【正文】 ：管道天然氣；供暖及制冷：中央空調(diào)；背景音樂系統(tǒng)：大堂、小區(qū)花園、公共走廊、地下停車場(chǎng)設(shè)有背景音樂廣播系統(tǒng)；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)：電度表、冷水表、熱水表、熱能表、燃?xì)獗矸謶暨h(yuǎn)程抄送；電梯：通力（KONG）智能化高速電梯，設(shè)隱蔽式閉路電視監(jiān)控。次衛(wèi)地面鋪裝防滑地磚；配澳大利亞進(jìn)口科馬節(jié)水型高級(jí)潔具及配套五金件，進(jìn)口大理石洗面臺(tái)；臥室：地面鋪裝加拿大產(chǎn)杜邦認(rèn)證地毯；墻面為進(jìn)口壁紙到頂；天花板為法國(guó)雅都牌乳膠漆；陽臺(tái)：地面鋪裝防滑地磚，鐵藝護(hù)欄，噴塑鋁合金封裝陽臺(tái)。所有的公寓仍然保持了純居住性質(zhì)，沒有其他區(qū)域中的高檔公寓可以用來作辦公場(chǎng)所的情況，可以看出此區(qū)域仍然是用來居住與生活的區(qū)域。例如根據(jù)了解，此區(qū)域相當(dāng)一部分客戶遷至嘉里中心等離商務(wù)區(qū)更近、項(xiàng)目形象更加高檔的公寓居住。產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高由于市場(chǎng)的不斷發(fā)展，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷得到提高，居住環(huán)境更加舒適，性能價(jià)格比也不斷攀升。38 / 38。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較豐富除了象福景苑、瑞城中心這樣的高價(jià)外銷房外，還有京達(dá)國(guó)際公寓、棕櫚泉等中高價(jià)的外銷公寓及亮馬名居、博雅園、富麗華園此類的內(nèi)銷公寓。隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，高檔外銷公寓的供應(yīng)量越來越大，在其他區(qū)域也推出了不少的外銷公寓，而且產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，對(duì)于這里的租客吸引力越來越大。在這些項(xiàng)目中較多采用的是當(dāng)時(shí)北京還很少見的塔式結(jié)構(gòu)，這在當(dāng)時(shí)也是高檔與現(xiàn)代的標(biāo)志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現(xiàn)出北京四合院的風(fēng)情。公寓單元內(nèi)部 戶門：四防實(shí)木防盜門，配進(jìn)口防盜門鎖 ；內(nèi)門：復(fù)合造型實(shí)木門；外窗：鋁合金窗，雙層真空玻璃，高檔進(jìn)口大理石窗臺(tái)面；餐廳：進(jìn)口大理石拼花地面，墻面為壁紙到頂，造型天花板涂法國(guó)雅都牌高級(jí)乳膠漆；廚房：防滑磚地面，墻面貼內(nèi)墻磚到頂；天棚為鋁合金吊頂；內(nèi)裝意大利ARAU CUCINE廚柜及配套五金件。通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留IDD電話線2門，電話插孔及局域網(wǎng)插孔，寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，與INTERNET高速連接，每戶設(shè)有信報(bào)箱；電視系統(tǒng)：“亞洲3S”衛(wèi)星節(jié)目（鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)、衛(wèi)視體育臺(tái)、衛(wèi)視音樂臺(tái)、衛(wèi)視合家歡臺(tái)、衛(wèi)視國(guó)際電影臺(tái)、CNN有線電視新聞網(wǎng)）；“亞太2R”美國(guó)HBO等；空調(diào)、供熱：約克、雷諾士空調(diào)，分戶制冷，集中供暖均通過末端風(fēng)機(jī)盤管吹送，廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)森德散熱器；供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓衛(wèi)生供水，24小時(shí)熱水；保安系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)，公共區(qū)域監(jiān)控、周界防范等智能系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡更；消防系統(tǒng)：自動(dòng)消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，公共區(qū)域配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋裝置；四表：電表、水表、燃?xì)獗?、熱表四表戶外遠(yuǎn)程抄送；電梯：三部三菱高速電梯。消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可視對(duì)講器，走廊、地下車庫均有自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)；衛(wèi)星電視系統(tǒng)：CNN、NHK、亞洲衛(wèi)視及國(guó)內(nèi)頻道及歐洲部分頻道；車庫出入門：電動(dòng)車閘保險(xiǎn)鑒別系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)：兩部電話預(yù)留線孔。在戶型設(shè)計(jì)的其他細(xì)節(jié)方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨(dú)立過道不穿過客廳、設(shè)計(jì)有儲(chǔ)藏間、衛(wèi)生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨(dú)立、不但衛(wèi)生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細(xì)節(jié)的處理，更加提升了居住者的生活品質(zhì)。這其中的一個(gè)重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。三、 租金分析一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況從其價(jià)格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個(gè)項(xiàng)目的租金情況，也可以得出其投資的價(jià)值是否體現(xiàn)出來。而當(dāng)時(shí)的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r(jià)策略，所以物業(yè)管理費(fèi)也定在一個(gè)較低的水平。在新推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的43%，這個(gè)區(qū)域不再由外銷房獨(dú)步天下，內(nèi)銷項(xiàng)目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。通過對(duì)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格的分析，可以得出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng)——朝陽國(guó)際高爾夫俱樂部，占地300余畝，郁郁蔥蔥。除此之外德國(guó)學(xué)校、法國(guó)學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。 *朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報(bào)告第一部分 調(diào)研概況一、 調(diào)查范圍此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。一、 文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國(guó)使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積320公頃，有2100畝的廣闊湖面。第三部分 調(diào)研分析一、 價(jià)格分析朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個(gè)高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房?jī)r(jià)有高有低，它們之間既相互依存，又相互競(jìng)爭(zhēng)。第二代公寓 物業(yè)名稱物業(yè)地址售價(jià)(USD/m2)性質(zhì)入住時(shí)間福景苑朝陽區(qū)亮馬橋路USD2400外銷京達(dá)國(guó)際公寓農(nóng)展館南路13000外銷亮馬名居亮馬橋路11000內(nèi)銷博雅園農(nóng)展館南路10000內(nèi)銷棕櫚泉朝陽公園南側(cè)11000外銷瑞城中心小亮馬橋路48號(hào)USD2800外銷富麗華園朝陽區(qū)農(nóng)展南路3號(hào)9000均價(jià)內(nèi)銷由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場(chǎng)已經(jīng)被打破。第一代公寓 物業(yè)名稱管理費(fèi)(USD/)物業(yè)管理公司碧湖居怡高物業(yè)管理公司景園大廈怡高物業(yè)服務(wù)有限公司龍寶花園成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部京達(dá)花園/伯寧花園成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部三全公寓（含會(huì)所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)）仲量聯(lián)行作為京城外銷公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會(huì)吸取國(guó)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與觀念，不會(huì)忽略物業(yè)管理在項(xiàng)目中的重要作用，所以當(dāng)時(shí)此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費(fèi)都采取了高路線，均在USD1/，低于USD1/%，這在當(dāng)時(shí)還沒有物業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開風(fēng)氣之先。所以此區(qū)域新推出項(xiàng)目除了價(jià)位下降外，物業(yè)管理費(fèi)水平也有向下的趨勢(shì)。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈勉強(qiáng)維持在USD 10 /，其他項(xiàng)目都跌到了USD 10 /。在這些新項(xiàng)目中，更加注重了品質(zhì)的提高，例如在層高方面來說，京達(dá)、博雅園、亮馬名居的層高都達(dá)到了3米，在博雅園、亮馬名居、京達(dá)、瑞城中心都設(shè)計(jì)了落地大玻璃窗，對(duì)第一代公