【正文】 前如畫，家家陽光充足，彌補15米超小樓間距的劣勢。六、本案價值分析根據(jù)以上論述，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產條件，及SWOT分析，價值應在1200元/m2左右。五、智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要 小區(qū)的品質感即來源于小區(qū)產品規(guī)劃設計等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務和物業(yè)管理等軟件。圣景苑小區(qū)住宅項目的概念具體化、專業(yè)化、建議建立產品形象，給予消費者深刻、明確的印象。（以區(qū)別本項目和另外兩個項目的不同即：明珠小區(qū)二期和西碧園售樓部 ）主要內容：● 形象墻其是營銷接待中心的形象標志，主要突出項目的名稱、標志。具體內容：一部分內容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。一、 項目主要賣點設計〖賣點一〗 ：針對安居住宅咱運城老百姓滿意的好住房 鑫源圣景苑小區(qū)低層入市價格建議周邊檔次跟鑫源六、 廣告策略廣告策略是營銷推廣策略的重要內容，是廣告活動中用有限的費用取得最大廣告效果而運用的手段和方法，在房地產業(yè)異軍突起，廣告數(shù)量繁多，形式多樣化，市場競爭日益激烈的今天，要使廣告活動富有成效，必須制定多種廣告策略。（四） 廣告錯位競爭策略鑒于廣告初期，在總體實力不如名牌的情況下，通過調整力量對比，避實擊虛，進行錯位競爭，如項目的規(guī)劃特點、建筑特點、文化內涵都有獨到之處，在具備這些優(yōu)勢的情況下，揚長避短巧妙地將競爭對手的優(yōu)勢化為劣勢。從宣傳階段考慮，第一階段考慮進攻力度，一方面以立體全方位的媒介（考慮本案的規(guī)模及營銷區(qū)域，建議本案可不考慮安排電視廣告，應以DM直投廣告為主，輔以燈箱廣告、專賣場展銷活動、戶外宣傳活動、商業(yè)性信息等媒介宣傳方式）進行多點進攻；另一方面在報紙媒介方面以相對中版面投入，后期則可用均頻率、小版面（比如：運城日報的周五版的廣告）進行推廣。優(yōu)勢在于費用低，可大量發(fā)放，傳播范圍廣泛，內容簡潔。發(fā)展商亦能盡快掌握到市場的最新動態(tài)及買家的要求。（2）手段A、春季房交會專賣場；B、定項向市區(qū)企事業(yè)單位入室派送宣傳資料（注明對團購消費實行大額優(yōu)惠的消息）；C、春節(jié)期間，到超市、集貿市場、商場等門口派發(fā)宣傳資料，以擴大知名度，樹立品牌效應；D、將更準確地抓住目標客戶群，建議在周邊同質項目的售樓處門前散發(fā)宣傳單，要求機動靈活、隱蔽，注意不能引起同行的反感。（三）新聞軟性宣傳選準新聞熱點，發(fā)動熱點新聞“圍剿”，使待售樓宇成為眾人焦點。最后兩周以營銷手段訴求再作一次全面宣傳，以求萬無一失。運用的手段有：反饋信息的收集和分階段抽樣調查?？蛻糍彿啃睦矸治鰬敳扇§`活的有效的營銷策略，把重點放在客戶上，對同行采盤以禮待之。處理客戶投訴。在鑫源圣景苑封頂入住階段，可減輕銷售人員的工作負擔，將以全部精力投入到銷售工作中去?？蛻魴n案記錄客戶檔案記錄對于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一步的設計和廣告策劃提供依據(jù)。它主要表現(xiàn)在經濟效益、社會效益和心理效益等幾個方面。其后可以用均頻率、小版面進行推廣。（2）方案A、 入市初期，組織少量樓層，分批入市，以提高入市的認購率，掀起促銷熱潮。鑫源其專門的裝修設計及空間布局可供業(yè)主參考。設計風格應與其高檔的定位相一致，且內容全面、制作精良。試銷期和導入期前期的廣告形式以報紙廣告（軟性文章結合硬性廣告）和戶外宣傳活動（廣場大屏、DM單直投等）為主，目的在于信息的盡可能告知。（三） 廣告的心理策略廣告心理策略是運用心理學原理來策劃的廣告，從而促使消費者在更短的時間內，更快認可和產生購買行為。付款方式和進度付款方式和進度，與優(yōu)惠比例相聯(lián)系，設計時體現(xiàn)以下原則：付款方式不同，各種方式現(xiàn)值相等。四、 價格定位及策略根據(jù)我們對目標市場的仔細調研和深入分析，本項目的入市定價應當采取低開高走的策略，入市定價應當較具彈性空間，入市時富有較強的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值，同時使投資人士的投資具有炒作的空間。 第五部分：項目推廣策劃 本案是個具有獨特魅力的項目，應以不平常的手法推廣，以使好的優(yōu)勢充分展示出來。（二） 工地環(huán)境包裝設計將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進程和環(huán)境特色進行包裝。建議鑫源建議：小區(qū)內設物業(yè)管理處；加強小區(qū)智能化物業(yè)管理水平，區(qū)內設寬帶網(wǎng)端子、對講門以及引進節(jié)能型建材，、物業(yè)管理和安防，滿足現(xiàn)代人對現(xiàn)代居住環(huán)境的要求。與整體園林綠化相結合，穿插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術品位。購房心理特點：大部分居民購房心態(tài)不成熟； 對85㎡—95㎡改善型住宅需求量大；環(huán)境優(yōu)雅休閑、配套齊全、服務完善即可滿足。（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點威脅來自緊鄰的中低檔項目：如明珠小區(qū)二期和西碧園小區(qū)項目，他們的項目綜合質素不俗，必會對該區(qū)域市場形成強勁沖擊；本案困難點在于偏僻的地理位置、不成熟的商業(yè)氛圍、項目周圍的市政配套不完善?！? 本案緊鄰警犬訓練基地，視覺污染嚴重。▲ 內在優(yōu)勢 ▼◇ 小區(qū)自帶底商，可定項吸納諸如美容美發(fā)、快餐店、網(wǎng)吧、服裝行等商店服務于的業(yè)主。②鑫源◤ 區(qū)域房產建設展望 ◢預計項目周圍短時間內將不會推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場競爭就不會加強；價格仍然是大部分樓盤占領市場的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點，其次，消費者因購房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報紙不斷對購房的相關政策和購房技巧的報道，他們的地產知識和購房經驗已經成熟，對價格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。 規(guī)劃特征：主體磚砼結構、6層建筑，位臨路一側建有一層底商，戶型設計，主力戶型為：多平方米。圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對面就有一個警犬基地和化工廠，視覺污染、尾氣污染十分嚴重。鑫源依據(jù)區(qū)域內物業(yè)的商品房售價把市調項目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅。圣景苑的訴求點為：“咱運城老百姓滿意的好住房和多走幾分鐘為家添轎車”。然后，以項目為核心，針對當前的經濟環(huán)境，當?shù)氐姆康禺a市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析。圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案策 劃 部2004年9月11日前 言 房地產全程營銷思想是在中國房地產從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場的過程中，結合市場營銷的理論和實踐產生的具有實踐指導性的一套科學運作方法。全案共分六部分，其核心內容包括：一、 區(qū)域市場個案調查分析二、 項目的投資分析三、 項目規(guī)劃設計營銷四、 項目形象營銷五、 營銷推廣策劃六、 項目服務營銷—— 目 錄 ——項目背景第一部分：區(qū)域市場個案調查分析一、項目鄰近地段住宅市場分析（一）區(qū)域內商品房供應量及空置率統(tǒng)計（二）商品房銷售個案分析二、項目周邊環(huán)境分析（一）本項目土地性質調查（二）本項目周邊環(huán)境調查