【正文】 約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。如前手抵押權(quán)誤被涂銷，后手抵押權(quán)因查實前手抵押權(quán)已被涂銷而設(shè)定，則后手抵押權(quán)取得前手抵押權(quán)的清償順序。通過登記進(jìn)行抵押權(quán)的公示，既可防止抵押人將財產(chǎn)已抵押的事實故意隱瞞、在對方當(dāng)事人無法查知財產(chǎn)狀態(tài)的情況下將已抵押的財產(chǎn)重復(fù)抵押或惡意轉(zhuǎn)讓，損害債權(quán)人或受讓人的利益，也可方便相對人對抵押物進(jìn)行調(diào)查，以便其在接受抵押或受讓財產(chǎn)權(quán)利時了解該財產(chǎn)權(quán)利是否存在瑕疵，或在進(jìn)行交易時對有瑕疵的財產(chǎn)權(quán)利得以充分考量?！　嶓w權(quán)利，是抵押權(quán)人按抵押合同的規(guī)定和抵押登記的內(nèi)容對抵押物所享有的優(yōu)先受償和對抗第三人的權(quán)利?！　∪?、抵押登記的效力　　權(quán)利設(shè)定效力抵押登記是抵押合同的結(jié)果行為，是抵押權(quán)成立和對抗第三人的必要條件。　　因此，本規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)是對其他一般債權(quán)人而言。既然有優(yōu)先受償權(quán)，為何不能對抗第三人？既然不能對抗第三人，如何能叫優(yōu)先受償權(quán)？　　筆者琢磨本規(guī)定的意圖，是要把本規(guī)定的債權(quán)人與其他債權(quán)人加以區(qū)別。抵押人承擔(dān)責(zé)任的范圍依其過錯而定，但不能超過抵押合同約定的抵押標(biāo)的物的變價。抵押權(quán)雖未成立，抵押合同仍對當(dāng)事人有拘束力，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。抵押合同的當(dāng)事人向登記部門提交債務(wù)合同、抵押合同、土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證之日，為登記申請之日；登記申請之日，為抵押登記之日；抵押登記之日，為抵押權(quán)成立之日〖注：參見李國光、奚曉明、金劍鋒、曹士兵著：《《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》理解與適用》，吉林人民出版社2000年出版，第218－220頁〗。特別是在土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)這種互相關(guān)聯(lián)的標(biāo)的物需要在不同的登記部門登記的情況下，行政部門的辦事程序和效率之不同造成的申請與核準(zhǔn)的矛盾尤為突出?！　∫虼耍盅汉贤瑧?yīng)自成立時生效，抵押權(quán)自抵押物登記時成立。抵押權(quán)人可因抵押合同的成立而產(chǎn)生請求權(quán)，即請求抵押人配合登記的權(quán)利，或在抵押物未經(jīng)登記的情況下，請求抵押人賠償損失的權(quán)利，但抵押權(quán)人不因抵押合同的成立直接取得抵押權(quán)。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)應(yīng)嚴(yán)守抵押合同的規(guī)定，不得損害抵押人的合法利益。抵押權(quán)具有物權(quán)特征，在侵權(quán)行為發(fā)生時，抵押權(quán)人有權(quán)要求侵害人停止侵害，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失。抵押物自登記后發(fā)生抵押效力，但抵押是否登記不影響抵押合同對當(dāng)事人的約束力?！　。?）抵押人有義務(wù)配合進(jìn)行抵押物登記。此規(guī)定實際上承認(rèn)有關(guān)轉(zhuǎn)讓有效，而抵押權(quán)在轉(zhuǎn)讓后有追及效力?！　》康禺a(chǎn)上的租賃合同，依最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十五條的規(guī)定，發(fā)生在抵押以前的，在抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對抵押物的受讓人繼續(xù)有效；發(fā)生在抵押之后，租賃合同對受讓人沒有約束力。共同抵押中的房地產(chǎn)抵押無須專門簽訂房地產(chǎn)抵押合同，在共同抵押合同中一并約定即可，其它并無特別之處，除與其他財產(chǎn)共同列入抵押財產(chǎn)清單之外，須按《擔(dān)保法》第四十二條的規(guī)定與其他財產(chǎn)到不同的登記部門分別辦理抵押登記。此規(guī)定適用于房地產(chǎn)重復(fù)抵押時，先手的抵押權(quán)人行使了抵押權(quán)的，后手的抵押權(quán)落空，不能對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償；先手的抵押權(quán)人未行使抵押權(quán)的，抵押人對后手債權(quán)的擔(dān)保未超出抵押的房地產(chǎn)價值，后手抵押權(quán)人則有優(yōu)先受償權(quán)?！　∫来艘?guī)定，重復(fù)抵押是不允許的，因為抵押物的價值已被用于擔(dān)保了特定的債權(quán)，不能再用于擔(dān)保超出其價值的債權(quán)?！　≡俚盅旱姆康禺a(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，其價值大于主債務(wù)部分，權(quán)利人可以再行抵押，因再抵押對原已設(shè)定抵押的抵押權(quán)人的利益沒有損害，故應(yīng)不受原抵押權(quán)人的干涉?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批，但抵押卻無須審批，于是存在當(dāng)事人通過抵押劃撥用地的方式轉(zhuǎn)讓劃撥用地以故意規(guī)避政府審批的可能性?！　⊥恋厥褂脵?quán)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同應(yīng)載明土地的具體方位、四至、面積、性質(zhì)（是出讓土地還是劃撥土地）、用途、狀況（是生地還是熟地）、評估價值及權(quán)利歸屬等?！　∪?、債務(wù)人履行債務(wù)的期限　　抵押合同對債務(wù)人履行債務(wù)的期限無須特別規(guī)定，依照主債務(wù)合同作相應(yīng)規(guī)定即可。分期履行的，則分期計算。在貸款合同時，主債權(quán)是銀行貸款的本金。由于主債務(wù)合同對債權(quán)的種類已有規(guī)定，抵押合同按照主債務(wù)合同作相應(yīng)規(guī)定即可，但要說明貸款的幣種是人民幣或是外幣，或是多幣種之組合，或是最高額抵押中的一定期限和范圍內(nèi)發(fā)生的人民幣或外幣貸款。合同之債的抵押擔(dān)保一般在債務(wù)發(fā)生前設(shè)定，其他種類之債只能在債務(wù)發(fā)生后另以合同設(shè)定?！　〖w所有的土地使用權(quán)不能用于抵押，其權(quán)利人不能成為抵押人?！　》康禺a(chǎn)抵押合同的抵押人應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)的擁有人和房屋所有人?！　∮捎诎l(fā)展商通常為自己的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，故既是抵押人，又是債務(wù)人，即要受抵押合同的約束，又要受主債務(wù)合同的約束；并且，由于抵押人同時是主債務(wù)合同債務(wù)人，而不是第三人，在發(fā)生法律糾紛時，抵押人較少地質(zhì)疑抵押合同的效力問題，并在依法處分抵押物時，有較少的抵觸情緒，有較多的與抵押權(quán)人合作的可能性。原因在于有關(guān)法律的限制。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！　≥^多涉及新增房屋的處理。抵押標(biāo)的物主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)，地上建筑物作為土地的附屬物一并抵押?！　∥锷洗恍?。　　至于所擔(dān)保的債權(quán)的特定性，應(yīng)是相對債權(quán)人的其他債權(quán)而言，即抵押權(quán)擔(dān)保的是某特定的債權(quán)，即主債務(wù)合同規(guī)定的債權(quán)，而不是其他債權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)是加在房地產(chǎn)上的特定負(fù)擔(dān)，它以特定的房地產(chǎn)保證債務(wù)的履行。　　特定性。債權(quán)被分割或部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可共同行使抵押權(quán)；債權(quán)被部分清償?shù)?，債?quán)人仍可就余下債權(quán)對全部抵押物行使權(quán)利。我國《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。如《德國民法典》第1153條第一款規(guī)定：債權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給新所有權(quán)人；第二款規(guī)定：債權(quán)不得不隨抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不得不隨債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。抵押合同可以在主債務(wù)合同之后簽訂，或同時簽定，也可以在主債務(wù)合同之前簽定，如《德國民法典》第113條規(guī)定，抵押權(quán)也可以為將來的或者附條件的債權(quán)而設(shè)定；我國的司法實踐中也有當(dāng)事人先簽訂最高額房地產(chǎn)抵押合同、后在一定期間陸續(xù)簽定主債務(wù)合同的先例。抵押合同為擔(dān)保主債務(wù)合同的履行而簽定，是主債務(wù)合同的從合同。為此，最高人民法院通過司法解釋將可以優(yōu)先受償?shù)慕ㄖこ虄r款限于應(yīng)支付的工作人員報酬和材料款等實際支出的費用，并將行使優(yōu)先權(quán)的期限規(guī)定為六個月。盡管有學(xué)者認(rèn)為，法律的規(guī)定就是最好的公示，但在實踐中，當(dāng)事人不僅需要弄清楚有無法定抵押權(quán)，更需要弄清楚法定抵押權(quán)的大小。以合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)為例，因其依法律的規(guī)定產(chǎn)生，而非依當(dāng)事人的合意產(chǎn)生，故無須登記。但《合同法》第二百八十六條關(guān)于建設(shè)工程合同價款支付的規(guī)定，由于涉及建設(shè)工程的價款就該工程折價和拍賣所得優(yōu)先受償問題，現(xiàn)在已被理解為承包人對建設(shè)工程的法定抵押權(quán)?！斗▏穹ǖ洹返?121條規(guī)定，夫妻一方對另一方財產(chǎn)的權(quán)利與債權(quán)；未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對監(jiān)護(hù)人或法定管理人的財產(chǎn)的權(quán)利和債權(quán)等均有法定抵押權(quán)。　　一、約定抵押權(quán)與法定抵押權(quán)　　抵押權(quán)之分類有多種，依其發(fā)生的原因，可有法定抵押權(quán)、裁判上的抵押權(quán)和約定抵押權(quán)；依其標(biāo)的物之性質(zhì)，可有不動產(chǎn)抵押權(quán)、動產(chǎn)抵押權(quán)和權(quán)利抵押權(quán)；依其標(biāo)的物之?dāng)?shù)量，可有單一抵押權(quán)和復(fù)數(shù)抵押權(quán)；依抵押權(quán)歸屬之主體，可有他主抵押權(quán)和所有人抵押權(quán)；依抵押人設(shè)定抵押之具體目的，可有流通抵押權(quán)和保全抵押權(quán)；依抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)金額是否確定，可有不定額抵押權(quán)與定額抵押權(quán)（最高額抵押權(quán)）〖注：參見許明月著：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社，1998年出版，第100－106頁〗，等等。抵押人可以是主債務(wù)合同的債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的第三人。房地產(chǎn)抵押合同研究　　第一節(jié)抵押權(quán)人是主債務(wù)合同的債權(quán)人。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，發(fā)展商以其正在開發(fā)的土地使用權(quán)及其他地上物進(jìn)行抵押，既不影響其對土地的開發(fā)利用，又能保證其債務(wù)履行以方便資金融通，實為有利之選擇。法定抵押權(quán)依法律的規(guī)定而產(chǎn)生?！　∥覈稉?dān)保法》未規(guī)定有法定抵押權(quán)?！　》ǘǖ盅簷?quán)的問題出在公示方面。比如在轉(zhuǎn)讓和抵押有在建工程的土地使用權(quán)時，有關(guān)當(dāng)事人無法調(diào)查該土地使用權(quán)上是否有法定抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。更有甚者，將既有法定抵押權(quán)又有約定抵押權(quán)的項目以預(yù)售的方式賣給購房人，在獲得多重利益后溜之大吉?！　《?、房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律性質(zhì)　　從屬性。抵押權(quán)成立上的從屬性并不在于主債務(wù)和抵押合同簽定的先后次序，而在于抵押權(quán)的擁有必先以債權(quán)的擁有為前提。抵押權(quán)隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。抵押權(quán)因債權(quán)之消滅而消滅?！　￡P(guān)于債權(quán)之變化。同時參見史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年出版，第62－64頁〗。抵押標(biāo)的物的特定性不容置疑，因我國民法未規(guī)定類似《法國民法典》中的一般抵押權(quán)。抵押權(quán)的行使也不能超出特定的標(biāo)的物的范圍。因此，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的特定性是相對的，其主要表現(xiàn)為特定的債權(quán)范圍，而不是特定的債權(quán)數(shù)額。由于土地正在開發(fā)建設(shè)之中，地上建筑物尚未取得房屋所有權(quán)證，故少有以房屋設(shè)定抵押。在建設(shè)初期，抵押標(biāo)的物是土地使用權(quán)，隨著資金不斷投入和建設(shè)工程逐步進(jìn)行，地上建筑物的價值隨之增加，每平方面積的土地使用權(quán)的價值也在增加，發(fā)展商為融資或房屋銷售之便利，需要將原來已經(jīng)抵押的單純的土地使用權(quán)置換出來，代之以較小面積的土地使用權(quán)及作為附屬物的部分地上建筑物。我國《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。以建設(shè)中的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，多是為了自身融資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，作為第三人擔(dān)保債務(wù)履行較為少見。由于上述規(guī)定，發(fā)展商為自己的債務(wù)而抵押其房地產(chǎn)較易獲得法律的支持和董事會的支持?！　〉盅汉贤梢韵扔谥鱾鶆?wù)合同之簽定而簽定，并在主債務(wù)合同簽訂前進(jìn)行抵押登記，此時債權(quán)尚未存在，而抵押權(quán)已經(jīng)存在，這是債權(quán)與抵押權(quán)的暫時分離，抵押權(quán)人是期待中的債權(quán)人，但抵押登記本身并不意味著抵押權(quán)人可僅依抵押合同行使抵押權(quán)，抵押權(quán)的行使乃以債權(quán)的發(fā)生和行使為前提，沒有債權(quán)，則無法行使抵押權(quán)，因此，只有債權(quán)人才能成為抵押合同中的抵押權(quán)人。抵押人應(yīng)該是依法享有處分權(quán)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人?！　《?、被擔(dān)保的債權(quán)