房屋租賃合同法律實務(wù)(存儲版)
【正文】 未經(jīng)竣工驗收本身構(gòu)成違法，當(dāng)然也談不上使用、出租這類房屋違法。本案雙方簽訂《租賃合同》時，志遠房地產(chǎn)公司持有的云南質(zhì)監(jiān)站《工程竣工驗收證明》只是志遠大廈主體和基礎(chǔ)部分的驗收，志遠大廈整體工程質(zhì)量驗收至今尚未辦理。任何一項工程的單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標(biāo)準(zhǔn)。 七、未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定——不獨立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無效[案 例] 1994年A房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進行裝修及營業(yè)。從判決的社會效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因為，每個業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個業(yè)主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應(yīng)當(dāng)整體出租問題所發(fā)生的爭議是私權(quán)的碰撞。本案判決表明，人民法院對于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。 第二節(jié) 房屋租賃合同糾紛典型案例[編者按] 最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行，就該司法解釋的熱點問題，大連晚報、半島晨報邀請資深房地產(chǎn)律師馬文龍、藍日揚、楊雪輝回答了本報讀者的提問。 本案中，該房屋雖未取得房屋所有權(quán)證，但權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)清晰，并無爭議，未能辦理產(chǎn)權(quán)證，是由房地產(chǎn)管理部門行政管理法律關(guān)系，根椐《解釋》的規(guī)定，不能因未辦理房屋權(quán)屬證書就直接導(dǎo)致租賃合同無效。因此不能認(rèn)為租賃合同的出租人對合同標(biāo)的物必須具有所有權(quán)或其出租行為必須經(jīng)過所有權(quán)人同意。三、租賃合同解除，裝修費是否需要賠償 [案 例] 某公司將公建房屋租給張某開辦KTV，租賃期間為2004年1月1日—2014年12月31日止，計10年，年租金為150萬元，租金應(yīng)于前一年的10月1日前一次性交清，超過規(guī)定期限3個月未交納租金的，出租方有權(quán)解除合同。 本案中，張某裝修經(jīng)出租方同意，因張某未按合同約定交納租金導(dǎo)致合同解除，對于未形成附合的裝修，張某有權(quán)拆除帶走，對于形成附合的裝修，因雙方?jīng)]有約定其歸屬，依《解釋》的規(guī)定，張某提出只租了5年，要求出租方賠償剩余5年的裝修損失180萬沒有法律依據(jù)；如果出租方某公司同意利用張某裝修的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)對張某予以適當(dāng)補償。五、合伙人死亡，其他合伙人有權(quán)繼續(xù)承租[案 例] 某公司將廠房租給趙某的機械加工部，租賃期限為1997年1月1日—2017年12月31日，年租金為3萬元，趙某在合同上簽的字，趙某等3人合伙經(jīng)營。簽約當(dāng)天，張女士就將一年房租3萬元及押金2500元交給黃某，黃某將鑰匙交給張女士。12 / 12。如果某鑄件廠未經(jīng)趙某同意擅自擴建的，所發(fā)生的擴建費用應(yīng)由某鑄件廠承擔(dān)，趙某有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀，如果造成損失的，有權(quán)要求賠償損失。 本案中，由于張某所建廠房是未經(jīng)有關(guān)部門審批的臨時建筑，且一直未取得有關(guān)部門審批，因此應(yīng)認(rèn)定合同無效。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會的重大歷史任務(wù)要求。首先，且不說新法優(yōu)于舊法的原則，人民法院審理房屋租賃合同糾紛案件，首先應(yīng)考慮適用的是1999年10月1日實行的《合同法》，而且《城市房地產(chǎn)管理法》第52條內(nèi)容本身并不屬于法律關(guān)于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，該條并沒有規(guī)定租賃合同的出租人必須對合同標(biāo)的物享有所有權(quán)，否則無效。違法建筑物包括：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋；未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑；超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任。[案 例] 西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案[最高人民法院指出] 近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。該掛號信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。同理，一審法院依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定向志遠房地產(chǎn)公司行使釋明權(quán)后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風(fēng)險應(yīng)由其自行承擔(dān)?！断婪ā返?0條第1款規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。實踐中各地對于農(nóng)村住宅建設(shè)的審批權(quán)一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。公安機關(guān)消防機構(gòu)依法對審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。 請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。 [最高人民法院兩種不同的觀點] 多數(shù)意見認(rèn)為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件
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