【正文】 歲以上老年人已占人口的10%，進入了老齡化社會。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。表二：中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對經(jīng)濟適用房的信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機構(gòu)融資的上限為2億元人民幣。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友?！∫话銇碚f設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。另一方面，要改變排斥市場，國家包攬的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場機制為主要的資源配置手段，推動老齡產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導(dǎo)致的各項政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應(yīng)該由專門機構(gòu)進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關(guān)系。 混合型養(yǎng)老院這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。我國第一個老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。但同時必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。但是，我們要認識到，目前的消費力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時間并不短。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。老年人口贍養(yǎng)率：是指65歲以上的人口與1564歲人口的比例。上海最近五年的戶籍人口數(shù)據(jù)顯示，在嚴(yán)格的戶籍控制政策下，上海的戶籍總?cè)丝诒３衷?300－1320萬的范圍內(nèi)，而同期老年人口的增加幅度有所上升，；同期，、,老年人口數(shù)量的增加部分集中在高齡階段。北京市老年人口的分布根據(jù)1990年普查資料顯示，北京市老年人口主要分布在城八區(qū)，占全市老年人口總數(shù)的三分之二以上。獨居模式老人獨立居住。這在我國并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。從以上數(shù)據(jù)中可以看出，我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速（3）目前國內(nèi)老年人的居住質(zhì)量居住面積2000年人口普查顯示。其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。[分析]老人月收入在5001000元比較集中，其他檔相當(dāng)平均，說明了現(xiàn)階段大部分老人收入不高，決定其消費態(tài)度以節(jié)儉型和保守型為主。老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。 營銷方式的轉(zhuǎn)變。針對老年消費的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。事實上，無論是老年購房者或是替父母購房的年輕購房者，在實施購房行為的時候或多或少地受到中國傳統(tǒng)文化的影響，這種影響既有正面的推動，也有負面的影響。在這些國家中老齡住宅大致有無障礙專住型老齡住宅，混合的演變式住宅和適應(yīng)老齡社會的通用住宅三種類型。 造價高，難以普及2. 所有改變均可在原住宅進行，使用者年老后不需移居他地，節(jié)省了開支，并滿足了歸屬感的需要1. 設(shè)計簡單，建造成本低，不需另外置地和進行單體設(shè)計2. 其次，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂中心等），對豐富老年住宅的功能提供了條件。③老年住宅的專用化由于老年。在住宅的情感性價值上，老年住宅產(chǎn)品需要的一種淡雅、和諧、交流，充滿關(guān)懷和生氣的居住氛圍，如何建筑布局、建筑設(shè)計、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮氣沉沉的氛圍，與建筑形態(tài)的確定有莫大的關(guān)聯(lián)。 日后房屋的改造為住戶帶來麻煩，改造材料可能會因為建材的發(fā)展而與原設(shè)計不兼容混 合 的 演 變 式 住 宅將老年人住宅融入一般建筑中，在建筑中按一定比例設(shè)置老人專用層或?qū)Ｓ梅?. 成長型居住空間，降低了專用設(shè)計的一次性投入，房屋使用功能的靈活性大2. 方便統(tǒng)一管理1.但是隨著社會的發(fā)展，物質(zhì)生活水平的提高以及居住觀念的轉(zhuǎn)變，中國傳統(tǒng)文化的消極作用將會漸漸弱化，人們將會從更現(xiàn)實的角度審視老年住宅產(chǎn)品的存在價值。針對老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點，為項目打下長遠的附加價值。 而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應(yīng)是相對獨立的，消費能力是自主的。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。老年住宅目標(biāo)客戶群的消費特有如下幾點：1)[分析]九成老人收入以離退休金為主，子女一般都會給一些贍養(yǎng)費，（因為他們大多數(shù)已成立自己的家庭，有自己的負擔(dān)，所以給的錢也不多。因此，作為老年人經(jīng)濟收入的主要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增加。縣購買商品房、%。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。預(yù)計到2025年，北京的老年人口比例接近30%，這一比例遠高于許多發(fā)達國家的水平。在上海市常住人口中，1982年－1990年期間，；1990－2000年期間。屆時，中國將處于“銀發(fā)浪潮”之中，成為嚴(yán)重老齡化國家。北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。小結(jié)：目前，國內(nèi)老年住宅的經(jīng)營模式仍然停留在福利或是微利的層面上，歷史的原因造成現(xiàn)在占決大多數(shù)的老人消費能力弱，而且消費觀念老舊。大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國的太陽城、安妮?馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。輔助生活機構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。由于收費低廉，其所擁有的娛樂設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運行和發(fā)展的健康狀況。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進入等），此外，政府還可以通過設(shè)立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)的股票和債券、接納社會捐贈等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。從目前來看，政府應(yīng)主要采取三個方面的對策：（1）制度對策，即建立和完善促進老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機制?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。(2)老年公寓的布局不合理。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前主要參與上海高端住宅項目的投資。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園――中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城――目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。第三個階段：高峰階段 2025年 ─ 2055年，％增長到30％，比2000年翻了兩番。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。如果根據(jù)國外老年住宅的演進過程來預(yù)測國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國老年住宅的發(fā)展要進入真正的上升期，還需要10年左右的時間。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機構(gòu)進行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評估達標(biāo)的護理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助。盡管這個行業(yè)的70%是以媽媽―爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護機構(gòu)最缺乏。另外有居屋及自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。另外房屋署正積極進行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。據(jù)統(tǒng)計，1990年已有87%的人口住在公共組屋內(nèi)，%，%。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。目前，老年住宅的建設(shè)是業(yè)界研究的一個課題，雖然國家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的老年公寓，但還沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。 老年人的生活娛樂方式和時間分配；n 老年人的收入與消費水平；n 各地區(qū)對開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定；n 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度；n 國家對老年人的生活保障制度；n 國家關(guān)于老年人權(quán)利義務(wù)的法律法規(guī)；n 老年住宅的可行性參考指標(biāo)宏觀指標(biāo)：n（2）住宅產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范日本的住宅區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計方面，非常重視居住生態(tài)和環(huán)境建設(shè)，公益設(shè)施配套都比較齊全。對一些特殊性質(zhì)的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢斦a貼或低息貸款。為解決低收入者住房問題建設(shè)公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技術(shù)上給予援助。因為建筑和城市是針對各種人的，所以20年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對具體人的，所以考慮較晚。（3）適應(yīng)老齡社會的通用住宅大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，相當(dāng)一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。如何為老年人提供住房？過去的想法是，為他們專門設(shè)計和建造所謂“無障礙老齡住宅”（圖1a）。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。社區(qū)活動有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。護理院的其它名稱有：專業(yè)護理設(shè)施，康復(fù)之家，護理設(shè)施，長期照料設(shè)施。如果老年人能夠獨立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨立生活的方式。 如何建設(shè)老年住宅？不同的老年住宅有其各自的設(shè)計原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具備三個基本要素：A、住宅設(shè)計必須要照顧到老年人特殊的身體狀況；B、無論是單獨的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設(shè)施；C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當(dāng)調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”，就是通過改造住宅空間來適應(yīng)人生不同階段居住需求；２、老年住宅的分類 進制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類型：A類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行“老年住宅”這個課題研究的最終目的。當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。因為老年住宅與普通住宅之間的差異性，如消費群的專一性――它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設(shè)計的特殊性――住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等方面符合老人的生理特點，社區(qū)活動的廣泛性――在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。 按照老年人對服務(wù)要求的不同分類A、提供給具備獨立生活能力的老人居住的健康住宅這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（Self－h(huán)elping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。如果老人需要24小時護理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復(fù)設(shè)施，患有長期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。通常這種社區(qū)由