【正文】 指引標(biāo)志結(jié)合 指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在信道交叉部分設(shè)置。通過(guò)動(dòng)線的設(shè)置以引導(dǎo)消費(fèi)。 二、建設(shè)規(guī)劃 建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行的。 通道照明達(dá)到什么程度，需要什么光源。 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目 公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 5000 平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳 對(duì)物業(yè)的要求 至少提供 300 個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位 外立面夜景、廣告位設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)射燈是必不可少的。 廣場(chǎng)的面積盡可能大些，在必要位置設(shè)藝術(shù)造形，要設(shè)有舞臺(tái)便于開(kāi)業(yè)或平時(shí)做活動(dòng)。 無(wú)障礙空間設(shè)計(jì) 在地面的材料選 用上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行走無(wú)障礙空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達(dá)到無(wú)障礙、安全的步行空間。 中央大廳的高度在 1218 米之間。如現(xiàn)代風(fēng)格，地、墻面色調(diào)以簡(jiǎn)明為主，圖案一般采用清晰簡(jiǎn)約的格式圖案。 商場(chǎng)總體商裝 商裝原則： 文化特點(diǎn)鮮明：用特色鮮明的商裝形式去體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)文化。 在裝修方面尊重商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需求和展示需求，營(yíng)造良好的公共環(huán)境，充分引導(dǎo)和發(fā)揮商戶(hù)的裝修行為。 色彩運(yùn)用要在統(tǒng)一中求變化。 棚頂埋件：根據(jù)各商場(chǎng)吊掛需求配合工程部門(mén)在商場(chǎng)主次入口棚頂做好預(yù)留。 LOGO： 高度 : 棚高 材質(zhì)：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板 色調(diào)：根據(jù)各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及品牌需求 門(mén)楣： 高度： 600 ㎜ 寬度：隨品類(lèi)而定 門(mén)楣牌匾厚度：突出門(mén)楣 10公分以?xún)?nèi)或視實(shí)際情況而定。 店鋪及專(zhuān)柜 /專(zhuān)賣(mài)店形象設(shè)計(jì) 專(zhuān)賣(mài)店形象、專(zhuān)賣(mài)店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、專(zhuān)柜形象設(shè)計(jì)、專(zhuān)柜燈光設(shè)計(jì)、陳列道具設(shè)計(jì)。 一是，避免客流堵塞； 二是商場(chǎng)以扶梯為主，垂直電梯為輔，消費(fèi)者一般逛商場(chǎng)，選用的多為扶梯。 如果商場(chǎng)為一層建筑，那么應(yīng)事先規(guī)劃出各商場(chǎng)卸貨區(qū)域，并規(guī)定允許的卸貨時(shí)間區(qū)限。比如高檔商場(chǎng)，主要選用高級(jí)燈飾。 節(jié)能燈的功率可分為兩塊：夏季日照時(shí)間長(zhǎng)，可采用 26 瓦節(jié)能燈，冬季日 照時(shí)間短，可采用 5065瓦節(jié)能燈，這樣可以很好起到節(jié)能的作用。 對(duì)空調(diào)系統(tǒng)熱源進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)效益分析，最好集中供熱。 圖案可以是經(jīng)常變化的，節(jié)慶日有喜慶，演出活動(dòng)等不相同，有一些可以長(zhǎng)期固定。 每個(gè)樓層須設(shè)置充足的衛(wèi)生間，除了老人殘疾人衛(wèi)生間采用座便設(shè)備外，其余一律采用 蹲式便器，沖水采用紅外線感應(yīng)式設(shè)備控制自動(dòng)沖水，避免人手操作，防止交叉感染。例如地面作防滑處理，欄桿空隙要防止兒童能夠鉆過(guò)去。 停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃原則 車(chē)行通道 車(chē)行通道減速帶 必要 33 時(shí)聘請(qǐng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行組織專(zhuān)家討論，在充分論證的基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告，呈報(bào)董事會(huì)進(jìn)行審批。 建設(shè)用地規(guī)劃審批階段 。 辦理房地局審批手續(xù)：持相關(guān)要件到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理辦公室辦理項(xiàng)目。 國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。 綠地式：采用草植磚（帶空隙地磚，在空隙處植入草籽） 綠化、滲水、美觀。 停車(chē)場(chǎng)入口崗臺(tái) 地下停車(chē)出入口崗?fù)? 在地面和地下，對(duì)于進(jìn)出口的設(shè)計(jì)要貫通，不可形成堵塞。采用回避法 商場(chǎng)某些業(yè)種，如飲食、食品類(lèi)等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。 監(jiān)控系統(tǒng)：注重在各出入口和通道，嚴(yán)防死角，衛(wèi)生間出入口，消防出入口要設(shè)探頭。 ，導(dǎo)視設(shè)計(jì)與圖案設(shè)計(jì)相互結(jié)合。商場(chǎng)在選擇使 用空調(diào)機(jī)組時(shí)，最好選擇那些能夠根據(jù)樓層不同分別調(diào)節(jié)溫度的設(shè)備。 燈飾安裝 吊頂如果高度低，采用日光燈管，如果高度高，則要大燈在吊頂下，高度與光擴(kuò)散更和諧，同時(shí)也起到節(jié)約電能。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡(jiǎn)明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)。辦公人員也可以直接開(kāi)車(chē)進(jìn)入一層停車(chē)庫(kù)然后通過(guò)客梯直接進(jìn)入辦公區(qū)，避免辦公人流與貨流對(duì)購(gòu)物人流的干擾。 垂直電梯布局 客貨分流 商場(chǎng)垂直電梯一般貨梯與載客梯分開(kāi)設(shè)置，實(shí)行有效貨流與客流的分流。 顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì)：通常采用木質(zhì)條椅與花壇相結(jié)合休息設(shè)施。 商場(chǎng)內(nèi)部可包裝為燈箱式作商品廣告宣傳。 材質(zhì)：亞光鋁隔珊（ 600*600）、吸音板、礦棉板、陽(yáng)光板（商場(chǎng)采光頂用）等。也可以來(lái)用冷色調(diào)裝飾，緩解顧客緊張、忙亂的心理。 需重點(diǎn)突出的地方，可選用高檔材料、精工細(xì)作；其他部位的裝修采取簡(jiǎn)潔、明快的辦法，材料普通 化，做工簡(jiǎn)單化。 避免扎堆、重復(fù)： 裝飾品設(shè)置時(shí)要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無(wú)序的感覺(jué)。 建 筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)：商場(chǎng)內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺(jué)效果。 商場(chǎng)內(nèi)部布局包括商場(chǎng)的高度、中庭設(shè)計(jì)、商裝等，充分體現(xiàn)出商場(chǎng)總體的實(shí)用、簡(jiǎn)約、時(shí)尚。 在規(guī)模較大的項(xiàng)目中，建筑底層應(yīng)設(shè)專(zhuān)用地下車(chē)庫(kù)，同時(shí)部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場(chǎng)的貨運(yùn)系統(tǒng)和垃圾的清運(yùn)工作。 多樣化活動(dòng)互動(dòng) 廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮人群在行走過(guò)程中駐留點(diǎn)。 商場(chǎng)夜景的營(yíng)造，可找專(zhuān)業(yè)的燈具店來(lái)制作。 集團(tuán)各主營(yíng)商場(chǎng)的外立面為藍(lán)色、橘紅色與白色相映襯，象征著海洋、陸地與陽(yáng)光（火）三者的結(jié)合。 每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車(chē)庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接 商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中 青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄? 各商場(chǎng)需向工程部門(mén)提報(bào)平面布局圖及相關(guān)書(shū)面要求，包括： 多少個(gè)鋪位，每個(gè)鋪位是否有特殊的要求。我們可根據(jù)實(shí)際的定位進(jìn)行規(guī)劃，例如我們將定位于以中端為主，兼顧高、低端的定位，那么我們結(jié)合本商場(chǎng)的實(shí)際情況，確定屬于我們的一、二、三線商品，并進(jìn)行占比落位。 柱距的寬度直接影響著鋪位橫、縱向的寬度，柱子不宜落在通道及店面中，可將其規(guī)劃于店鋪邊緣，視柱距的寬度調(diào)整店鋪面積。 19 通道設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰 商場(chǎng)內(nèi)通道設(shè)計(jì)要清晰，且主、副通道寬度需有區(qū)別。 具體品類(lèi)布局規(guī)劃同方案 1表格。 具體規(guī)劃如下： 一層 ：超市 3000 ㎡建筑裝飾材料： 17000 ㎡ 品類(lèi) 數(shù)量 單體面積 品類(lèi)面積 家裝 35家 80100 ㎡ 300500 ㎡ 櫥柜 1015 家 100150 ㎡ 2020 ㎡ 櫥衛(wèi)家電 6家 50㎡ 300 ㎡ 家電 10家 50㎡ 500 ㎡ 20家 2035 650 ㎡ 散熱器 6家 50㎡ 300 ㎡ 燈具 1015 家 100 ㎡ 1500 ㎡ 吊頂材料 6家 50㎡ 300 ㎡ 瓷磚 20家 200 ㎡ 4000 ㎡ 潔具 20家 200 ㎡ 4000 ㎡ 地板 30家 60㎡ 1800㎡ 壁紙 5家 50㎡ 250 ㎡ 油漆涂料 10家 50㎡ 500 ㎡ 鐵藝樓梯 5家 50㎡ 250 ㎡ 藝術(shù)玻璃 3家 50㎡ 150 ㎡ 二層： 家具 10000 ㎡ 品類(lèi) 數(shù)量 單體面積 品類(lèi)面積 板式家具 12家 200㎡ 2400 ㎡ 沙發(fā)軟床 15家 200㎡ 3000 ㎡ 實(shí)木家具 5家 200㎡ 1000 ㎡ 古典家具 8家 250㎡ 2020 ㎡ 15 兒童家具 5家 200㎡ 1000 ㎡ 其他家具 3家 200㎡ 600 ㎡ 日用生活 10000 ㎡ 品類(lèi) 數(shù)量 單體面積 品 類(lèi)面積 服裝商場(chǎng) 4000 ㎡ 淑女裝 1000 ㎡ 10家 30㎡ 300 ㎡ 28家 2025 ㎡ 700 ㎡ 少淑裝 805 ㎡ 6家 30㎡ 180 ㎡ 25家 2025 ㎡ 625 ㎡ 男 裝 950 ㎡ 5家 50㎡ 250 ㎡ 10家 35㎡ 350 ㎡ 14家 2025 ㎡ 350 ㎡ 羊絨（毛） 445 ㎡ 10家 3050 ㎡ 445 ㎡ 量販休閑 600 ㎡ 20家 2025 ㎡ 500 ㎡ 羽絨服 200 ㎡ 4家 50㎡ 200 ㎡ 鞋帽商場(chǎng) 2020 ㎡ 男皮鞋 490 ㎡ 8家 30㎡ 240 ㎡ 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 女皮鞋 490 ㎡ 8家 30㎡ 240 ㎡ 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 運(yùn)動(dòng)區(qū) 530 ㎡ 7家 50㎡ 350 ㎡ 6家 2030 ㎡ 180 ㎡ 布鞋等 200 ㎡ 10家 20㎡ 200 ㎡ 箱 包 200 ㎡ 4家 3050 ㎡ 200 ㎡ 帽 子 100 ㎡ 6家 1520 ㎡ 100 ㎡ 兒童商場(chǎng) 910 ㎡ 童裝（內(nèi)衣） 12家 2025 ㎡ 300 ㎡ 童鞋 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 童車(chē) 4家 2025 ㎡ 100 ㎡ 16 玩具 4家 2025 ㎡ 100 ㎡ 婦嬰用品 7家 2025 ㎡ 160 ㎡ 百貨商場(chǎng) 1410 ㎡ 洗化用品 240 ㎡ 12家 1520 ㎡ 240 ㎡ 文體用品 180 ㎡ 6家 30㎡ 180 ㎡ 針織內(nèi)衣 380 ㎡ 6家 30㎡ 180 ㎡ 8家 2025 ㎡ 200 ㎡ 工藝用品 300 ㎡ 6家 2025 ㎡ 150 ㎡ 10家 1015 ㎡ 150 ㎡ 絲巾（飾品） 60㎡ 6家 10㎡ 60㎡ 鐘表眼鏡 150 ㎡ 6家 2025 ㎡ 150 ㎡ 其 它 100 ㎡ 100 ㎡ 紡織商場(chǎng) 1670 ㎡ 裝飾布 560 ㎡ 4家 50㎡ 200 ㎡ 4家 30㎡ 120 ㎡ 12家 1520 ㎡ 240 ㎡ 床上用品 610 ㎡ 6家 5060 ㎡ 360 ㎡ 10家 2025 ㎡ 250 ㎡ 棉 布 200 ㎡ 10家 20㎡ 200 ㎡ 車(chē) 飾 150 ㎡ 2家 50㎡ 100 ㎡ 2家 2025 ㎡ 50㎡ 家居飾品 150 ㎡ 6家 2025 ㎡ 150 ㎡ 三層：娛樂(lè)功能館 20200 ㎡ 品類(lèi) 數(shù)量 單體面積 品類(lèi)面積 功能店 8000 ㎡ 餐廳 6家 150300 ㎡ 1500 ㎡ 大眾餐廳 10家 812㎡ 1000 ㎡ 17 休閑區(qū) 3家 200 500 m178。 在建筑設(shè)計(jì)上須充分注意動(dòng)線設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的損失；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃各品類(lèi)營(yíng)業(yè)面積的比例。 個(gè)性店獨(dú)行 正面效應(yīng)是：避免主力店與個(gè)性店將來(lái)發(fā)展可能出現(xiàn)的沖突和對(duì)項(xiàng)目整體形象帶來(lái)的影響，增加租金收入。另一方面，這些大賣(mài)場(chǎng)也非常看好中國(guó)的市場(chǎng)，這些商家在選 址標(biāo)準(zhǔn)上有很多要求，并且很多標(biāo)準(zhǔn)可能與項(xiàng)目原來(lái)的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設(shè)計(jì)。 主力店的招商 吸引主力店的因素 合理的定位與之相呼應(yīng)。 家居建材主力店 —— 月星、居然之家、紅星美凱龍、藍(lán)景麗家、吉盛偉邦、好百年等。 作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計(jì)尤其重要，每個(gè)業(yè)種在整體商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過(guò)仔細(xì)的、精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到每個(gè)業(yè)種之間能相互補(bǔ)充，相互推動(dòng)而不是 相互進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 10 萬(wàn)㎡ 100% =22 % 8500 元 /㎡： 億元 247。 10 萬(wàn)㎡ 100% =30 % 6500 元 /㎡： 億元 247。 10 萬(wàn)㎡ 100% =44 % 4500 元 /㎡： 億元 247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 22% 擬建一層 假以總建面積為 10 萬(wàn)㎡，土地價(jià)格 550 元 /㎡，項(xiàng)目占地面積為 14萬(wàn)㎡，建安成本為 1000 元 /㎡。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 29% 7000 元 /㎡： 億元 247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 42% 5000 元 /㎡： 億元 247。 原始投資 = 購(gòu)地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 67000 ㎡ + 1500 元 /㎡ 100000 ㎡ = 3685 萬(wàn)元 + 15000 萬(wàn)元 = 18685 萬(wàn)元 ≈ 億元 如平均 3000 元 /㎡： 億元 247。 符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求，是項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一，滿(mǎn)足一站式購(gòu)物的需求。 ● 以我們省內(nèi)地級(jí)市人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀來(lái)看，我們預(yù)打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積最好控制在 1012 萬(wàn)㎡左右。 商家需求 在考慮商家需求時(shí)，著重看重主力店的需求。這就要求我們?cè)趯?shí)際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)