【正文】 　　被擔(dān)保的債權(quán)的種類抵押可用于擔(dān)保所有形式的債務(wù)，較普遍的為合同之債，其它債務(wù)如因不當(dāng)?shù)美?、無因管理和損害賠償所發(fā)生的債務(wù)，當(dāng)事人也可以通過抵押合同以抵押方式進(jìn)行擔(dān)保?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中，發(fā)展商以建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，主要用于擔(dān)保銀行貸款?！　。?）主債權(quán)主債權(quán)是主債務(wù)合同中約定，債權(quán)人要求債務(wù)人履行一定支付義務(wù)的權(quán)利，其應(yīng)支付的數(shù)額是確定的。利息的計算期限則從債權(quán)發(fā)生之日至債權(quán)實現(xiàn)之日?！　。?）實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用不僅包括評估、拍賣或變賣抵押標(biāo)的物的費(fèi)用，也應(yīng)包括為確認(rèn)和實現(xiàn)抵押擔(dān)保范圍內(nèi)的債權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)或仲裁費(fèi)、強(qiáng)制執(zhí)行公證費(fèi)、保全費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)等?！　∷摹⒌盅簶?biāo)的物　　抵押合同中有關(guān)抵押標(biāo)的物的規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡可能明確而詳盡?！　。?）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押有不同的審批手續(xù)，因而存在法律上的漏洞。按揭雖然在本質(zhì)上是一種抵押，但其擔(dān)保的是購房人自身購買按揭房屋的債務(wù)，與為他人提供抵押擔(dān)保有差別，故允許按揭不等于允許為他人提供抵押擔(dān)保。此規(guī)定在實踐中操作起來甚難，如果設(shè)定抵押時抵押物的價值大于所擔(dān)保的債權(quán)，后因市場行情的變化抵押物的價值縮水，變成小于所擔(dān)保的債權(quán)，是否抵押合同就因此無效呢？實踐中，處分抵押物后仍不足以清償債權(quán)的案件多有發(fā)生，說明此規(guī)定難以適用。如果當(dāng)事人同意，既不違反公共利益，也不妨礙他人利益，何須以法律規(guī)定橫加禁止？　　好在最高人民法院《關(guān)于適用中國人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第五十一條稍作修正，規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。此是關(guān)于共同抵押的規(guī)定。抵押人也可將已抵押的房地產(chǎn)予以出租或轉(zhuǎn)讓。但是，最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)?！稉?dān)保法》第五十一條規(guī)定，因抵押人的行為造成抵押物價值減少時，抵押人有義務(wù)恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押物登記是物權(quán)變動，抵押合同是物權(quán)變動的原因行為，原因行為自成立時即對當(dāng)事人有約束力。　　抵押權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)　?。?）抵押權(quán)人對抵押物的支配權(quán)。　?。?）抵押權(quán)人遵守抵押合同的義務(wù)。房地產(chǎn)抵押是物權(quán)的變動，抵押合同是物權(quán)變動的原因行為，它是抵押關(guān)系成立的必要條件而非充分條件。故此規(guī)定被《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》以相應(yīng)規(guī)定補(bǔ)正，抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗第三人，但抵押合同的效力仍應(yīng)被承認(rèn)。因當(dāng)事人一旦提交登記申請，對于登記部門何時能核準(zhǔn)登記無能為力，以同一抵押物設(shè)定整個抵押權(quán)，申請在先的可能核準(zhǔn)在后，申請在后的可能核準(zhǔn)在先?！　∷裕覈乃痉ń忉尣扇∩暾堅谙戎髁x原則。未能辦理抵押物登記，則抵押權(quán)不能成立，抵押合同的目的不能實現(xiàn)，但合同目的是否實現(xiàn)并不影響合同本身的效力。因抵押人未能履行抵押合同的義務(wù)而使抵押權(quán)不能成立，抵押權(quán)人無從對抵押標(biāo)的物行使抵押權(quán)，其所蒙受的損失是喪失合同約定的抵押標(biāo)的物的變價優(yōu)先受償并對抗第三人的權(quán)利，在此，抵押人所應(yīng)承擔(dān)的不是擔(dān)保責(zé)任，而是違約責(zé)任。此規(guī)定看上去頗令人費(fèi)解。但是，畢竟抵押物沒有登記，本規(guī)定的債權(quán)人對該抵押物沒有物權(quán)，故不能與該抵押物的受讓人、經(jīng)登記的抵押權(quán)人和其他第三人相對抗。在沒有享有物權(quán)的第三人的情況下，對抵押合同約定的抵押標(biāo)的物，本規(guī)定的債權(quán)人可以優(yōu)先于其他一般債權(quán)人受償?！　〉盅旱怯洖榈盅簷?quán)人既創(chuàng)設(shè)實體權(quán)利，也創(chuàng)設(shè)程序權(quán)利?！　?quán)利公示效力權(quán)利公示在于將權(quán)利廣而告之，以使他人可以查知權(quán)利是否存在。實踐中，因當(dāng)事人之過錯、代理人之過錯或因登記機(jī)關(guān)之過錯而導(dǎo)致登記內(nèi)容與當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)不相符者并不鮮見，但若善意第三人因登記可能存在錯誤而懷疑其正確性，或因依賴登記卻為登記不實而蒙受損失，則整個登記制度的公信力就會發(fā)生動搖，交易秩序則無法維系，不動產(chǎn)交易事實上也無法進(jìn)行，因此，各國立法多規(guī)定在不動產(chǎn)交易登記發(fā)生錯誤時，仍推定其為正確，以確保登記錯誤不對抗第三人，不妨礙交易安全。（2）在土地登記簿中注銷一項權(quán)利的，應(yīng)推定該項權(quán)利不復(fù)存在?！　楸苊庖蝈e誤登記而發(fā)生法律責(zé)任，當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)登記有錯誤的，應(yīng)當(dāng)及時提出異議，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)有錯誤，應(yīng)當(dāng)及時更正。此說之理論依據(jù)為物權(quán)法定原則，認(rèn)為物權(quán)的種類和內(nèi)容包括物權(quán)消滅的方式應(yīng)當(dāng)由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人約定，也不能由不具有立法權(quán)的行政部門或登記部門確定。當(dāng)事人自己同意為抵押權(quán)設(shè)定存續(xù)期限，法律不必干涉，反之，如果允許抵押權(quán)無限期地存在，使權(quán)利人承受無限期的物上負(fù)擔(dān)，必給抵押人帶來不公平的后果。抵押期間從當(dāng)事人約定的期間或登記期間，抵押權(quán)的存續(xù)期限從主債權(quán)存續(xù)的期間或抵押物存續(xù)期間。如《瑞士民法典》第807條規(guī)定，經(jīng)登記的抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，不因時效而消滅?！斗▏穹ǖ洹返?262條規(guī)定，一切訴訟，無論是對物訴訟還是對人訴訟，時效期間均為30年。如《擔(dān)保法解釋》第十二條規(guī)定，當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律效力。權(quán)利人未能在法定期間行使權(quán)利的，則喪失相應(yīng)的權(quán)利。　　再者，訴訟時效適用于請求權(quán)，不適用于支配權(quán)。抵押物一經(jīng)登記，抵押權(quán)人對抵押物的支配的事實持續(xù)存在，其抵押權(quán)也在不間斷地行使，故不存在法定期間內(nèi)是否行使抵押權(quán)的問題，因此，訴訟時效不適用于抵押權(quán)，除法律規(guī)定的抵押權(quán)消滅的原因外，訴訟時效不是抵押權(quán)消滅的原因。如果不違反公共利益或損害他人合法權(quán)益，法律未禁止任何權(quán)利人處分其權(quán)利?！　∽罡哳~抵押中的決算期　　最高額抵押，是以抵押物對一定額度和一定期間內(nèi)發(fā)生的債權(quán)提供的抵押擔(dān)保。該日期屆至，合同的任何一方均有權(quán)請求對最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)進(jìn)行清算，以確定尚未清償?shù)膫鶛?quán)的具體數(shù)額，盡管債權(quán)的數(shù)額可能在決算后仍因債務(wù)人的自覺清償而發(fā)生變化，就像經(jīng)訴訟確認(rèn)的債權(quán)在進(jìn)行執(zhí)行程序之前可能因債務(wù)人的自動履行而發(fā)生變化一樣。沒有決算期，就無法確定最高額抵押合同的期間，抵押人承擔(dān)抵押擔(dān)保義務(wù)的時間被無限延長，其利益會遭受不公平損害。因貸款未即時歸還，銀行提起訴訟，要求該房地產(chǎn)公司承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，該房地產(chǎn)公司以抵押合同未約定決算期、抵押合同有重大缺陷為由進(jìn)行對抗。此案著實讓人費(fèi)盡思量。同一事件，確認(rèn)債權(quán)的方式不同，確認(rèn)的結(jié)果會有差異。因此，雖然主債權(quán)是一個客觀的存在，但客觀事實不同于經(jīng)法定程序確認(rèn)的法律事實，主債權(quán)的數(shù)額會因其確認(rèn)的方式不同而存在差異?！　∏鍍斊诓灰欢ㄊ呛贤?guī)定的履行債務(wù)的期限，在合同一方先期違約的情況下，清償期可能因先期違約行為而提前屆至，在債務(wù)人被法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序時，或在抵押人故意毀損或減少抵押物的價值又拒絕抵押權(quán)人的另行擔(dān)保的要求時，法院為對抵押權(quán)人提供救濟(jì)可能允許抵押權(quán)人緊急行使抵押權(quán)，故廣義的債權(quán)確認(rèn)，既包括對債權(quán)數(shù)額的確認(rèn)，也包括對履行債務(wù)期限的確認(rèn)。抵押權(quán)和抵押物的存在同樣是行使抵押權(quán)和處分抵押物的前提，抵押權(quán)的存在意味著抵押權(quán)已經(jīng)合法成立，沒有被滌除或拋棄，抵押物也未滅失，或滅失后有代位物。但在抵押權(quán)成立后，抵押物可能發(fā)生滅失，如已經(jīng)抵押的房產(chǎn)因房屋倒塌而滅失，此時，抵押權(quán)的物上代位性得到體現(xiàn)，對房屋的代位物，如因倒塌而獲得損失賠償金或保險賠償金，抵押權(quán)人仍有優(yōu)先受償權(quán)，所以，沒有抵押物，抵押權(quán)不能成立，但抵押權(quán)成立后抵押物滅失的，抵押權(quán)仍可存在。如果不損害其他債權(quán)人的利益，以抵押物折價抵債可以充分體現(xiàn)民事法律關(guān)系中的當(dāng)事人意思自治的原則，且簡潔明了，便于債權(quán)人快捷有利地實現(xiàn)債權(quán)。二是抵押本是以交換價值實現(xiàn)擔(dān)保價值，不經(jīng)法律程序而預(yù)先將抵押物附條件地轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人所有，不符合抵押權(quán)的價值權(quán)屬性?！　f(xié)議折價的弊端在于其隱秘性。不過有關(guān)其他債權(quán)人或抵押權(quán)人可以依照合同法第七十四條和第七十五條的規(guī)定，申請法院撤銷侵害自身權(quán)益的不公平的折價協(xié)議。當(dāng)事人協(xié)議進(jìn)行變賣的，其性質(zhì)與協(xié)議折價相似，卻沒有協(xié)議折價的弊端。所以說，就公平而言，變賣方式優(yōu)于協(xié)議折價方式。關(guān)于法院執(zhí)行中的拍賣的性質(zhì)，理論上尚存爭議。拍賣物經(jīng)依法律程序降價后仍不能成交的，法院可依法裁定以物抵債。拍賣與私下交易不同，拍賣的時間、地點、標(biāo)的物和起拍價要向社會公告，拍賣的過程也是向公眾開放的，可以隨時接受社會的參與和監(jiān)督，其拍賣結(jié)果可能對當(dāng)事人不是最有利的，卻是最公平的，因?qū)Ξ?dāng)事人公平，其拍賣行為才體現(xiàn)出實體上的公正。因為2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的授予，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的信息不對稱理論已廣為人知，該理論揭示了獲得更多信息的人比獲得較小信息的人更容易取得利益優(yōu)勢的道理，被認(rèn)為是挑戰(zhàn)了市場萬能的傳統(tǒng)的市場經(jīng)濟(jì)理論。因此，法院應(yīng)當(dāng)對拍賣機(jī)構(gòu)組合拍賣標(biāo)的方式進(jìn)行有效監(jiān)督。因此，實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用的優(yōu)先支付，在理論上并不單是為了抵押權(quán)人的利益，而是為了所有債權(quán)人的共同利益。為此，本文曾建議以法定抵押權(quán)解決此問題，即未繳清地價的土地使用權(quán)，作為土地出讓方的政府在該塊土地上有法定抵押權(quán)，對該地塊的變現(xiàn)所得，政府可在約定抵押權(quán)之前優(yōu)先受償。為什么其他債權(quán)人的債權(quán)包括有抵押擔(dān)保的債權(quán)不能視為費(fèi)用，惟政府的債權(quán)可以視為費(fèi)用？為什么政府就可以在轉(zhuǎn)名過戶中利用行政權(quán)力之便實現(xiàn)自己的債權(quán)（實踐中通常如此）？　　權(quán)利瑕疵理論可能提供另一種解釋，即未繳清地價的土地使用權(quán)雖經(jīng)當(dāng)事人取得，卻因欠繳地價而存在權(quán)利上的瑕疵?！　。?）所有人抵押權(quán)。有人認(rèn)為因為所有人抵押權(quán)是以所有人自己的財產(chǎn)為標(biāo)的而設(shè)定的權(quán)利，故構(gòu)成抵押權(quán)之特例〖注：參見鄒海林，“所有人抵押權(quán)的若干問題”，《法學(xué)研究》，1998年第2期，第60頁〗。再者，因?qū)嵭械盅簷?quán)而取得所有權(quán)，所有權(quán)本是抵押權(quán)的對價，所有權(quán)取得后，抵押權(quán)豈有繼續(xù)存在的道理？所以，所有人抵押權(quán)不是抵押權(quán)，而是因?qū)嵭械盅簷?quán)而取得一種特殊的所有權(quán)形式，其特殊性乃在于可以其先手抵押權(quán)與后手抵押權(quán)相對抗，因為混同后所有人的抵押權(quán)消滅，其它人在房地產(chǎn)上的抵押權(quán)仍然存在，仍有可能對該房地產(chǎn)主張抵押權(quán)，所有人抵押權(quán)制度能有效保護(hù)原來是前手抵押權(quán)人、現(xiàn)在是所有權(quán)人的利益。支持說認(rèn)為，法律漏洞應(yīng)當(dāng)適用一定的方法予以補(bǔ)充，此種補(bǔ)充并非法律的創(chuàng)制，而是法律活動的繼續(xù)或者“造法”的嘗試〖注：參見梁慧星著：《民法解釋學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第265頁〗，故在理論上和實踐中承認(rèn)所有人抵押權(quán)的存在，并不違反物權(quán)法定主義的原則。19 /