【正文】 未來(lái)景區(qū)的快速成長(zhǎng)有一定制約；n 國(guó)內(nèi)其他原生態(tài)旅游、溶洞旅游已經(jīng)有不少知名景區(qū)，其先發(fā)優(yōu)勢(shì)對(duì)本景區(qū)形成強(qiáng)大的壓力。第一期，除景區(qū)溶洞資源和生態(tài)環(huán)境觀光和體驗(yàn)外，還提供：地方特色餐飲：以特色餐飲攤位的形式，以當(dāng)?shù)靥厣惋嫗橹?，為游客提供?jiǎn)單快捷的飲食服務(wù)，方便了游客，也宣傳了當(dāng)?shù)仫嬍程厣宦糜紊唐罚阂允圪u(mài)服務(wù)點(diǎn)的形式，為顧客提供旅游商品，方便游客補(bǔ)給旅游用品。本項(xiàng)目建設(shè)分為三期，第一期建成后即投入試運(yùn)營(yíng)，能為游客提供基本的旅游觀光和體驗(yàn)服務(wù)，而第二期、第三期的建設(shè)，將增加很多產(chǎn)品和服務(wù)，也將改變景區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式，因此本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式分三期描述：第一期：景區(qū)對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)、維護(hù)，向游客提供基本的旅游觀光和體驗(yàn)服務(wù)，收取門(mén)票費(fèi)用；景區(qū)向供應(yīng)商訂購(gòu)旅游小商品，并向游客銷售；景區(qū)工作人員制作當(dāng)?shù)靥厣〕?，向游客銷售；成立藝術(shù)團(tuán)隊(duì)及聘請(qǐng)外部表演團(tuán)隊(duì)，舉辦具有特色的路秀演藝，免費(fèi)提供給游客觀賞。 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)相關(guān)多元化戰(zhàn)略，將中國(guó)西部洞群旅游風(fēng)景區(qū)建設(shè)成為以人為本，體現(xiàn)人與自然完美結(jié)合，突出原生態(tài)溶洞主題，結(jié)合科普科研教育、地學(xué)考察觀光、原始生態(tài)考察、戶外探險(xiǎn)、特色無(wú)公害生態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品等要素，集健康性、趣味性、參與性為一體，以親近自然、健康養(yǎng)生、休閑娛樂(lè)為一體的“溶洞主題文化休閑度假旅游勝地”。 價(jià)格策略旅游產(chǎn)品：不同的階段采用不同的價(jià)格策略：第一期，為吸引更多的游客，以低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的門(mén)票價(jià)格和大眾化的餐飲服務(wù)拉動(dòng)景區(qū)的游客量，其中，門(mén)票價(jià)格可選擇定為6080元/人次；第二期，繼續(xù)完善景區(qū)建設(shè)，維持景區(qū)的價(jià)格，提高景區(qū)的性價(jià)比，以吸引更多的游客，其中，門(mén)票價(jià)格可繼續(xù)保持6080元/人次；第三期起，隨著知名度的增長(zhǎng)，配套設(shè)施的完善，景區(qū)達(dá)到國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)的要求，相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格均有調(diào)整：門(mén)票價(jià)格提升，達(dá)到淡季80100元/人次，旺季100120元/人次的水平，酒店住宿以三星級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到150180元/天間，餐廳提供較高檔次的綠色原生態(tài)飲食，人均每頓消費(fèi)達(dá)到60100元，其他產(chǎn)品和服務(wù)，采用大眾化的策略，以吸引更多游客。為了更好的讓游客了解中國(guó)西部洞群?筠連神羊洞生態(tài)旅游景點(diǎn)，將聘請(qǐng)旅游衛(wèi)視進(jìn)行集中報(bào)道，增強(qiáng)知名度。第七章 景區(qū)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 景點(diǎn)分區(qū)1. 入口接待服務(wù)區(qū)（1） 現(xiàn)狀主入口：位于景區(qū)東邊，緊鄰宜昭高速出口。4. 地質(zhì)科普教育區(qū)（1） 現(xiàn)狀主要涉及長(zhǎng)川洞、小川洞及連接路段，現(xiàn)處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。注意建筑物與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使環(huán)境設(shè)計(jì)與總體效果相一致，搞好衛(wèi)生與綠化。2．給水根據(jù)實(shí)地考察和當(dāng)?shù)氐匦蔚孛?、氣候條件特點(diǎn)，該景區(qū)水資源較為豐富，可直接使用大溪河流水滿足景區(qū)用水，其水質(zhì)、水量均能滿足要求，景區(qū)接入的給水干管管徑為DN200，景區(qū)內(nèi)管網(wǎng)沿道路布置，給水管網(wǎng)以環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置，環(huán)狀布置為主，單層建筑和多層建筑由給水管直接供給。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負(fù)荷外，其余用戶二類用電負(fù)荷。其電源由服務(wù)中心區(qū)變電站引來(lái)或采用太陽(yáng)能用電。 通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本景區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時(shí)埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門(mén)負(fù)責(zé)，要保障景區(qū)中的通訊、網(wǎng)絡(luò)信號(hào)的通暢。供電電纜主要地埋敷設(shè)在道路兩側(cè)。2. 供電方案項(xiàng)目所在地，電力供應(yīng)充足。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏查，選擇恰當(dāng)?shù)乃垂┙o位置，為今后給排水工程設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)原則和基礎(chǔ)資料。 總圖布置 總平面布置原則“中國(guó)西部洞群”筠連神羊洞生態(tài)旅游區(qū)總平面布置的基本原則是滿足建筑防火、防爆、安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)及節(jié)約用地和減少工程投資等要求，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的地形、地質(zhì)、水文、氣象等自然條件，合理的布置景區(qū)管網(wǎng)及綠化美化設(shè)施，同時(shí)使景區(qū)的群體處理和綠化環(huán)境布置與建筑物的使用功能和景區(qū)周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，使景區(qū)具有整潔、優(yōu)美的環(huán)境，為旅游區(qū)創(chuàng)造良好的條件。3. 石林觀光區(qū)（1） 現(xiàn)狀緊鄰景區(qū)次入口，現(xiàn)多為荒地和林地，植被豐富，地形多樣，有天然的天坑漏斗兩個(gè)。5. 建設(shè)影視基地與國(guó)內(nèi)外影視公司合作，依托景區(qū)奇異獨(dú)特的風(fēng)景，建立影視基地，提供影視拍攝服務(wù)，增加旅游人次數(shù)，并通過(guò)影視的播放獲得免費(fèi)的宣傳。5. 本項(xiàng)目旅游區(qū)官網(wǎng)開(kāi)發(fā)自己的主題網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷功能，通過(guò)自己網(wǎng)站發(fā)布主題活動(dòng)及優(yōu)惠信息。第二期：以完善景區(qū)建設(shè)及周邊配套設(shè)施為主，為游客提供完美的景點(diǎn)觀賞和體驗(yàn)效果、中高檔餐飲住宿及休閑娛樂(lè)、大眾化的游樂(lè)及各種檔次的紀(jì)念品購(gòu)物，使之體驗(yàn)高品質(zhì)的休閑度假感受。第一期：主要的收入和利潤(rùn)來(lái)源有三大塊：（1）門(mén)票；（2）向游客銷售旅游商品和餐飲服務(wù)的收入和利潤(rùn)；第二期：主要的收入和利潤(rùn)來(lái)源有五部分：（1）門(mén)票；（2）向游客提供高端住宿、餐飲、休閑娛樂(lè)的收入和利潤(rùn)；（3）向游客銷售綠色蔬菜、旅游紀(jì)念品、和特色餐飲服務(wù)的收入和利潤(rùn)；（4）對(duì)大型游樂(lè)項(xiàng)目、攀巖項(xiàng)目、汽車營(yíng)地、露營(yíng)帳篷、觀光車招商及管理的收入和利潤(rùn)；（5）對(duì)紀(jì)念品商店、旅游商品、特色餐飲和攝影服務(wù)攤位招商及管理的收入和利潤(rùn)。第三期，在第二期的基礎(chǔ)上，增加旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，提供商業(yè)住宅銷售及物業(yè)管理服務(wù)。n 凸顯自身優(yōu)勢(shì)，突出溶洞主題文化特色；n 融合休閑度假、原生態(tài)旅游，迎合現(xiàn)代人旅游觀念n 加大宣傳力度；n 完善交通及配套設(shè)施；n 獨(dú)辟蹊徑，開(kāi)發(fā)新的溶洞主題文化旅游理念風(fēng)險(xiǎn)（Threats）ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略l 國(guó)際旅游業(yè)對(duì)中國(guó)旅游客戶資源加緊爭(zhēng)奪；l 國(guó)內(nèi)各地都在開(kāi)發(fā)具有自己特色的旅游景點(diǎn)，為爭(zhēng)奪客戶資源使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，甚至過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)；l 其他新型休閑方式的發(fā)展讓人們有了更多選擇，導(dǎo)致部分客戶源的喪失；l 其他景點(diǎn)尤其是知名景點(diǎn)，為保住市場(chǎng)份額，均加大了宣傳和促銷力度。由以上可以看出，本項(xiàng)目的選址地受到筠連縣及雙騰鎮(zhèn)各級(jí)政府的重點(diǎn)關(guān)注，本項(xiàng)目也由此得到相應(yīng)的政策扶持，包括項(xiàng)目審批、辦事效率、企業(yè)保護(hù)、資金等方面的支持。2. 筠連縣交通發(fā)展規(guī)劃。 相關(guān)區(qū)域政策1. 筠連縣發(fā)展規(guī)劃。2. 車站。同時(shí)也是滇烏蒙山脈金牌旅游線路的必經(jīng)之路、 四川旅游網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)與全省金牌旅游線路的結(jié)合部，區(qū)位條件將越來(lái)越優(yōu)越。4. 原生態(tài)旅游競(jìng)爭(zhēng)狀況。2. 宜賓市旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。基于此，本景區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)主要以周邊地區(qū)中等收入人群及較遠(yuǎn)范圍的中高等收入人群，根據(jù)這一定位思想，將目標(biāo)市場(chǎng)分為三級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)（基礎(chǔ)市場(chǎng)）：以宜賓、內(nèi)江、樂(lè)山、瀘州、畢節(jié)、昭通等地區(qū)為主的方圓兩百公里區(qū)域，目標(biāo)顧客群是中等收入以上的人群，針對(duì)這一區(qū)域市場(chǎng)，主要推出休閑游為主，旅游觀光為輔的產(chǎn)品，以期游客重復(fù)性消費(fèi)。 市場(chǎng)分析 目標(biāo)市場(chǎng)定位定位依據(jù)：休閑度假游游客行為方式分析?！按汗?jié)”和“十一”兩個(gè)黃金周，“元旦”、“清明”、“五一”、“端午”、“中秋”五個(gè)“小長(zhǎng)假”，%。接待入境旅游者164萬(wàn)人次，%%。同時(shí)也要加強(qiáng)旅游安全宜傳、提高旅游安全認(rèn)知、建立旅游安全預(yù)警、強(qiáng)化旅游安全管理。因此旅游企業(yè)為了彌補(bǔ)旅游損失，而進(jìn)入高利潤(rùn)行業(yè)，比如房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等，以籌集更多的資金發(fā)展旅游業(yè)就不難理解。（4）旅游中介企業(yè)。（2）餐飲住宿類企業(yè)。旅游企業(yè)集團(tuán)一般由多個(gè)旅游企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)紐帶和契約關(guān)系連結(jié)組成，是一個(gè)由集團(tuán)公司對(duì)多層次的成員企業(yè)實(shí)行投資、控制和協(xié)調(diào)等職能的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織。把旅游業(yè)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，并先后建立一批世界級(jí)的旅游景區(qū)。2011年，我國(guó)的人均GDP達(dá)到5414美元。如農(nóng)業(yè)生態(tài)園，科教農(nóng)園，植物園等；（2）民俗鄉(xiāng)情熱。消費(fèi)者將逐漸養(yǎng)成旅游規(guī)劃意識(shí)，出行消費(fèi)習(xí)慣將更加多樣化，人們將追求多種旅游方式：“深度”旅游：游客不再追求到此一游，而是希望通過(guò)旅游獲得精神上的愉悅和滿足，游客不愿意在導(dǎo)游的驅(qū)趕下快快走，更愿意慢慢走，怎么放松怎么游；城郊鄉(xiāng)村旅游：以自駕車為主的旅游方式悠閑短線城郊游成為周末休閑活動(dòng)，甚至是黃金周旅游的主角；自助游：旅游方式由團(tuán)體游轉(zhuǎn)變?yōu)樵絹?lái)越多的人選擇自助游方式出行；休閑度假型旅游的興起：旅游消費(fèi)從質(zhì)量和層次不高的觀光型旅游開(kāi)始，逐步趨向于有特色和個(gè)性化的休閑度假游和專項(xiàng)旅游。2. 消費(fèi)心理。2. 居民可支配收入不斷提高，消費(fèi)水平快速提升。從國(guó)家和地方的旅游政策可以看出，基于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的，國(guó)家和地方都在大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，尤其是對(duì)符合人民需求的原生態(tài)旅游項(xiàng)目及具有當(dāng)?shù)靥厣穆糜尉包c(diǎn)開(kāi)發(fā)，更是給予高度重視，這給本項(xiàng)目提供了很好的政策平臺(tái)和發(fā)展機(jī)遇?！吨袊?guó)旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃綱要》指出：旅游業(yè)已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，并且在多個(gè)方面對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展提供了政策支持。同時(shí)，道路、環(huán)境、設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護(hù)，也將促進(jìn)居民生活水平的提高；另一方面，通過(guò)旅游形成城鄉(xiāng)居民的互動(dòng)，必然帶來(lái)鄉(xiāng)村居民在生活觀念、生活習(xí)慣、價(jià)值取向、消費(fèi)理念等意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域的相互影響，必然會(huì)打破農(nóng)村原有的封閉狀態(tài)，使農(nóng)村居民接受更多先進(jìn)的科學(xué)、民主、文化知識(shí)，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村移風(fēng)易俗，拋棄陳規(guī)陋習(xí)、樹(shù)立良好的生活習(xí)慣和風(fēng)尚帶來(lái)深刻的影響；同時(shí)也會(huì)帶來(lái)農(nóng)民民主意識(shí)的覺(jué)醒，促進(jìn)農(nóng)村管理民主化。在今后五年中，中國(guó)將把旅游業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)代旅游地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速目前，中國(guó)旅游房地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢(shì)，國(guó)內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過(guò)兩百家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)、中坤集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開(kāi)發(fā)商均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些政策反映了國(guó)家對(duì)鄉(xiāng)村旅游的重視程度，推動(dòng)了我國(guó)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。 現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游業(yè)生機(jī)盎然隨著城市居民生活水平的提高，城市的嘈雜與擁擠無(wú)時(shí)不驚擾著人們緊張的神經(jīng)，逃離鋼筋混凝的圍墻成為多數(shù)城市人的向往，哪怕是暫時(shí)的寧?kù)o也能帶來(lái)身心的些許放松。項(xiàng)目建成后，將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的均衡發(fā)展。筠連縣地處四川盆地南緣、云貴高原北麓川滇兩省結(jié)合部，東連四川珙縣，西與云南鹽津縣相鄰，南與云南彝良縣、威信縣毗鄰，北與四川高縣接壤。 旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃可行性研究報(bào)告2目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目名稱 1 1 項(xiàng)目單位 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2 項(xiàng)目選址 3 項(xiàng)目建設(shè)工期 4 編制依據(jù)與編制范圍 4 結(jié)論與建議 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 7 項(xiàng)目背景 7 現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展迅猛 7 現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游業(yè)生機(jī)盎然 8 現(xiàn)代生態(tài)旅游、體驗(yàn)式主題文化旅游漸成熱點(diǎn) 9 現(xiàn)代旅游地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速 10 項(xiàng)目建設(shè)必要性 10 適應(yīng)現(xiàn)代人高品質(zhì)生活的需要 10 實(shí)現(xiàn)筠連縣乃至四川省經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要 11 提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入、提升居民生活品質(zhì)的需要 11 提供就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 12第三章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 13 宏觀環(huán)境分析 13 政策環(huán)境分析 13 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 15 社會(huì)環(huán)境分析 19 技術(shù)環(huán)境分析 20 旅游行業(yè)分析 21 旅游行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 21 旅游企業(yè)發(fā)展動(dòng)向 24 四川旅游企業(yè)業(yè)績(jī)狀況 28 市場(chǎng)分析 32 目標(biāo)市場(chǎng)定位 32 市場(chǎng)容量分析 34 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 35第四章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 37 項(xiàng)目區(qū)位 37 交通狀況 37 周邊配套 38 相關(guān)區(qū)域政策 39第五章 戰(zhàn)略規(guī)劃 42 SWOT分析 42 優(yōu)勢(shì) 42 劣勢(shì) 42 機(jī)遇 43 威脅 43 綜合分析 44 景區(qū)產(chǎn)品與商業(yè)模式 45 景區(qū)產(chǎn)品與服務(wù)內(nèi)容 45 商業(yè)模式 48 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 51 發(fā)展戰(zhàn)略 51 發(fā)展規(guī)劃路徑 51 戰(zhàn)略目標(biāo) 52 財(cái)務(wù)目標(biāo) 52 非財(cái)目標(biāo) 52第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 54 產(chǎn)品與服務(wù)開(kāi)發(fā)策略 54 價(jià)格策略 55 銷售渠道 55 品牌推廣策略 56第七章 景區(qū)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 59 景點(diǎn)分區(qū) 59 61第八章 建設(shè)方案 64 總圖布置 64 總平面布置原則 64 綠地及景觀規(guī)劃原則 66 公用工程與輔助工程方案 67 給排水 67 供電 69 通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 70 公共設(shè)施 71第九章 環(huán)境和生態(tài)安全分析 72 生態(tài)環(huán)境影響分析和保護(hù)措施 72 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 72第十章 節(jié)能 74 設(shè)計(jì)依據(jù) 74 項(xiàng)目能耗 74 節(jié)能措施 75 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 75 給排水節(jié)能設(shè)計(jì) 76 電氣節(jié)能設(shè)計(jì) 76 加強(qiáng)管理節(jié)能 77第十一章 勞動(dòng)衛(wèi)生安全消防 78 勞動(dòng)安全 78 勞動(dòng)保護(hù) 78 消防安全 79 衛(wèi)生防疫 79 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 80第十二章 項(xiàng)目管理 81 項(xiàng)目建設(shè)管理單位 81 項(xiàng)目建設(shè)管理的主要任務(wù) 82 項(xiàng)目建設(shè)管理 83 工程監(jiān)理 83 質(zhì)量管理 83 進(jìn)度控制 83 資金管理 84 合同管理 84 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 85 竣工驗(yàn)收 85 安全、文明施工管理 85 工程招標(biāo) 86 招標(biāo)范圍 86 招標(biāo)方式 86第十三章 建設(shè)進(jìn)度安排 87 建設(shè)工期 87 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 87 項(xiàng)目管理 89第十四章 項(xiàng)目組織與勞動(dòng)定員 90 組織結(jié)構(gòu) 90 勞動(dòng)定員 91 員工管理 91 91 員工培訓(xùn) 92 93第十五章 投資估算與資金籌措 94 估算范圍 94 估算依據(jù) 94 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 94 項(xiàng)目分類估算 94第十六章 效益評(píng)價(jià) 9816. 1 經(jīng)濟(jì)效益分析 98 社會(huì)效益分析 98 有利于豐富當(dāng)?shù)芈糜蜗M(fèi)市場(chǎng) 99 改善投資環(huán)境，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力 99 提升當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施水平 100 促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展 100 增加地方財(cái)政收入 100 有利于環(huán)境保護(hù)，