【正文】 24 層和 32 層。 對于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。 城中小戶型從總體來看，銷售速度還是非常喜人的，但也有樓盤滯銷的局面，關(guān)鍵取決于開發(fā)商如何正確的引導(dǎo)消費者，發(fā)現(xiàn)市場空間。 ? 銷售狀況分析 南京豐 富路的 “ 朗詩熙園 ” 樓盤， 前段時間 推出的面積在 35— 48 平方米的單身公寓住房格外搶手，一期 98套房子上市當(dāng)天全部售罄，國慶節(jié)前推出的二期 140 套，僅 1天時間，就有 120 多套簽訂了購買合同。目前開發(fā)商已經(jīng)感覺 到不斷上漲的價格給銷售帶來了巨大的壓力，在其最近召開的房展會現(xiàn)場來看，打折活動、特價房、以及各種促銷活動不斷，以此可以吸引部分購房者的目光。而大學(xué)城區(qū)域隨著銀行加息及國家暫停大學(xué)城的建設(shè)等等不利因素的傳來，給大學(xué)城區(qū)域 小戶型建設(shè)帶來極大的利空點，此區(qū)域小戶型銷售將陷入低谷，在“蘋果都市”銷售中，我們也可以隱約的見到了這股寒意。 但小戶型樓盤不是一把萬能鑰匙，更不是開發(fā)商糧庫倉，蘋果都市產(chǎn)品設(shè)計雖然在設(shè)計上滿足了居住及投資雙重臵業(yè)需求，但從目前產(chǎn)品銷售來看，此小戶型定位是非常不成功的，首先蘋果都市周邊缺乏有效的租賃需求者，銷售人員一直宣稱的“巨大的大學(xué) 生需求市場”，但我們認(rèn)為由于周邊大學(xué)城集中的是更多的剛考上大學(xué)的新生，所以出來租房的可能性并不大。 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 盈家春天 江寧岔路口 60/50 8/1 40 3600 3 小區(qū)總規(guī)劃 1200戶，最后一期 250 戶（尚未開盤） 1～ 2 層為商業(yè)用房 蘋果都市 江寧天元東路 40 多平米， 2/14 24 3200 3 現(xiàn)推出的為青蘋果8～ 14 層，其 3～ 7層已經(jīng)銷售完，紅蘋果 3～ 6 層在售 1～ 2 層為商鋪 80 多平米躍層 ? 地理位臵分析 江寧房地產(chǎn)的發(fā)展板塊區(qū)域現(xiàn)象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此，前段時間東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，極大的刺激了岔路口樓市的發(fā)展，特別是岔路口地鐵南站的建立，京滬高速南京站及地鐵一號線南延均在岔路口設(shè)立站點，加上目前已經(jīng)規(guī)劃實施的寧蕪鐵路南京站點及南京汽車南站搬遷至岔路口，人流、物流的產(chǎn)生必將極大的推動本地域財富資本的匯集度。 而目前的小戶型在此板塊來說還屬于稀缺物，本區(qū)域第一個小戶型樓盤城市先鋒7000/9000 元 /平方米的價格在市場上所引起的火爆營銷說明此地域小戶型巨大的市場潛力。 我們從 整個大廈格局分布設(shè)計來看，預(yù)計 660 多戶，平均下來 110 多戶共用一部電 梯，這將給業(yè)主造成很大的不便，對于商用辦公的業(yè)主來說，這將成為他們辦公環(huán)境中不利的因素。周邊云集了南財、南郵、工業(yè)大學(xué)等 7 家名牌高校，還有十幾家科研院所，出版集團(tuán)，人文氣氛相當(dāng)濃厚。 ? 價格系數(shù)分析 從目前“藍(lán)籌谷”前期公布的價格來看， 5500（精裝修）元 /平方米如果結(jié)合周邊樓盤售價﹝閱城國際 4800 元 /平 方米，翠島花城 4800 元 /平方米（一般戶型）﹞及南京小戶型售價來看，此價格系數(shù)適中，仍屬于合理范圍內(nèi)，但我們相信此定價已經(jīng)充分的考慮到了周邊的生活配套設(shè)施的缺乏性等先天性劣勢。但從此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展而言，我們認(rèn)為城南樓盤性價比是最高的，特別是地鐵小行站及安德門站的設(shè)立將極大的縮小與主城區(qū)的距離，同時奧體南部與城南發(fā)展已經(jīng)融為一體，在奧體樓市的帶動下，其生活配套設(shè)施也在逐步得到完善。 ? 銷售狀況分析 就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設(shè)施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強(qiáng)有力的關(guān)注，小戶型銷售形式也較為火爆。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價格達(dá)到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖獨特風(fēng)景資源的金色家園樓盤均價達(dá)到 8500 元 /平方米，周邊其它價格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無地可賣的局面，預(yù)計未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進(jìn)一步升高，而小戶型樓盤更是如此，“君園”部分區(qū)域還未開盤就已經(jīng)被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。 而奧體韻動匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標(biāo)志性建筑，按照構(gòu)想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)商為了更好的規(guī)避風(fēng)險，選擇了小戶型產(chǎn)品設(shè)計，從整體戰(zhàn)略來看，韻動匯小戶型設(shè)計有效的避開了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市假日 江東北路218 號 50 18/3 39 7300（毛坯） 銷售完畢（開盤銷售一個月，只剩下朝北戶型） 14 層為大型餐飲廣場。但從銷售情況來看，市場對其價格有著非常高的認(rèn)可度，再次印證了南京業(yè)內(nèi)對城 東房產(chǎn)開發(fā)的觀點：“城東，有地就是爺。 雖然城東土地出讓體量較小，但我們發(fā)現(xiàn)此兩個小戶型樓盤在產(chǎn)品定位時嚴(yán)格的遵尋周邊市場的需求，市場策劃定位，“都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學(xué)”和“南京農(nóng)業(yè)大學(xué)”強(qiáng)有力的學(xué)生消費市場，推出了投資型小戶型。南京小戶型市場在南京房地產(chǎn)發(fā)展大勢越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。君園項目全部由單身公寓構(gòu)成，由于地段的稀缺性和房地產(chǎn)市場整體的看好，該項目很是受購房者青睞，目前開發(fā)商善在醞釀中。 ? 就體量而言，單身公寓無論是 在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。 ? 在目前南京商務(wù)辦公氛圍并不濃重，總價過高使得很大部分的購房者將遭遇強(qiáng)大的資金壓力。 ? 隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來越稀缺，我們在上表可以發(fā)現(xiàn)，城中的酒店式公寓規(guī)模大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之間。 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 南京市小房型樓盤或者說小戶型公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“ sohoo”、“時尚空間” 、“恒基國際公寓”、“都是以前的定位設(shè)計無法適應(yīng)市場的要求，根據(jù)目前市場現(xiàn)狀，從新定位小戶型包裝上市；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由于產(chǎn)品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。但精裝修仍然在市場上占有相當(dāng)大的比例。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。 因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費者選購小戶型公寓的重要因 素之一，也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分小戶型公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類： 商業(yè)設(shè)施類 24 小時便利店 24 小時洗衣店 全天候餐廳及送餐服務(wù) 運(yùn)動休閑類 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戲 圖書閱覽 家政服務(wù)類 房內(nèi)清潔服務(wù) 代購、代定、代收服務(wù) 物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù) 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類 互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 小戶型公寓無論從辦公要求還是從居住要求來說，此社區(qū)配套更加適應(yīng)人性化辦公需求，同時也是南京小戶型市場發(fā)展不斷成熟的一個最直接表象，只有設(shè) 計出更為人性化、滿足居住功能的產(chǎn)品才能最終的在競爭激烈的市場脫穎而出。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價格的劇烈提升。除部分投資型高檔項目外，大部分小戶型公寓的總價都在 40 萬 /套以下，而這也滿足了相當(dāng)部分年輕購房者的臵業(yè)需求，經(jīng)濟(jì)實力、城區(qū)就業(yè)和南京交通瓶 頸矛盾相對較為嚴(yán)重的大環(huán)境下，小戶型的出現(xiàn)極大的滿足了此類購房者臵業(yè)需求，與此類過渡性住宅消費者的消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的小戶型公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 40平方米 — 60平方米， 而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等，設(shè)計也更為人性化。目前此類物業(yè)的發(fā)展由最初的投資出租型公寓向挑高自住型發(fā)展，真正的向切合人性化的戶型設(shè)計。我們認(rèn)為南京小戶型市場正在處于從精向飽和的轉(zhuǎn)變期，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不切合實際定位的小戶型樓盤，在后面的營銷推廣中也遇到了很大的阻力。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶型主要是從面積上來界定，一般 3 居在 100 平方米以下， 2 居在 80 平方米以下， 1 居在 60 平方米以下的即為小戶型。此類產(chǎn)品目前市場上供應(yīng)較少 ，產(chǎn)品主要出現(xiàn)在 CBD 區(qū)域，如早期的劍橋國際公寓、麗晶國際到現(xiàn)在正在銷售的金陵王府、獨立年代等等。經(jīng)過近兩年小戶型市場發(fā)展成熟，以及在國家宏觀結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加強(qiáng)，整個南京房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域性分化十分嚴(yán)重的大環(huán)境下，目前 2020年小戶型市場也出現(xiàn)了低迷期，但這種低迷僅僅相對去年火爆的銷售形式而言，比起住宅類的其它產(chǎn)品而言銷售還是十分可觀的，但同時也出現(xiàn)了諸如“獨立年代”等定位失敗的樓盤。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。而具有居住功能的小戶型逐漸向居住社區(qū)轉(zhuǎn)移，但放眼南京市場而言，此區(qū)域仍具有絕對的地段優(yōu)勢。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜等問題。真正的如開發(fā)商所說的“超值服務(wù)”還是有著很長的路要走。轉(zhuǎn)向二手房市場。 但同時我們也不應(yīng)該盲目的追尋目前市場上小戶型的火爆交易的情況，整體市場的火爆仍不能掩蓋個別樓盤不切實際的市場定位，沒有根據(jù)周邊市場的環(huán)境及交通實際情況，產(chǎn)品關(guān)鍵部分出現(xiàn)了很大的劣勢，造成產(chǎn)品在營銷過程中遇到了巨大的抗性。不過，其已經(jīng)顯示出強(qiáng)大的 發(fā)展勢頭。對于需要在城中購房的年輕白領(lǐng)而言，是很好的過渡產(chǎn)品。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 由于自身定位不是酒店式公寓，所以單身公寓對相關(guān)配套要求不及酒店式公寓高，其對地段也沒有過分苛刻的要求，主要還是由于整體項目的地址決定。 目前南京 小戶型市場供求關(guān)系分析 今年年初房價居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價風(fēng)波的全力推動下，南京各大板塊的房價都有著不同幅度的上升，萬里長城一片紅。可是，單套 140 平方米以上的商品房上市量，卻遠(yuǎn)大于單套 60平方米以下的住宅。目前城東在售的兩個小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個是每層 15 戶，主力面積為 50 平方米，另外一個是每層 39 戶，主力面積 35 平方米。 ? 銷售狀況分析 由于城東近兩年土地推出量較小，但同時城東優(yōu)越的自然環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢在城東在購房者心中存在著巨大的誘惑力，特別是在紫金山沿線一帶，銷售更是頻頻告捷，這里不光指的是小戶型，其普通物業(yè)也是如此，但其小戶型銷售速度更是令人瞠目結(jié)舌，御道家園開盤 1 周銷售完畢，而長發(fā)公寓目前銷售也基本告以段落。但秦淮河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認(rèn)可度還不高，同時商業(yè)、交通等各種生活配套設(shè)施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。這就要求我們開發(fā)商在產(chǎn)品定位時對其應(yīng)該有著充分的考慮，如何有效的避免其商業(yè)部分所帶來的劣勢應(yīng)該 成為我們在產(chǎn)品設(shè)計時的關(guān)鍵。 奧體板塊中，房價由于上市體量不斷增大，客戶需求的相對飽和使得目前奧體板塊整體樓市遭遇著強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。在大環(huán)境持續(xù)走跌的情況下，小戶型如何在奧體板塊巨大供應(yīng)量面前脫穎而出，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及周邊配套設(shè)施成為其關(guān)鍵。 具體到小戶型來講，由于小戶型自身的特點決定了城南特別是寧南及 地鐵板塊目前還尚未具備發(fā)展小戶型的能力，而目前 南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在共青團(tuán)路廣場旁邊推出的“藍(lán)籌谷”則引起了業(yè)內(nèi)普遍的關(guān)注，其具有了打破這種神話的能力有待接受市場的考驗。而寧南及地鐵板塊上述兩個板塊由于目前生活配套設(shè)施尚未完善，缺少必要的居住氛圍，小戶型發(fā)展從目前來看，有著巨大的市場壓力。 此區(qū)域?qū)τ诔潜闭麄€房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用。這種矛盾在城中表現(xiàn)的非常突出。 ? 前景預(yù)期分析 在中央門商圈經(jīng)濟(jì)全面帶動下，目前中央門區(qū)域經(jīng)營形成了一定的商務(wù)辦公氛圍，特別是此區(qū)域號稱“江蘇第一高樓”南京國際廣場高端商務(wù)辦公樓順利新建，每平方米的售價高達(dá) 2020 美金，同時 16 個實 力雄厚的股東加盟將會全面提升此案的品質(zhì)，也將奠定城北區(qū)域辦公商務(wù)市場在南京整個市場的地位。但本地域眾多的工廠，巨大的員工市場需求使得開發(fā)區(qū)小戶型有著巨大的市場，前段時間熱銷的“江南青年城”也正源于此。我們注意到，其產(chǎn)品在營銷推廣中遭遇巨大的阻力，首先和購房者市場需求有著