房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實(shí)用技巧(存儲(chǔ)版)
【正文】 棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來的增值潛力。三、樓層用途的定位技巧不同的人對(duì)各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場(chǎng)，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。這個(gè)市場(chǎng)各樓層之間的相對(duì)條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣與否，多半是指中間層市場(chǎng)的供需狀況而言。四、房地產(chǎn)持有的定位技巧（一）長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期持有土地，必須要能賺取合理的時(shí)間報(bào)酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過程利益最大。（二）規(guī)劃需求尚未飽和的時(shí)尚品在短期內(nèi)創(chuàng)造高銷售率。以上幾個(gè)產(chǎn)品定位的方向，可提供投資不動(dòng)產(chǎn)并希望短期獲利的企業(yè)或個(gè)人參考。選擇產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注意列事項(xiàng)：（1） 產(chǎn)品的施工期限不宜過長(zhǎng)；（2） 產(chǎn)品要以能克服余屋銷售壓力的設(shè)計(jì)為主；（3） 針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。唯有對(duì)未來的預(yù)期有人樂觀，有人悲觀，市場(chǎng)才容易活絡(luò)。不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場(chǎng)條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評(píng)估銷售的意義及條件。至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而定。對(duì)于需長(zhǎng)期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評(píng)估，不宜貿(mào)然投資。產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。要結(jié)合銷售、規(guī)劃及財(cái)務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競(jìng)爭(zhēng)空間。以下則打算采取另一個(gè)角度，探討如何通過產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場(chǎng)不景氣，也就是接受不景氣這個(gè)事實(shí)，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實(shí)務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時(shí)如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營(yíng)建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營(yíng)建成本也已固定，但是在營(yíng)建合約中往往有明確規(guī)定，即物價(jià)上漲一定成數(shù)以上時(shí)，營(yíng)建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營(yíng)建成本，在通貨膨脹時(shí)期，面對(duì)增加的機(jī)會(huì)大為提高。即使在經(jīng)濟(jì)效益上不宜規(guī)劃短期的產(chǎn)品，仍應(yīng)設(shè)法運(yùn)用技術(shù)縮短工期，以提高資金效率。（一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價(jià)值。不論是否賺取租賃或經(jīng)營(yíng)利益，絕大多數(shù)長(zhǎng)期持有的土地，其最大利益來自于增值。（三）合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。（三）是地下室市場(chǎng)，這種產(chǎn)品有時(shí)具備獨(dú)立功能及用途（例如作為商場(chǎng)或停車位），有時(shí)則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間）。（四）對(duì)環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報(bào)。那么高實(shí)得率或低的公共設(shè)施比例對(duì)購(gòu)房者而言又真的實(shí)惠嗎？
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