【正文】 塊價(jià)值高4 臨街面長(zhǎng)達(dá)70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受光明山商圈影響明顯，未來(lái)升值前景可觀7 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會(huì)和空間較大8 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷(xiāo)售單價(jià)，有利于中小客戶(hù)的投資9 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營(yíng)銷(xiāo)策略，將有利于本項(xiàng)目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場(chǎng)領(lǐng)袖△ 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) Threat（1） 項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，（2） 人流量有限，（3） 商業(yè)氣氛尚不（4） 濃厚（5） 仍有部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，（6） 增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度（7） 推廣、招商難度加大，（8） 推廣、招商費(fèi)用增加（9） 地塊規(guī)模有限，（10） 無(wú)法設(shè)置集中的倉(cāng)儲(chǔ)用房（5） 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度綜上，項(xiàng)目SWOT分析中所反映出的情況說(shuō)明本項(xiàng)目發(fā)展“家居建材廣場(chǎng)”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢(shì)化解因素，使本項(xiàng)目發(fā)展更為貼近市場(chǎng)，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤(rùn)回報(bào)。5 經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量獭? 項(xiàng)目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。 （3） ，二、住宅層高為3米。十五 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略(1)項(xiàng)目13層商業(yè)部分樓實(shí)行“返租”銷(xiāo)售的辦法。10 項(xiàng)目不采取返租銷(xiāo)售模式時(shí)。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加，銷(xiāo)售費(fèi)用暫按180萬(wàn)元計(jì)算。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗O(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)芙蓉廣場(chǎng)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。 對(duì)其他社會(huì)因素的影響（1） 本項(xiàng)目將在開(kāi)發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口300個(gè)以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門(mén)檻，（3） 將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道（4） 消費(fèi)者在家居建材過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，（5） 價(jià)格最低，（6） 服（7） 務(wù)周到的家居建材消費(fèi)服（8） 務(wù)。本項(xiàng)目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭(zhēng)取建筑規(guī)劃條件，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模最大化，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取長(zhǎng)沙等其他地區(qū)家居建材市場(chǎng)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。并在項(xiàng)目推廣和銷(xiāo)售啟動(dòng)后，在適宜的時(shí)間確定相關(guān)的招商對(duì)象、招商政策，為項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。（2） 開(kāi)發(fā)規(guī)模成本、開(kāi)發(fā)規(guī)模同時(shí)成為影響本項(xiàng)目利潤(rùn)的最為關(guān)鍵的兩個(gè)因素。9 符合行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，行業(yè)的集中將使本項(xiàng)目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使?jié)i源的家居建材行業(yè)更具影響力。本項(xiàng)目住宅與商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。 十七 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格建議（1） 返租銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及本項(xiàng)目的成本情況，建議本項(xiàng)目采取“返租”銷(xiāo)售模式時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格為：臨街商鋪銷(xiāo)售均價(jià)：10000元/平米一層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)：4100元/平米（含返租一年）二層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)：2350元/平米（含返租三年）三層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)：1350元/平米（含返租三年）住宅銷(xiāo)售均價(jià)：850元/平米（2） 不返租時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格建議 臨街商鋪銷(xiāo)售均價(jià)：10000元/平米一層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)：3950元/平米二層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)：1950元/平米三層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)：1100元/平米住宅銷(xiāo)售均價(jià)：850元/平米 （3） 價(jià)格說(shuō)明目前該定價(jià)體系為項(xiàng)目初步定價(jià)，均為保守估計(jì)的市場(chǎng)承受范圍，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，將根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及銷(xiāo)售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價(jià)格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷(xiāo)售價(jià)格，圓滿(mǎn)完成銷(xiāo)售任務(wù)；此外，項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整取決于項(xiàng)目在招商方面的資金投入，項(xiàng)目招商投入提高，則價(jià)格也將順勢(shì)提升，以保障合理的項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)。漣源某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章 效益及風(fēng)險(xiǎn)分析十四 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)估算價(jià)值備 注1土建工程按17950平米總建筑面積計(jì)算,土建成本按480元/平米計(jì)算,另地下層建筑成本估計(jì)為200萬(wàn)元2土地費(fèi)510萬(wàn)元3附屬工程及項(xiàng)目配套330萬(wàn)元貨梯、觀光電梯各一輛，配套費(fèi)用按150元/平米計(jì)算4勘探2萬(wàn)元5相關(guān)規(guī)費(fèi)15萬(wàn)元7設(shè)計(jì)費(fèi)按5元/平米計(jì)算8水電增容費(fèi)5萬(wàn)元9管理費(fèi)用20萬(wàn)元10基本預(yù)備費(fèi)40萬(wàn)元11合計(jì)如引進(jìn)主力店，則可以省去主力店裝修費(fèi)用約80100萬(wàn)！注：本報(bào)告撰寫(xiě)單位僅提出參考價(jià)格,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在17950平米為基準(zhǔn)進(jìn)行估計(jì)所得,具體數(shù)額以實(shí)際操作為準(zhǔn)。（詳見(jiàn)市調(diào)報(bào)告） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)?？刂?（1） ，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在70007800平米之間。4 在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價(jià)值?；馐忻駥?duì)項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣源市建材市場(chǎng)未能經(jīng)營(yíng)起來(lái)在經(jīng)營(yíng)戶(hù)中形成了心理陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)選擇了芙蓉廣場(chǎng)。也使本項(xiàng)目具備來(lái)自于經(jīng)營(yíng)戶(hù)層面的發(fā)展機(jī)會(huì)。十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為： 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“家居建材廣場(chǎng)” 或“家居廣場(chǎng)”的商業(yè)主題。 項(xiàng)目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity2 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。況且漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流動(dòng)人口少，在未來(lái)一兩年內(nèi)，漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在800元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。租金普遍比較低，單間租金為50元/月，簡(jiǎn)單裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為350元/月。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等原因所引起的。七 商業(yè)用房的市場(chǎng)需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶(hù)為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。2005年11月26日開(kāi)盤(pán)的金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)為4800元/平米，公攤率在33%左右。就本次某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所開(kāi)展的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍?xún)A向于選擇銷(xiāo)售價(jià)格在600800元/平米的住宅，8001000元/平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開(kāi)始有部分市民所接受， “大華●水榭花都”、“漣水名城”等項(xiàng)目目前銷(xiāo)售的不理想，說(shuō)明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷(xiāo)售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)始和競(jìng)爭(zhēng)，使?jié)i源商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。2004年以前，大部分市民均為自己購(gòu)買(mǎi)土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)商品房的意識(shí)。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利。五馬廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍(lán)田市場(chǎng)”等一批集中型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶(hù)和私營(yíng)企業(yè)分別達(dá)到13345戶(hù)和272戶(hù)，%%。近年來(lái)，漣源市大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展方向。漣源市總面積1897平方公里，人口108萬(wàn)，轄15鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。 近50%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生“家居建材廣場(chǎng)”的發(fā)展前景，54%的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊未來(lái)23年內(nèi)的升值前景表示看好，說(shuō)明廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)和市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。廣大家居建材經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開(kāi)始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購(gòu)房者考慮的首要因素。 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)于2005年11月受某某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司委托進(jìn)行了漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的家居建材市場(chǎng)調(diào)查。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“光明山”商圈的發(fā)展勢(shì)頭，徹底改變目前本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場(chǎng)、光明山”形成“三點(diǎn)成線“的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。7 地塊無(wú)明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。 可行性研究報(bào)告編制目的（1） 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”。（4） 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。環(huán)境及配套設(shè)施：☆　電力、電訊：接入本項(xiàng)目 ☆　給排水：管道鋪設(shè)到位☆　大型汽車(chē)站：臨人民路公交車(chē)站☆　休閑廣場(chǎng)：光明山市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約800米☆　購(gòu)物場(chǎng)所：300米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店☆　娛樂(lè)場(chǎng)所：300米范圍內(nèi)無(wú)大型娛樂(lè)休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)槲羼R廣場(chǎng)和光明山。5 交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。最后調(diào)研結(jié)果由專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷(xiāo)售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 經(jīng)過(guò)“五江購(gòu)物中心”和“金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。（4） 撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2006年度漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在漣源營(yíng)造空前的銷(xiāo)售推廣氣氛，以商鋪推廣銷(xiāo)售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義針對(duì)目前漣源市建材市場(chǎng)過(guò)于分散、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的“一站式”家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把漣源建材市場(chǎng)整