【正文】 當(dāng)事人向登記部門提交債務(wù)合同、抵押合同、土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證之日，為登記申請之日；登記申請之日，為抵押登記之日；抵押登記之日，為抵押權(quán)成立之日〖注：參見李國光、奚曉明、金劍鋒、曹士兵著：《《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》理解與適用》，吉林人民出版社2000年出版，第218－220頁〗。抵押人承擔(dān)責(zé)任的范圍依其過錯而定，但不能超過抵押合同約定的抵押標(biāo)的物的變價?！　∫虼?，本規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)是對其他一般債權(quán)人而言?！　嶓w權(quán)利，是抵押權(quán)人按抵押合同的規(guī)定和抵押登記的內(nèi)容對抵押物所享有的優(yōu)先受償和對抗第三人的權(quán)利。如前手抵押權(quán)誤被涂銷，后手抵押權(quán)因查實前手抵押權(quán)已被涂銷而設(shè)定，則后手抵押權(quán)取得前手抵押權(quán)的清償順序。　　第四節(jié)依“抵押權(quán)對抗力喪失說”，抵押的期間是抵押權(quán)對抗第三人的有效期間，而不是抵押權(quán)的存續(xù)期間?！兜聡穹ǖ洹返?23條第（1）款規(guī)定，以抵押權(quán)、船舶抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)擔(dān)保的請求權(quán)，其時效的消滅不妨礙權(quán)利人就其擔(dān)保物求償。在擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。請求權(quán)可能因請求或不請求而存在在法定期間內(nèi)是否行使權(quán)利的問題。毫無疑問，在抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押權(quán)人單方面放棄抵押權(quán)的行為，如果不損害抵押權(quán)人的債權(quán)人的利益或公共利益，法律似無干涉之必要。決算期可以是清償期，也可以不是清償期，因當(dāng)事人可以把固定債權(quán)的日期和履行債權(quán)的最后日期放在同一天，也可以在把債權(quán)特定化后，仍留有一定期間供債務(wù)人履行債務(wù)。一審法院未對預(yù)算期缺失的情況下抵押合同的效力問題作出判斷，支持了銀行的請求，后被二審法院發(fā)回重審，訴訟約三年，至今無結(jié)果。以協(xié)議方式確認(rèn)債權(quán)的，其確認(rèn)行為是討價還價的妥協(xié)行為，也是當(dāng)事人的民事權(quán)利之處分行為，它意味債權(quán)人為盡快實現(xiàn)自己的債權(quán)而不得不放棄部分權(quán)利主張，如對違約金、利息、罰息或律師費(fèi)用的主張。協(xié)議確認(rèn)債權(quán)的，可以另行約定清償期；通過訴訟或仲裁程序確認(rèn)債權(quán)的，法院或仲裁可以另行確定履行債務(wù)的期限，即要求債務(wù)人在法院判決或仲裁裁決生效后一定期限內(nèi)履行債務(wù)。就抵押物的處分而言，由于處分抵押物是以行使抵押權(quán)為內(nèi)容，以對抵押物進(jìn)行折價、變現(xiàn)和清償為表現(xiàn)形式，故須以抵押權(quán)和抵押物同時存在為條件。協(xié)議折價之可行，在于使抵押與轉(zhuǎn)讓之間有嚴(yán)格界線?！　。?）變賣?！　〔贿^，如果變賣是在法院主持下進(jìn)行，又沒有抵押雙方當(dāng)事人有效參與的話，抵押雙方當(dāng)事人的權(quán)益受到侵害的可能性增大。整個拍賣過程是公共權(quán)力和當(dāng)事人的利益和意志交叉行使和體現(xiàn)的過程。在拍賣中，以拍賣為掩護(hù)的私人交易均是在只有少數(shù)人獲得拍賣信息和參與競拍的情況下發(fā)生的，充分公告則是讓更多人獲得拍賣信息和參與競拍的唯一有效手段。　?。?）應(yīng)補(bǔ)交的地價。在實現(xiàn)抵押權(quán)時為保護(hù)買受人的利益，必須先消除其瑕疵，將未繳交的地價予以補(bǔ)交。但實際上所有人抵押權(quán)并不是一種抵押權(quán)，而在因所有權(quán)與抵押權(quán)的混同而產(chǎn)生的排斥后手抵押權(quán)的權(quán)利?！　±碚撋系臓幷摵涂陀^上的需要無疑能推動司法解釋的進(jìn)步。否定說的依據(jù)是物權(quán)法定主義，物權(quán)的種類應(yīng)以法律加以規(guī)定，非經(jīng)立法機(jī)關(guān)的立法行為，物權(quán)的種類不能被擅自創(chuàng)設(shè)，不能以類推、目的性限縮或目的性擴(kuò)張補(bǔ)充我國民法上的所有人抵押權(quán)的漏洞〖注：參見崔建遠(yuǎn)：《我國擔(dān)保法的解釋與適用初探》，《吉林大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報》，1996年第2期〗?！　〉盅簷?quán)本為他物權(quán)，即在他人財產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利?！　‘?dāng)然，將債權(quán)視為費(fèi)用的合理性仍有待論證。　　實際上，實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用即便不結(jié)合公權(quán)力也應(yīng)優(yōu)先支付，它是實現(xiàn)抵押權(quán)的程序上的需要，如果不支付相應(yīng)的費(fèi)用，實現(xiàn)抵押權(quán)的程序就無法順利進(jìn)行，抵押物就無法變現(xiàn)，抵押權(quán)和其他債權(quán)都無法實現(xiàn)。為使拍賣的好處最大化，拍賣首先應(yīng)當(dāng)充分公告，使拍賣信息盡可能為更多的人知曉。法院強(qiáng)制拍賣抵押物，除非抵押雙方當(dāng)事人另有合意，抵押人不能以單方意思與法院對抗，但在拍賣過程中，競賣人自由作出買與不買的選擇，不受任何他人的干預(yù)和強(qiáng)迫。因此，抵押權(quán)人、抵押人和第三人在變賣過程中各有利益，互相牽制，客觀上能促進(jìn)抵押物的公平處分。涉及股份公司的財產(chǎn)的協(xié)議折價，還容易損害股東的合法權(quán)益。其害處有二：一是以轉(zhuǎn)讓的法律關(guān)系損害抵押擔(dān)保的法律關(guān)系，使有優(yōu)勢的一方以抵押之機(jī)獲轉(zhuǎn)讓之利，損害另一方利益。沒有抵押物，就無法設(shè)立抵押權(quán)。清償期是債務(wù)人履行債務(wù)的期限，如果債權(quán)雖經(jīng)確認(rèn)，但清償期未屆至，抵押權(quán)人仍不能行使抵押權(quán)和處分抵押物，抵押人也有權(quán)阻止抵押權(quán)人行使抵押權(quán)和處分抵押物。當(dāng)事人可以通過協(xié)議的方式對主債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，在協(xié)議不成時，當(dāng)事人也可以通過訴訟程序或仲裁程序?qū)で髮χ鱾鶛?quán)的確認(rèn)。抵押登記后兩年內(nèi)未發(fā)生過任何債權(quán)，兩年后該銀行陸續(xù)與該債務(wù)人簽訂多個借款合同，共發(fā)放貸款約4000多萬元。所謂決算期，是當(dāng)事人約定的把不特定的債權(quán)特定化的日期?？墒?，法律并未禁止抵押權(quán)人自動放棄抵押權(quán)。由于債權(quán)不因訴訟時效而消滅，作為從權(quán)利的抵押權(quán)也隨債權(quán)之存在而存在，不因訴訟時效之結(jié)束而消滅，故訴訟時效不構(gòu)成抵押權(quán)消滅的當(dāng)然原因?！　∥覈痉ń忉寣Φ盅簷?quán)續(xù)存說和消滅說折衷采用。瑞士民法和德國民法規(guī)定抵押權(quán)不受時效的影響而永遠(yuǎn)存在。抵押合同的當(dāng)事人在合同中約定抵押權(quán)的存續(xù)期，抵押權(quán)因該存續(xù)期屆滿而消滅，此說的理論依據(jù)為當(dāng)事人意思自治原則和公平原則。如對于明知前手抵押權(quán)被錯誤涂銷而設(shè)立后手抵押權(quán)的抵押權(quán)人，其為惡意排斥前手抵押權(quán)的行為，應(yīng)不受法律保護(hù)?！　?quán)利正確性推定效力登記記載事項，不論正確與錯誤，都應(yīng)推定其記載內(nèi)容為正確，任意第三人對登記有充分理由予以依賴，此為登記之公信力所在。抵押權(quán)不因抵押合同的成立而產(chǎn)生，而是因抵押物的登記而成立，因此，抵押物的登記是抵押權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)。本規(guī)定的債權(quán)人簽訂了抵押合同，只因登記部門的原因未能辦理抵押物登記，但已收到抵押人交付的權(quán)利憑證，因此，相對其他債權(quán)人而言，本規(guī)定的債權(quán)人對合同約定的抵押物有優(yōu)先受償權(quán)?！　≡谥鱾鶛?quán)未受清償，抵押物又因抵押人違約未辦理登記的，抵押人的責(zé)任有多大？是擔(dān)保責(zé)任？還是違約責(zé)任？顯然，抵押人承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)是抵押合同。因此，抵押登記以核準(zhǔn)之日為準(zhǔn)不可取，以申請之日為準(zhǔn)更有利于公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益?！　∪缜拔乃觯稉?dān)保法》第四十一條規(guī)定抵押合同登記之日起生效的錯誤在于未能將原因行為和物權(quán)變動加以區(qū)別，以致在實踐中被懷有惡意的抵押人利用，以消極對待抵押登記以促使抵押合同無效，免去其擔(dān)保責(zé)任。在債權(quán)得不到實現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物的變價和抵押物的孳息優(yōu)先于后手抵押權(quán)人和普通債權(quán)人受償。此現(xiàn)象皆與《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定的“抵押合同自登記之日生效”有關(guān)，原因在于該規(guī)定未能夠?qū)⑽餀?quán)的變動與其原因行為分別對待。　　抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)的，按照《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人有關(guān)抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。、共同抵押中的房地產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十四條第二款規(guī)定抵押人可以將其擁有的土地使用權(quán)及地上定著物、房屋、機(jī)器和交通運(yùn)輸工具一并設(shè)定抵押?！　≈貜?fù)抵押的房地產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。此規(guī)定留下兩點疑問：　?。?）劃撥土地使用權(quán)的用地人本與政府無出讓合同關(guān)系，即便有出讓合同，所應(yīng)繳納的出讓金也屬債的性質(zhì)，何以與抵押權(quán)相對抗并可先于抵押權(quán)而受償？前文曾討論將其作為一種法定抵押權(quán)考慮，實屬無奈，未知妥否?！　。?）損害賠償金損害賠償金是當(dāng)事人因不履行債務(wù)給另一方當(dāng)事人造成的損失，損害賠償金是違約行為發(fā)生后依法確定的。抵押合同另有約定的，按照約定?！　〉盅簷?quán)因不能與主債權(quán)完全分離而獨(dú)立存在，故抵押權(quán)不能另行設(shè)定抵押，抵押權(quán)人不能成為其抵押權(quán)的抵押人。房地產(chǎn)抵押合同的主要內(nèi)容　　一、合同的當(dāng)事人　　抵押合同中的抵押權(quán)人必須是主債務(wù)合同中的債權(quán)人，有債權(quán)，才有抵押權(quán)，沒有債權(quán)，就沒有抵押權(quán)，這是由抵押合同作為從合同、抵押權(quán)作為從屬權(quán)利的性質(zhì)決定的。這是由房地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)行抵押的目的決定的。　　因此，置換抵押標(biāo)的物是發(fā)展商經(jīng)常遇到的問題。在最高額抵押中，抵押權(quán)的設(shè)定只是明確其擔(dān)保的債權(quán)的范圍，并未明確債權(quán)本身。同時參見王利明著：《物權(quán)法論》，“關(guān)于抵押權(quán)的幾個法律問題”，第680頁〗。對于抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，債權(quán)人可以對全部抵押物行使權(quán)利，債權(quán)或抵押標(biāo)的物的變化均對抵押權(quán)不發(fā)生影響。　　處分上的從屬性。　　房地產(chǎn)抵押合同創(chuàng)設(shè)的抵押權(quán)，因其由當(dāng)事人的約定而生，故為約定抵押權(quán)。無法查知，則無法考量風(fēng)險。工作尚未完成的，承攬人可以為了其已提供的勞動的相應(yīng)部分的報酬以及未包含在報酬之內(nèi)的墊款，要求讓與擔(dān)保抵押權(quán)；同時，造船廠所有權(quán)人以其由建造或者修理船舶所產(chǎn)生的債權(quán)，對建造中的船舶，可以要求定做人讓與其船舶抵押權(quán)，等等?！　〉盅旱囊饬x，在于所有權(quán)人既能保留財產(chǎn)的使用價值，又能利用其交換價值供與抵押權(quán)人，使財產(chǎn)發(fā)揮二重效用〖注：參見史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年出版，第261頁〗。概述　　房地產(chǎn)抵押合同，是抵押人與抵押權(quán)人簽訂的、約定以特定的房地產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)但不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人享有就該房地產(chǎn)的變價優(yōu)先受償權(quán)利的書面文件。依我國法律規(guī)定，設(shè)于房地產(chǎn)上的抵押權(quán)則以約定抵押權(quán)和法定抵押權(quán)為主。另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。但在建工程中的建筑工程合同的數(shù)量、種類和履行情況均無登記和公示，如何能弄清楚法定抵押權(quán)的大?。扛鼮閲?yán)重的是，合同法第286條被不法商人惡意利用的例子已屢見不鮮。抵押權(quán)為保證債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)定，因而，抵押權(quán)從屬于主債權(quán)，其因主債權(quán)的成立而成立，處分而處分，消滅而消滅。我國《擔(dān)保法》第五十條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保?！　￡P(guān)于抵押標(biāo)的物之變化。所謂特定的房地產(chǎn)，即是抵押合同約定的、并經(jīng)登記公示的一定位置和面積的房地產(chǎn)。在用于抵押的房地產(chǎn)因意外或第三人的原因發(fā)生滅失或損害時，對因滅失或損害而獲得的賠償或補(bǔ)償，抵押權(quán)人仍能行使優(yōu)先受償權(quán)。如果發(fā)展商未能將已經(jīng)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)置換出來，在行使抵押權(quán)和處分抵押物時，則涉及地上新增房