【正文】 住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個(gè)具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。（一）水土流失防治方案目的在建設(shè)過程中對可能造成的水土流失提出相應(yīng)的預(yù)防對策和治理措施，把不利影響減少到最低限度，在進(jìn)行工程建設(shè)的同時(shí)，使生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)和改善。（2） 棄土、渣場主要采取種草和擋土、護(hù)坡等生物與工程措施相結(jié)合的綜合防治。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》。加強(qiáng)對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。（三） 室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能設(shè)計(jì)指標(biāo)冬季采暖室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度區(qū)16℃～18℃，夏季空調(diào)室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度取26℃～28℃。（二）勞動(dòng)安全危害因素本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。第十章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排一、項(xiàng)目管理工程建設(shè)是百年大計(jì)，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)環(huán)節(jié)，有些是同時(shí)開展的，有些是交叉進(jìn)行。該工業(yè)品批發(fā)市場建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，建設(shè)期12個(gè)月，即2012年4月至2013年4月。%。因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。合計(jì)2258萬元。（四）通過本項(xiàng)目的敏感性分析得出，最能影響該項(xiàng)目投資收益率的是銷售單價(jià)，其次是銷售率，然后是投資總成本，該三個(gè)因素對項(xiàng)目效益的較為敏感。（三）項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析本項(xiàng)目的建設(shè)，對祖樓鎮(zhèn)的發(fā)展具有重要意義，是政府、企業(yè)、人民群眾的民意體現(xiàn)，所以各利益團(tuán)體對項(xiàng)目的建設(shè)均持積極擁護(hù)和贊成態(tài)度。（五）社會評價(jià)結(jié)論祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場建設(shè)工程是鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府貫徹落實(shí)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《安徽省實(shí)施“中華人民共和國土地管理法”辦法》、《祖樓鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》，適應(yīng)祖樓鎮(zhèn)城鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一項(xiàng)重大工程，該項(xiàng)目的建設(shè)將大大提高項(xiàng)目區(qū)居民的居住條件，改善其居住環(huán)境，對促進(jìn)祖樓鎮(zhèn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程，全面推進(jìn)小康社會建設(shè)具有積極而深遠(yuǎn)的影響。（二）項(xiàng)目對社會負(fù)面影響分析將占用較多土地，耗用較多土地資源。%，%。上述三項(xiàng)之和為總銷售收入為3195萬元。但其缺點(diǎn)是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時(shí)間長、費(fèi)用高。由于本項(xiàng)目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合?？偝邪话阃ㄟ^招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。%。⑨參與工程驗(yàn)收和工程結(jié)算審查；⑩在保修期內(nèi)協(xié)助安徽端恒建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司檢查工程狀況，參與鑒定質(zhì)量責(zé)任，督促承包方回訪，監(jiān)督承包方保修直至達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)核保修結(jié)算。同時(shí)，組建由高級工程師、工程造價(jià)師、注冊會計(jì)師等組成的專家顧問小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢、指導(dǎo)和把關(guān)。因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。施工過程有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會議。在建設(shè)和運(yùn)營過程中，執(zhí)行《中華人民共和國勞動(dòng)法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。第八章 節(jié)能一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB501892005 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。水土流失防治方案土方開挖存在的主要問題為施工過程表土植被的破壞，土石完全裸露；竣工后挖土區(qū)和棄土區(qū)四周的土層外露。由于動(dòng)土面積大、工期較長、地表植被的破壞，使土地大部分處于裸露狀態(tài)，施工過程中，如遇降雨特別是暴雨，將造成水土流失。在施工中對棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。第七章　環(huán)境保護(hù)與水土保持一、環(huán)境保護(hù)（一）主要污染源該工業(yè)品批發(fā)市場項(xiàng)目。（二）付款方式策略付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來越重，商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。經(jīng)營型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來自于商戶的租金。宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會貫穿于整個(gè)營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷場面。管材室外給水管道采用球墨鑄鐵管，T型橡膠圈接口；室內(nèi)生活給水管采用PPR塑料給水管，熱熔連接；室內(nèi)排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，法蘭或卡箍連接。綜上所述，得出祖樓工業(yè)品批發(fā)市場總用水量， m3/日。路燈照明采用高壓鋼燈路燈，且由裝于變電所的路燈配電箱控制，路燈照明配電時(shí)盡量保持三相平衡。室內(nèi)照明光源根據(jù)使用場所的不同，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標(biāo)，為達(dá)到較好的照明效果和節(jié)能能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能產(chǎn)品。負(fù)荷等級本工程除消防用電為二級負(fù)荷外，其它用電負(fù)荷無特殊要求，屬三級負(fù)荷。（五）路面柔性路面行車舒適，攤鋪快速，施工方便，工期可安排較短；且便于今后地下管線的二次埋設(shè)，局部開挖、修補(bǔ)比較方便，有利抗震、搶險(xiǎn)、救災(zāi)。（二）平面線形設(shè)計(jì)道路平面設(shè)計(jì)按城市規(guī)劃紅線進(jìn)行，線形標(biāo)準(zhǔn)按照《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CTJ37—90）中的設(shè)計(jì)速度為50km/h城市主干道路標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。豎向規(guī)劃上考慮與城市道路排水相銜接，主要排水方向?yàn)槟舷颍潘捎糜晡鄯至髦?，且用地南面已有一個(gè)排水管涵經(jīng)過，規(guī)劃用地排水可利用此排水管涵，場地規(guī)劃標(biāo)高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。本項(xiàng)目一街區(qū),街面寛15米，長200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門面，二層為商戶住宿。規(guī)劃時(shí)，以湘中文化為底蘊(yùn)，融入**地方特色元素，創(chuàng)造具有地方特色的建筑物。在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對項(xiàng)目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。街南商鋪60間，以建材批發(fā)銷售為主。二、物業(yè)類型分析（一）商業(yè)本項(xiàng)目地處蕭縣祖樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)南57路西側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。該鎮(zhèn)實(shí)施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資1000多萬元，硬化城鎮(zhèn)主干道5條，總面積2100平方米；改造背街小巷１0余條，總面積1700平方米；修砌下水道1500米；各單位綠化面積3500多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。初中、小學(xué)合理布局覆蓋全境。蕭縣是安徽省委20個(gè)精神文明建設(shè)示范縣之一。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高祖樓鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項(xiàng)重要的元素。該工業(yè)品批發(fā)市場項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營體系，推動(dòng)祖樓鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵(lì)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城鎮(zhèn)新商圈，徹底解決騎路逢集的歷史遺留問題，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，突破原有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城鎮(zhèn)的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。本項(xiàng)目建設(shè)場地附近環(huán)境好，工程建設(shè)過程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對環(huán)境無不本次可行性研究對項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。分公司下設(shè)有工程部、營銷部、財(cái)務(wù)部和綜合部。目錄第一章 總 論 5一、項(xiàng)目概述 5二、項(xiàng)目單位簡介 6三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7四、項(xiàng)目年能耗 7五、結(jié)論與建議 7第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性 9一、項(xiàng)目的可行性 9二、項(xiàng)目的必要性 9第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 12一、項(xiàng)目區(qū)概況 12二、社會經(jīng)濟(jì)條件 15三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況 17第四章 項(xiàng)目銷售市場情況分析 20一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析 20二、物業(yè)類型分析 21三、綜合評價(jià) 22二、商鋪建筑設(shè)計(jì) 26三、道路工程設(shè)計(jì) 27四、供電工程設(shè)計(jì) 29五、給水排水 31第六章　營銷策略及方案 34一、營銷策略 34二、營銷方式 35三、 銷售節(jié)奏與策略 37第七章　環(huán)境保護(hù)與水土保持 40一、環(huán)境保護(hù) 40二、水土保持 41第八章 節(jié)能 44一、設(shè)計(jì)依據(jù) 44二、節(jié)能 44第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 47一、勞動(dòng)安全 47二、消防 48第十章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排 49一、項(xiàng)目管理 49二、項(xiàng)目監(jiān)理 49第十一章　投資估算及資金籌措 52一、估算依據(jù) 52二、估算說明 52三、投資估算 52四、資金籌措方案 52第十二章 項(xiàng)目招投標(biāo) 53一、工程招標(biāo) 53二、招標(biāo)基本情況表 55第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 56一、銷售收入估算 56二、總成本及費(fèi)用估算 56三、銷售利潤估算 56第十四章 項(xiàng)目效益分析 58一、經(jīng)濟(jì)效益分析 58二、社會效益分析 58第一章 總 論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱：蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場（二）承辦單位：安徽端恒建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：蕭縣祖樓鎮(zhèn)政府南、57路西（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：吳征兵（六）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉振宇（七）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積19998平方米（30畝）。一般經(jīng)營項(xiàng)目：項(xiàng)目管理、物業(yè)管理，建筑工程裝飾、裝修，園林綠化。本項(xiàng)目位于蕭縣祖樓鎮(zhèn)政府南、57路西，距311國道不足600米，北鄰鎮(zhèn)政府，東靠57路（祖樓淮北），地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。（二）本項(xiàng)目的開發(fā)商安徽端恒建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會信譽(yù)作基礎(chǔ)。項(xiàng)目的開發(fā)對于祖樓