大優(yōu)惠條件；l 實(shí)行全面的品質(zhì)管理