【正文】 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10 年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。 經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：銷售部分產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。 經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營 9 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：自主產(chǎn)權(quán) 收益方式：收取固定租金； 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)營。3000 元 /㎡ =62333 ㎡247。4000 元 /㎡ =46750 ㎡247。5000 元 /㎡ =37400 ㎡247。6000 元 /㎡ =31167㎡247。7000 元 /㎡ =26714 ㎡247。8000 元 /㎡ =23375 ㎡247。 我們來測算出售占比是多少可以收回成本。3500 元 /㎡ =50571 ㎡247。4500 元 /㎡ =39333 ㎡247。5500 元 /㎡ =32182 ㎡247。6500 元 /㎡ =27231 ㎡247。7500 元 /㎡ =23600 ㎡247。8500 元 /㎡ =20824 ㎡247。 在市場調(diào) 研中對于調(diào)研的信息來源，抽樣樣本，信息的類型，數(shù)據(jù)處理辦法等都要做到真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)、客觀以確保調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性、客觀性。 在業(yè)種組合的過程中，每個(gè)業(yè)種的消費(fèi)者層次不能相差太遠(yuǎn)，但也不能完全重迭，這樣會(huì)造成目標(biāo)客層的分 11 散，從而對于日后整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營不利。 主力店面積越大（高于 50%），所占比例就越 高，則商業(yè)經(jīng)營的結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定，但整體租金收入?yún)s較少；相反主力店面積越?。ǖ陀?30%），所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營的可變性越大，但預(yù)期來自經(jīng)營散戶的租金收入?yún)s相對較高。 家居建材超市 — — 百安居、東方家園、家德寶等。 功能店 —— 休閑娛樂：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂設(shè)施等； 配套功能店： 美容護(hù)理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。 與之相匹配的業(yè)態(tài)組合。 價(jià)格和付款方式： 招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價(jià)格要有足夠的吸引力，放水養(yǎng)魚 ,這樣才有利于我們的成功。據(jù)此，我們需在項(xiàng)目初期就與相關(guān)的意向主力店進(jìn)行溝通，事先根據(jù)主力店的需求量身訂做 招租主力店的利弊分析 利益 ： 很強(qiáng)的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對于提升商業(yè)地產(chǎn)的形象有很大作用；進(jìn)駐之后，我們可以進(jìn)行長期的持有，也可以進(jìn)行帶租約的銷售，使經(jīng)營進(jìn)可攻，退可守；對一些小的商家和品牌有明顯的帶動(dòng)作用，這點(diǎn)也是稱其為主力店的主要原因；很強(qiáng)的廣告效應(yīng)，自身的品牌拉動(dòng)、集客能力，投放質(zhì)量很高的廣告，都對商 業(yè)項(xiàng)目有很強(qiáng)的廣告效用。 負(fù)面的效應(yīng)是：主力店與個(gè)性店所經(jīng)營的商品或目標(biāo)顧客容易出現(xiàn)重迭，最終造成惡性競爭，削弱整體效益。 負(fù)面效應(yīng)是：購物中心缺乏領(lǐng)頭羊，沒有集客與留客的項(xiàng)目，會(huì)同時(shí)減弱潛在商家的進(jìn)場信心和消費(fèi)者的光顧興趣。 通過設(shè)計(jì)科學(xué)、裝飾優(yōu)美、布局合理的項(xiàng)目規(guī)劃來誘導(dǎo)消費(fèi)者的購買情緒、刺激消費(fèi)者的購買欲望并最終完成購買行為。 品類布局 平面布局中，首先要做的是根據(jù)總體面積及項(xiàng)目實(shí)際情況劃定各商場面積及各品類在商場中所占據(jù)的比例。從高路面一側(cè)進(jìn)入一層（實(shí)際是我們的二層）是日用百貨及家具商場。 客房 5000㎡ 室內(nèi)公園 6742 ㎡ 影院 1家 2020 ㎡ 2020 ㎡ 臺(tái)球 1家 280 ㎡ 280 ㎡ 保齡球 1家 420 ㎡ 420 ㎡ 乒乓球 1家 120 ㎡ 120 ㎡ 旱冰場 1家 810 ㎡ 810 ㎡ 籃球場 1家 200 ㎡ 200 ㎡ 羽毛球 1家 600 ㎡ 600 ㎡ 兒童樂園 1家 800 ㎡ 800 ㎡ 電玩城 1家 800 ㎡ 800 ㎡ 高空纜車 1家 72㎡（站臺(tái)） 72㎡ 轉(zhuǎn)馬 1家 80㎡ 80㎡ 碰碰車 1家 200 ㎡ 200 ㎡ 激戰(zhàn)鯊魚島 1家 210 ㎡ 210 ㎡ 釣魚島 1家 150 ㎡ 150 ㎡ 方案 2：建筑面積 33333 ㎡ /層，可出租面積按 60%計(jì)算 為 20200 ㎡ /層 3 層 燈具、家裝（ 5000 ㎡） 功能娛樂（ 15000 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身等 2 層 家 居建材（ 20200 ㎡）： 家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等 1 層 日用百貨（ 20200 ㎡）： 服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等 方案 2說明： 適用于沒有落差地塊，根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，將日用生活類商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。 一層商鋪在我們前期出售時(shí)，單位面積的售價(jià)相對較高。 功能娛樂項(xiàng)目能帶來旺盛的人氣， 須結(jié)合實(shí)際情況放入下風(fēng)下水（相對僻靜）區(qū)域，同時(shí)一層布局可以節(jié)省食品區(qū)域面積。 面積開闊，二大館品類之間的鏈結(jié)相對要費(fèi)些心。 平面布局 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定通道的形態(tài)，商鋪布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互 利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。而店鋪內(nèi)通道的長度一般視品類的不同，設(shè)置在 3050米之間就須有一分路口，這樣以緩解消費(fèi)者在購物時(shí)的視覺疲勞感（這一點(diǎn)在下面商鋪的設(shè)計(jì)中也會(huì)提到）。通道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對人流的疏散，同時(shí)也影響商鋪布局。 建材類的進(jìn)深設(shè)置在 1215米，店面寬度設(shè)置在 810 米。 動(dòng)線設(shè)計(jì) 動(dòng)線設(shè)計(jì)上除各大主通道需正對商場各門外，其他副門無須正對通道，可設(shè)計(jì)成一入門正對的是鋪位，通道從鋪位兩側(cè)設(shè)置。 制定目標(biāo)品牌計(jì)劃應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌配比。 20 一線品牌： 10% 二線品牌： 70% 三線品牌： 20% 結(jié)合目標(biāo)品牌計(jì)劃，在進(jìn)行第一輪落位后，還需儲(chǔ)備后補(bǔ)品牌及應(yīng)急品牌，以防招商過程中出現(xiàn)品牌輪空現(xiàn)象，第一輪落位品牌與意向性儲(chǔ)備品牌的比例基本為 1： 2。 在做規(guī)劃時(shí)，要充分考慮商家的經(jīng)營需求，做以事先的溝通，尤其是主力店的進(jìn)店要求，然后與工程部門聯(lián)系以書面形式遞交。 每個(gè)鋪位二次照明大致的用電量。具體區(qū)域要求如下： 副省級以上城市： 核心商圈 5000 平米以上 區(qū)域商圈 4000 平米以上 大型小區(qū) 3000 平米以上 地級城市（市區(qū)人口 50 萬以上，具有一定的購買能力） 商業(yè)中心 3000 平米以上 蘇寧電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下： 產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán) 區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的 商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積： 3000 平方米以上 22 樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓 廣場：物業(yè)距街道的距離在 6 米以上，有開闊的停車場地和門前廣場 設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 沃爾瑪 [超市 ] 對商圈的要求 項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場 樓板承重在 450KG/平方米以上，對期樓的要求在 600KG/平方米以上 商場要求有一定面積的廣場 對停車場的要求 外部空 間環(huán)境設(shè)計(jì)（外部廣場設(shè)計(jì)）：周邊交通組織設(shè)計(jì)、綠化及鋪地設(shè)計(jì)、休息空間設(shè)計(jì)、外部展示及促銷空間設(shè)計(jì)、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。寓示集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)是 “ 朝陽產(chǎn)業(yè) ” ，朝氣蓬勃、蒸蒸日上，有著廣闊的發(fā)展空間，并擁有在商海中搏擊、永不言敗的精神 。 廣告位在進(jìn)行施工建筑時(shí)就需預(yù)留出來，同時(shí)在商場周圍也可制作異型廣告牌 。 我們在注重上述方面的同時(shí)，還須注意保持商場外部的清潔、明亮、并盡量營造熱鬧的氣氛， 旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。 外立面的設(shè)計(jì)中對出入口的展示性尤為重要，尤其在有高差的地方，做好導(dǎo)視牌，項(xiàng)目的門面須符合集團(tuán)的經(jīng)營特色、體現(xiàn)集團(tuán)的整體風(fēng)格。 注重互動(dòng)性 因此可以在廣場平面規(guī)劃時(shí)置入一些空間的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場多樣化活動(dòng)的互動(dòng)。引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。 廣場中休息空間應(yīng)盡量面對廣場活動(dòng)發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn)離主動(dòng)線位置（適當(dāng)距離約 3m），以達(dá)到休息時(shí)的舒適感。 商場高度 一般一層營業(yè)場所的凈高度介于 米以上，而其他樓層的凈高度介于 米以上。 注意事項(xiàng) 和諧性與均好性：以商場核心主題特色為基點(diǎn)，通過中庭景觀、 電子顯示屏 的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證景觀、空間及商場主題特色的和諧性與均好性。 風(fēng)格設(shè)計(jì)：色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場風(fēng)格。 地、墻面的圖案選擇：商場地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場風(fēng)格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。 注重觀賞性：裝飾品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合商場中庭、色調(diào)、風(fēng)格，組 合成統(tǒng)一格調(diào)。滿足人們對時(shí)尚、品味的消費(fèi)追求。保證商場商裝的理念和形式在 35年內(nèi)適應(yīng)經(jīng)營需求。 采用這個(gè)時(shí)期的流行色布置女士用品場所，能夠刺激購買欲望，增加銷售額。 地下營業(yè)廳沉悶、陰暗易使人產(chǎn)生壓抑的心理感覺，用淺色調(diào)裝飾地面、天花板可以給人帶來賞心悅目的清新感受。在保證整體商裝風(fēng)格特色的前提下，充分利用局部吊頂、包柱和精品店 LOGO 等因素結(jié)合各商場的經(jīng)營要求，著力于體現(xiàn)差異化經(jīng)營的風(fēng)格和展現(xiàn)各商場的主題特色。 色調(diào)：淺色調(diào) 牙白色、純白色 、乳白色。 副通道地面： 圖案可根據(jù)經(jīng)營區(qū)品類的不同而變化使整體效果更加生動(dòng)。 鋪位內(nèi)部邊緣可由商戶自行設(shè)計(jì)為商品展示墻及藝術(shù)品展示窗等。在項(xiàng)目修建時(shí)就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，盡量讓配套規(guī)劃完善到位。 導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計(jì) 標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、促銷空間設(shè)計(jì)、廣告位設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、花車設(shè)計(jì)。 “ 右上左下 ” 規(guī)則 根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場雙向扶梯布置時(shí)，要根據(jù) “ 右上左下 ” 規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物。 專用通道設(shè)置 商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。 卸貨區(qū)設(shè)計(jì) 照明設(shè)計(jì) 從商品色彩來看，冷色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。 ：燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。比如通道一般選用一種過渡性較好的燈飾，商場的通道和拐角是消費(fèi)者進(jìn)入商場的一個(gè)緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標(biāo)志；游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合。 如采用節(jié)能燈，則縱向燈帶間距為 米，橫向燈帶間距通常為 6米。 由于燈光工程造價(jià)較高，電費(fèi)成為市場的較大固定成本支出，因此采用照明設(shè)備必須考慮穩(wěn)定可靠的節(jié)能燈具。同時(shí)要注意以下問題： 根據(jù)營業(yè)面積的大小，解決好一次性投資與長期運(yùn)行的費(fèi)用承受能力。 VI設(shè)計(jì)的應(yīng)用 招牌 ： 對商場經(jīng)營內(nèi)容具有高度概括力和在藝術(shù)上具有強(qiáng)烈吸引力，對消費(fèi)者的視覺刺激和心理影響是很重要的。 ：主要在戶外與戶內(nèi)： 30 戶外與戶內(nèi)都是營造氣氛，增加標(biāo)識(shí)，戶外注重醒目，戶內(nèi)注重理念提升，如電視屏，導(dǎo)視牌，電扶梯兩側(cè)廣告牌，墻面留白處，地標(biāo)色彩，吊頂彩旗，商鋪門楣，卷簾門面標(biāo)識(shí)或區(qū)域色彩劃分 。 音響設(shè)計(jì) 在商場設(shè)計(jì)中須考慮到聲音的傳遞與吸收，設(shè)計(jì)清晰的音響系統(tǒng)，播放著名輕音樂，制造舒緩、愉悅的購物氣氛，調(diào)節(jié)顧客購物心理。 指導(dǎo)消費(fèi)者選購商品，商場向消費(fèi)者播放商品展銷、優(yōu)惠出售信息。 設(shè)煙感噴淋、消防指示，消防栓，滅火器（包括培訓(xùn)使用）等，商裝的用料采用防火材料或粉刷防火涂料等，以及餐飲商場須煤氣管道檢測等?！?隱性 ” 布局 商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場的經(jīng)營功能。 31 對所有設(shè)施的安全性預(yù)先評估，特別是老人、兒童容易發(fā)生危險(xiǎn)的地方要精心設(shè)計(jì)，進(jìn)行安全性評估。 排水注意下水管道的堵塞，衛(wèi)生間和下水口處要做一個(gè) 箅子，使之有過濾作用，衛(wèi)生間和洗蹲處地面做個(gè)網(wǎng)箅子，使地面的雜物有所過濾。在物流區(qū)，進(jìn)口和出口最好是單行道，不要設(shè)置在一起，分開設(shè)立。 區(qū)域大致分為： 車輛出入口坡道防滑地 柱面處理 停車區(qū)活動(dòng)隔離柱樁 車位編號(hào) 地面停車位： 第四部分、工程建設(shè)程序 一、內(nèi)部立項(xiàng)研討 首先集團(tuán)根據(jù)發(fā)展計(jì)劃，在確定目標(biāo)開發(fā)城市之后根據(jù)市場調(diào)研分析報(bào)告組織財(cái)務(wù)、工程等部門進(jìn)行可行性論證分析，分析內(nèi)容（主要包括政策分析、市場分析、效益分析、管理分析、法律分析、風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避）等。 行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）建設(shè)用地規(guī)劃審批； 3）建設(shè)工程規(guī)劃審批； 4）施工報(bào)建審批； 5）建設(shè)工程預(yù)銷售許可審批； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案審批。 委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及開發(fā)公司意見進(jìn)行詳規(guī)設(shè)計(jì)。 辦理環(huán)保審批手續(xù)：委托環(huán)評公司出具環(huán)評報(bào)告或環(huán)評報(bào) 告表并經(jīng)環(huán)保局審批通過且核發(fā)審批意