【正文】 講裝置能與大門通話。l 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。l 消防接合器齊全、有效，無泄漏。l 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。，并定期檢查。（2）撥打“120”救護(hù)電話。d. 如經(jīng)巡視人員報告為誤警，寫出事故報告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。，關(guān)閉該電梯動力并著手開門放人。[應(yīng)急處理流程圖]，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運作。，統(tǒng)一調(diào)分派人員。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。某小區(qū)物業(yè)管理方案（八）十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范1 基本要求 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。 獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 設(shè)施設(shè)備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務(wù)人員實行登記；對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。及時清除主要道路積雪。 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。 綠地設(shè)施基本完好。小區(qū)內(nèi)還建有4棟高層住宅，高層住宅的設(shè)備運行成本較高，再加上電梯費，如果物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定的過高，勢必增加管理成本，物業(yè)費業(yè)主可能難以承受。 小區(qū)物業(yè)管理用房的建議： 需提供物業(yè)管理用房用于小區(qū)物業(yè)管理站的辦公用房，每個站需建設(shè)物業(yè)管理辦公用房30平方米，或租用住宅樓用于辦公用房。 物業(yè)管理部 小區(qū)管理副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的保潔、公共區(qū)域的秩序維護(hù)、停車場、消防等項目的物業(yè)管理工作 監(jiān)控室值班 3 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作 巡邏值班 11 負(fù)責(zé)巡邏值班工作 電業(yè)名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 供水值班 3 負(fù)責(zé)二次供水的運行值班 保潔員 4 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整 地下停車場 　 負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作 門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費 財政名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所的保潔工作 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整 門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費 信合名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所的保潔工作 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整 門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費 工程管理部 維護(hù)副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修維護(hù)的管理工作 電梯維修工 2 負(fù)責(zé)電梯保養(yǎng)和維護(hù) 水暖維修工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保小區(qū)用電系統(tǒng)正常工作，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備 土建維修工 1 負(fù)責(zé)物業(yè)土建的維護(hù)工作 水暖維修工（物業(yè)管理站） 3 負(fù)責(zé)物業(yè)給排水、供暖系統(tǒng)、消防設(shè)備的正常運作與管理、維護(hù),負(fù)責(zé)土建部分的維護(hù)工 電氣維修工（物業(yè)管理站） 3 專職負(fù)責(zé)防盜門和弱電系統(tǒng)設(shè)備的正常運作與管理、維護(hù)，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備。 公司的崗位編制 物業(yè)公司人員配置 部門 崗位 人數(shù) 工作職責(zé) 綜合部 總經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)公司的全面工作 會計 1 負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理 出納員 1 　 資料員兼打字員 1 負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料，物管資料的收集、整理工作 庫管員 1 負(fù)責(zé)物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。 鑒于以上原因，對小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：（詳見規(guī)劃圖） 小區(qū)出入口的設(shè)置建議： 設(shè)立一個主出入口，三個次出入口，龍科大街方向一個，龍濱路方向一個，在龍源路方向設(shè)一個主出入口和一個次出入口。由于黑河地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工資水平不高。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 定期進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。 3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。儀表儀容整潔規(guī)范。緊急情況及時向上級匯報。提出糾正和預(yù)防措施。，立即告知安保中心。，記錄停電原因、人員撤離時間等詳細(xì)資料。，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作。有人被困時，與電梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。b. 熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。如現(xiàn)場火勢較大，無法自行補救時，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案。，應(yīng)在一樓掛告示牌。，并定期檢查。、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。，必須停電進(jìn)行。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。 消防系統(tǒng)[消火栓泵]l 消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 配套附件完好。[攝像機(jī)]l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。[顯示屏]l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 檢修及運行狀態(tài)正常。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。[照明設(shè)備]l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。2 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。、整形a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。施肥方法可撒施和根外追肥。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。 巡回 清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好。 5 秩序管理各崗位之間的輪換，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗； 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗。，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。 發(fā)生盜、搶事件 用對講機(jī)報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；，協(xié)助破案。 地下車庫管理 車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進(jìn)出車庫； 無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶車位； 督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車； 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢； 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報告； 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。2. 門崗服務(wù) 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序管理服務(wù)； 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。五、權(quán)籍管理,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況。質(zhì)量要求以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。:00時—18:00時之間進(jìn)行，晚間18:00—次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。、衣架與排放冷凝水。，交納出入證工本費，領(lǐng)取施工人員出入證。，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫《整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。 對無故逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。同時做好入住資料的收集、歸檔。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、 新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。 接待部（1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。 綠化部（1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章 擬采用的管理模式一、 物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。 定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時更換損壞的燈器具。 第四節(jié) 設(shè)施的維修管理 小區(qū)的公共設(shè)施，極大地方便了住戶生活。目標(biāo)管理達(dá)到：一日三清掃，垃 圾日日清，嚴(yán)格控制二次污染。 所有有關(guān)本次投標(biāo)的聯(lián)絡(luò)請函、電下列地址： 地址： 郵編電話： 傳真 法定代表人（簽字或蓋章）： 投標(biāo)人全稱： （投標(biāo)單位公章） 年 月 日 第二章 小區(qū)物業(yè)概況 小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米，共4棟252套單元房；公共部分面積約為1000平方米，有一個自行車棚和一個值 班室。 受法定代表人 授權(quán) 全權(quán)處理與本次投標(biāo)項目有關(guān)的事務(wù)。 第三章 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 根據(jù)小區(qū)的實際情況，并貫徹物業(yè)公司“盡心服務(wù)，超值服務(wù)”的服務(wù)宗旨，我公司擬將物業(yè)服務(wù)重點放在環(huán)境管理、衛(wèi)生 綠化、.。 （五）張貼警示牌，倡導(dǎo)文明新風(fēng)。 我們將和業(yè)主委員會按國家的相關(guān)維修規(guī)定，對于住戶水、電等維修項目制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，配備專業(yè)水電工，在小區(qū)管理處設(shè)立一部 便民熱線，在住戶提出維修要求時，及時完成維修工作。 （二）用小區(qū)文化資源組織文藝社團(tuán) 小區(qū)住戶多為教師，物業(yè)公司和業(yè)主委員會共同邀請具有一定文藝功底的住戶，成立文藝社團(tuán)，在空閑時間組織諸如舞蹈，書法，歌詠活 動，相互學(xué)習(xí)，相互交流，增進(jìn)鄰里了解，全面提高小區(qū)精神風(fēng)貌。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標(biāo)：◆ 房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；◆ 報修及時率達(dá)到100％；◆ 清潔管理無盲點；◆ 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；◆ 小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；◆ 有效投訴處理率100％；◆ 服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；◆ 綠化