【正文】 水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。法律規(guī)定了原租客在再出租或出售時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先承租/購(gòu)買權(quán)，故經(jīng)辦部門須把競(jìng)價(jià)通知確保送達(dá)原租戶。如有特殊情況，可安排專項(xiàng)競(jìng)價(jià)。一、 工作流程二、工作指引取證須現(xiàn)場(chǎng)拍照。項(xiàng)目主管對(duì)租金交付情況開展檢查，管理中心對(duì)工程及管理費(fèi)、水電費(fèi)等，開展檢查，雙方應(yīng)按合同的約定驗(yàn)收無誤。 管理中心須在物業(yè)交付和商業(yè)物業(yè)租售推出之前時(shí)間內(nèi)，處理好商業(yè)物業(yè)的移交存在的所有問題，使商家的收鋪順利進(jìn)行，以免發(fā)生延長(zhǎng)起租，增加免租期或減租等問題。新買家與租戶的交接日期應(yīng)為新買家約定交鋪日期。第十二節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定一、 現(xiàn)場(chǎng)人員日常管理規(guī)定（一） 招租人員 上班必須準(zhǔn)時(shí)。1 招租現(xiàn)場(chǎng)地板、墻面、天花、燈具、飾品、玻璃、臺(tái)椅、模型、展板、音響、及其他物品必須保持清潔，必須有專職人員不間斷地搞清潔衛(wèi)生；（二） 項(xiàng)目主管、策劃主任 上班時(shí)間必須穿著工衣，打扮須得體大方； 不準(zhǔn)遲到、早退、曠工；上下班須打卡，有事須向部門經(jīng)理請(qǐng)假； 必須準(zhǔn)時(shí)到會(huì)，節(jié)假日項(xiàng)目主管與策劃主任必須輪換值班； 項(xiàng)目主管必須做好招租現(xiàn)場(chǎng)整體協(xié)調(diào)工作，監(jiān)督招租人員日常工作行為，檢查招租現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生狀況，資料及物品擺設(shè)的整潔情況； 項(xiàng)目主管必須將上周客戶登記表于次周一上午9：30前傳真到營(yíng)銷部門、策劃主任每月18日前必須將次月宣傳推廣報(bào)送部門、每月4日前必須將上月實(shí)際發(fā)生的推廣費(fèi)用報(bào)送部門； 項(xiàng)目主管收到租賃政策、措施及相關(guān)文件后，必須在七個(gè)工作日內(nèi)組織招租人員學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、考核； 項(xiàng)目主管必須做好招租人員的排班及輪休工作，定期與招租人員交流、溝通，加增招租人員的職業(yè)道德教育； 項(xiàng)目主管及時(shí)處理招租部中出現(xiàn)的問題，每天下班前必須向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作情況； 策劃主任負(fù)責(zé)招租現(xiàn)場(chǎng)布展工作，須定期檢查布展物品，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。收定金，出售的給予保留60天，出租的給予保留30天，在此時(shí)間內(nèi)，如未能簽訂正式合同的則重新予以出租出售。[（30—交租日期）247。 對(duì)于首次停止水電供應(yīng)的欠租戶，須在30日前補(bǔ)交租金及在經(jīng)營(yíng)部寫下書面承諾書后，由經(jīng)營(yíng)部書面通知恢復(fù)供水、供電。五、簽訂《商品房買賣合同》1. 甲乙雙方同意在簽署《商品房買賣合同》時(shí)，由廣州中誠(chéng)律師事務(wù)所提供律師見證服務(wù)（乙方須承擔(dān)的律師見證費(fèi)為RMB/HKD ）。七、乙方如要求更名（加名、減名、換名）、換房或改變付款方式，必須提出書面申請(qǐng)并獲得甲方同意，須向甲方繳付變更前總房?jī)r(jià)的1%作為手續(xù)費(fèi)，其余由于更改合同所引起的費(fèi)用概由乙方承擔(dān)。 發(fā)展商（甲方） 認(rèn)購(gòu)方（乙方）經(jīng)辦人： 審核人： （此欄只限于“營(yíng)銷中心聯(lián)”和“財(cái)務(wù)聯(lián)”出現(xiàn)）。3. 如乙方按揭申請(qǐng)不被銀行接受、又不選用甲方提供的其他付款方式，甲方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書，并有權(quán)要求乙方支付該房地產(chǎn)總房?jī)r(jià)的20%作為違約金。四、付款計(jì)劃 ：RMB/HKD 元整； 年 月 日前付清第一筆首期房款，即總房?jī)r(jià)的 %（RMB/HKD 元）及第三條所列2~6項(xiàng)的綜合費(fèi)用； 年 月 日前交付RMB/HKD 元（總房?jī)r(jià)的 %）； 年 月 日前交付RMB/HKD 元（總房?jī)r(jià)的 %）； 年 月 日前交付RMB/HKD 元（總房?jī)r(jià)的 %）； 年 月 日前交付RMB/HKD 元（總房?jī)r(jià)的 %）； 年 月 日前交付RMB/HKD 元（總房?jī)r(jià)的 %）； %，乙方分 期，每月向甲方支付，始付日期為 年 月 日,每月支付RMB/HKD 。 三份通知須抄送管理中心。 租戶交款可以現(xiàn)金、支票，但交款幣種統(tǒng)一為人民幣。經(jīng)營(yíng)部、項(xiàng)目公司認(rèn)租/認(rèn)購(gòu)之前填寫《物業(yè)狀況征詢表》，經(jīng)財(cái)務(wù)部核對(duì)控制表確認(rèn)后方可收訂。上班前不得吃濃烈異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物，不得留長(zhǎng)指甲； 姿勢(shì)端正。轉(zhuǎn)租須收取辦理手續(xù)當(dāng)月50%的租金作為手續(xù)費(fèi)。第十節(jié) 帶租約出售程序一、 工作流程二、工作指引相關(guān)法律規(guī)定和租賃合同約定，承租方具有同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且業(yè)主方出售須提前三個(gè)月通知承租方，承租方放棄購(gòu)買方可出售給第三人。 經(jīng)營(yíng)部與物業(yè)公司一起參與對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收與移交。一、工作流程二、工作指引項(xiàng)目主管應(yīng)在租約到期前15天督促原租戶盡快搬遷。已簽租賃合同且已收鋪，但沒有在首次免租期屆滿一個(gè)月內(nèi)開業(yè)，予以沒收押金。一、工作流程二、工作指引每年一月、四月、七月、十月的第五個(gè)工作日進(jìn)行四次固定競(jìng)價(jià)。一、工作流程二、工作指引所有租賃合同到期的物業(yè)均須參與競(jìng)價(jià)。合同文本由合生創(chuàng)展地區(qū)公司統(tǒng)一印制。E. 由營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部起草好收鋪通知，財(cái)務(wù)收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經(jīng)辦物業(yè)顧問負(fù)責(zé)送達(dá)。只有實(shí)得分達(dá)到80分的商戶才有資格租用寫字樓。月12個(gè)月247。月（36個(gè)月－3個(gè)月）247。總租期月數(shù)12個(gè)月247。財(cái)務(wù)開票時(shí)須注明鋪號(hào)，認(rèn)租人姓名，并且只能寫臨時(shí)認(rèn)租金并只開收據(jù)，不能寫訂金或其它。公司及經(jīng)營(yíng)品牌的簡(jiǎn)介。一、工作流程二、工作指引裝修標(biāo)準(zhǔn)建議應(yīng)考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。每半年，由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部、審核部、審計(jì)室聯(lián)合對(duì)各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動(dòng)，但不可挪作營(yíng)銷費(fèi)用以外的用途。（2） 營(yíng)銷中心綜合會(huì)審意見，結(jié)合實(shí)際需要，對(duì)原方案作出調(diào)整。編輯形象/消費(fèi)雜志公關(guān)活動(dòng)對(duì)商家的滲透是針對(duì)性滲透，對(duì)符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報(bào)”項(xiàng)目進(jìn)度、思路以樹立他們對(duì)項(xiàng)目的信心。（4）營(yíng)銷中心計(jì)算出面積表并予以編號(hào)，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，送審核部核對(duì)，經(jīng)核實(shí)無誤后，送工程、營(yíng)銷老總審定。對(duì)于出租的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營(yíng)銷中心商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)部。詳見《確立租金價(jià)格走勢(shì)》的工作指引。③如果整棟物業(yè)不是由一個(gè)商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場(chǎng)價(jià)值予以收費(fèi)。10000㎡以上大面積最少半年，可雙方協(xié)商一個(gè)合理的最長(zhǎng)期限，由合同中予以約定。小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年；（3）上述指引中表一、二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上下浮后形成的是營(yíng)銷價(jià)，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價(jià)中彌補(bǔ)?；谝陨鲜袌?chǎng)特征和價(jià)格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價(jià)走勢(shì)。216。（2）根據(jù)市場(chǎng)情況，分別對(duì)用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價(jià)作出估算。 樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價(jià)值只相當(dāng)于首層商鋪的50%~60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價(jià)值則相去不遠(yuǎn)。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。（8） 租賃條件建議。第三章 商用物業(yè)租售營(yíng)銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營(yíng)銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個(gè)月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營(yíng)方案。 論證附件附件1 《市場(chǎng)定位報(bào)告》附件2 《項(xiàng)目全程價(jià)格方案》附件3 《營(yíng)銷計(jì)劃書》附件4 《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一覽表》附件5 《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析編制說明》附件6 《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析規(guī)定》附件7 《各經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)測(cè)算表》附件8 《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃成本明細(xì)表》附件9 《項(xiàng)目各期資金回籠預(yù)測(cè)表》附件10 《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期現(xiàn)金流量分析表》附件11 《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期融資計(jì)劃及還貸計(jì)劃表》附件12 《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃資金成本估算表》附件13 《單位（項(xiàng)）工程進(jìn)度計(jì)劃表》附件14 《單位（項(xiàng)）工程主要進(jìn)度控制點(diǎn)匯總表》附件15 《項(xiàng)目工程工作計(jì)劃表》附件16 《地塊住宅主要進(jìn)度控制點(diǎn)完成時(shí)間計(jì)劃》附件17 《項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖》附件18 《住宅項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖》備注：（1）共18個(gè)附件，黑色加粗附件呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱 （2）附件3本章后附有格式范本，附件418文件格式與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。（8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。（4） 對(duì)駿景商業(yè)廣場(chǎng)、越華兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營(yíng)推廣工作。時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營(yíng)商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項(xiàng)目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場(chǎng)） 本制度將建立起一個(gè)商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)體系，指導(dǎo)該項(xiàng)工作的進(jìn)行。專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)手分析租賃與銷售分配物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。具體工作由營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部組織實(shí)施。（7） 負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺(tái)帳，填寫報(bào)表上報(bào)營(yíng)銷中心及財(cái)務(wù)部。 三、崗位職責(zé)及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營(yíng)部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。（7） 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。 基準(zhǔn)價(jià)格試算的步驟：（1） 商用物業(yè)樓宇均價(jià)分布圖，確認(rèn)即將推出的每一幢商用物業(yè)均價(jià)；（2） 為確保實(shí)收價(jià)格達(dá)到計(jì)劃價(jià)格指標(biāo)，需將常規(guī)折扣計(jì)入每幢商用物業(yè)均價(jià)內(nèi)，得出推售均價(jià)。所以一個(gè)面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個(gè)面積較大的商鋪。工作流程工作指引及步驟（1）項(xiàng)目開盤前，營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部對(duì)同期市場(chǎng)上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級(jí)”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。 商鋪對(duì)于不同位置、品牌、面積大小、實(shí)用率大小的租金差異要大于寫字樓。（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗(yàn)，500㎡以上約占25%，1000㎡以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300㎡以下的租金營(yíng)銷價(jià)應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮10%，以應(yīng)付大面積承租租金下浮及促銷措施。（2）除租金外，方案中應(yīng)列明以下項(xiàng)目，一般性標(biāo)準(zhǔn)指引如下：①承租期：1000㎡以上最少三個(gè)月甚至正式開張之日，最長(zhǎng)不超過半年；②對(duì)寫字樓租戶，應(yīng)提供免費(fèi)水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費(fèi)掛公司招牌一個(gè)。一、工作流程二、工作指引①商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營(yíng)銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮的4%、國(guó)際品牌基準(zhǔn)價(jià)下浮20%和國(guó)內(nèi)知名品牌基準(zhǔn)價(jià)下浮10%的實(shí)際未用完的部分；②寫字樓促銷措施的空間來自營(yíng)銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮3%，300㎡～1000㎡基準(zhǔn)價(jià)下浮5%和1000㎡以上基準(zhǔn)價(jià)下浮10%實(shí)際未用的部分。對(duì)于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營(yíng)銷中心銷售策劃組。（3）營(yíng)銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國(guó)家頒布的《房地產(chǎn)測(cè)量方法》以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計(jì)算出每一