【正文】 局巧妙，風格簡練而大氣。隨著本案規(guī)劃的進一步完善，使本案在整個南城項目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅層消費者的吸引力毋庸置疑。容積率的安排。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對的優(yōu)勢。板樓的銷售比例明顯上漲。角朝向。在這個時代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們的一個優(yōu)勢所在。另一個競爭對手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來圍合式布局特點就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓，無疑犯了圍合式設計的大忌。本案樓座中設計所有意識地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯落變化，尤其是塔樓部分，顯得靈動，有生機，不同于一般呆板塔樓形式。這種設計已明顯落后于本案產(chǎn)品。戶型分析概述各功能分區(qū)及各區(qū)的品質(zhì)非常合理。本案主流戶型：三室二廳二衛(wèi)：CCCCCC6②塔樓部分一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在50㎡左右，共141套。C1戶型設計，有效地解決了開間問題等于將起居室橫置，但仍不能察覺。本案設計師注意了這一問題塔樓部分的戶型以一居、二居為主。④健康指標當然以上項目的“外部”情況都比較糟糕，本案外部情況要好的多。板樓部分12米多的進深依靠各單元的錯落變化使之察覺不出，塔樓部分的進深安排則顯得更加靈活，大進深產(chǎn)品的最大問題就是采光問題，而本案塔樓基本保證每個房間都有采光面，而且樓體設計時特意留了一個采光通風口。二居以上還分主臥和次臥，進出口一般只有一個，主臥要求較高，對面積大小，采光通風都有一定要求，有的為了方便，還設有衛(wèi)生間，衣帽間。有的廚房還帶有儲藏室和生活陽臺，以便于這一空間完成所有工作，以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。人們對景觀設計提出了更高的要求。高低的變化，樹形的對比，顏色的變化，與建筑物的關系。主要集中在兩個方面：一是主次方面，主水景設計氣勢磅礴，次水景設計曲水流殤，在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動的集中；二是點線面構成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個個精彩的水景點。通過對產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設計師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設，與涼亭相連的小徑設置高于地面10㎝的木板等。從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設計已走在南城項目的前列，星河城雖有集中廣場，但設計并不豐富，且各樓座之間的景觀設計基本沒有，只有一些綠色植被。在客戶較關心的表面可考慮設備質(zhì)量好一點。目前北京市場一些新建項目的車位與人居戶數(shù)比例達到1比1的比例，甚至有的更高，這是社會發(fā)展的必然趨勢。競爭項目產(chǎn)品分析戶內(nèi)部分為耐水膩子刮平。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。磁卡式電表，每戶插座均設漏電保護。電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。2七、A4合計供量611%1212131314　1413131211%11%40B5A2a35%總建筑面積：交通：一條大路直達西單，兩條環(huán)線橫貫京城，十余條公交路網(wǎng)密集，東側緊鄰建設中的馬家堡西路，秋季全面建成通車。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機24小時可監(jiān)視系統(tǒng)。燃氣：市政管道煤氣。預留上下水接口。電梯門套為花崗巖拼飾。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個優(yōu)勢。由于本案有部分底商，因此未來會所功能盡量安排公共服務性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。電路安排、寬帶入戶等。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因此工業(yè)化的景觀設計要謹慎使用，一個好的社區(qū)景觀應該是地勢錯落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。我們認為一級主路與二級次路及林間小徑之間的地面處理應區(qū)別對待。④小品處理景觀系統(tǒng)中的小品處理，會對綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進行有益的補充。l一級主干道與二級次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達，即使是道路色彩也有變化。好的設計也要注意幾個設計原則，如人車分流原則，一級主干道與二級次道關系等。景觀設計景觀設計是社區(qū)的一個重要組成部分。由于排污需要，一般都設有窗戶，煙道等。①起居室尤其是塔樓設計，兩面采光、通風、觀景，品質(zhì)一點都不亞于板樓的品質(zhì)。設計師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中?！肮獠蕠H公寓”打出了“營造會呼吸房屋”的口號。在未來的銷售過程，應以這一優(yōu)勢來好好引導給客戶，這也是本案區(qū)別于其它項目的一個重要指標，包括戀日嘉園二期產(chǎn)品。一是指休息室區(qū)與活動區(qū)的主次關系；二是指臥室之間的主次關系（二居以上）。這其中又包括了功能分區(qū)等原則，相對而言，面積大的戶型，分區(qū)原則容易貫徹一些，面積越小，分區(qū)原則越難處理?！醵討粜蛯γ娣e的控制非常有效。分配也較平均?！醺鞣N戶型設計比較合理，無明顯缺陷，AA2小一居戶型設計緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用“南三陽”設計，采光面達10米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設計運用了多種手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設計專家”。三、在本案區(qū)域中，星河城設計師可能未將此問題考慮進去，而明日嘉園干脆還是老式設計，突出一塊水泥板做空調(diào)機位。白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。目前本案東西兩側沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側將來為綠化隔離帶，視野開闊。由于45176。朝向變化本案朝向變化主要為兩種。那再看看本案競爭項目情況。經(jīng)過北京5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對建筑形式看法的轉變,認為南北通透的板樓品質(zhì)要強于塔樓。綠化率的安排％。下面我們將就各項數(shù)據(jù)各項指標及設計特點――進行分析歸納。周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設計的產(chǎn)生。本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設計嚴謹大方，色彩豐富時尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢。 目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場４個，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結合、工程服務一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。擎天柱或路牌5萬張墻面展板一是前期啟動準備預算；二是正常銷售周期中的推廣費用安排。立體組合方式說明在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關活動，展會推介，網(wǎng)絡傳播等諸多媒體推廣手段。（比較成功的案例有富力城、世紀城等）b)根據(jù)以往推廣經(jīng)驗以及操盤銷售的需要，我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。這里不再累贅。視覺識別系統(tǒng)（VIS）主要包括：基本要素部分：標志（LOGO）標準字、標準色與標準組合象征圖形、輔助圖形與吉祥物標本要素組合規(guī)范應用要素部分：辦公用品系列包裝設計系統(tǒng)服飾識別系統(tǒng)環(huán)境識別規(guī)范廣告應用設計本案設計并全面應用CI系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象，廣泛得到目標客戶群的認同，為成功銷售奠定良好的基礎。推廣思路入住總費用：其它在“策劃部分”我們已提出了不同一般項目的推盤手法，積極加大公關活動的份量，不斷在京城房地產(chǎn)市場制造新聞點，變被動的廣告為大眾主動接受的新聞點，區(qū)別與其它項目，樹立本案差異性，同時在銷售手法也要有一定的差異性，也就本案獨特的USP銷售策略?？紤]可利用的項目資源進行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價比優(yōu)勢。但經(jīng)過長期銷售，產(chǎn)品的供量和種類都已減少，客戶的選擇余地也越來越小。在北京市場大氣候影響下，市場變淡，這時就需要新的樓座，好的樓座來刺激市場神經(jīng)。這樣的戶型配比在本案三個樓中是獨一無二的，9號樓可以說是本案的“小戶型之樓”。持銷期時間周期：2003年12月2004年1月底銷售目標：9號樓建議售價：均價5388元/平米銷售思路：此階段隨著進入房地產(chǎn)市場逐步轉入的銷售淡季，客戶量相對減少。其它促銷方式（如贈送物業(yè)費、車位費、禮品等）根據(jù)實際情況按需采用，不宜過多，以免影響項目的旺銷形象。由于預熱期是低價入市，根據(jù)實際情況，甚至可以完全放棄猶豫不決的前期認購客戶，放開已保留的房號，供開盤期按新價格重新認購。其中隨時根據(jù)市場反饋情況，將板樓與塔樓的價差保持在300－500元之間。14號樓共128套?！?0號樓雖然以大三居戶型（CCCC6）為絕對主力（188套），但仍有A2小一居（30套）和B4二居戶型（28套）以及超大躍層戶型（16套）的有效供量，11號樓的B4總供量較大，和9號樓的B3同屬于東西向戶型，B4和B3總量77套，雖然設計和面積都比較合理，符合市場需求，但東西向戶型受到居住習慣的影響，仍有一定的市場壓力，須提早解決。具體銷售方案如下：預熱期－－內(nèi)部認購時間周期：2003年9月1日2003年9月底銷售目標：10號樓樓層價差方面，由于本案建筑總高度僅為15層至18層，不同于高層塔樓，所以樓層價差不宜過細，可以采用分段樓層價差的方式進行做價，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層為：（如右圖）房地產(chǎn)市場瞬息萬變，俗話說：“賣得貴不如賣得快。5400元尾盤塔樓部分：4280元入市但我們不會打無準備之仗，也不會走機會主義、冒險主義的路線。銷售價格策略價格走勢價格永遠是任何銷售中的最關鍵的因素。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設計、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側設立路牌、道旗等引導性展示物，同時施工工地現(xiàn)場也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營造良好的銷售氛圍，體現(xiàn)項目品質(zhì)和形象。在計劃的銷售周期中，對銷售體實施有效的管理，隨時監(jiān)控銷售的過程，及時發(fā)現(xiàn)問題并重新調(diào)整銷售計劃，最終完成既定的銷售任務。是為了配合入住，解決未來物業(yè)的難題，樹立開發(fā)商形象，為下一期項目作準備。l國安球迷啦啦隊及觀球活動。（2）“好的開始是成功的一半”，此時我們不給市場以任何喘息之機，緊鑼密鼓地開盤，依舊通過公關活動與媒體推廣為主。應最大化地向市場告知本案的信息。這個案名的設計相對比較中性，本身“戀日嘉園”這個案名也是比較中性的一個詞?？v觀近兩年北京房地產(chǎn)市場的水景項目，無一例外地不受到消費者的熱捧。特別是今年SARS疫情的爆發(fā)，更加堅定了消費者對環(huán)境的高要求，而本案名直接點出了與這種要求之間的關系。如美林香檳小鎮(zhèn)、炫特區(qū)、后現(xiàn)代城第三類：通過案名反映未來居住文化：北京奧林匹克花園、新街坊、納帕溪谷第四類：通過案名反映未來人群：領導硅谷、知本時代、北京青年城第五類：通過案名反映區(qū)域特征或地塊位置：北辰綠色家園、北苑家園第六類：通過案名反映產(chǎn)品品質(zhì)：戀日國際、冠云城、萬科青青家園第七類：通過熱點事件來包裝案名：流星花園……②本案案名推介推廣本案包裝策劃在北京房地產(chǎn)市場，項目形象包裝顯得尤為重要?！趼殬I(yè)狀況：公司中層白領，效益好的企事業(yè)單位中層職員，南城自營小業(yè)主，工作職業(yè)穩(wěn)定。同時強調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管理服務，提出“特色管理、品質(zhì)管家”的口號，將人文生態(tài)的務虛變?yōu)閯諏?，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務進一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。通過對戀日品牌的技術性處理，我們才可以獲得廣闊的定位空間，合理地詮釋我們在品質(zhì)上的差異性，最終超越所有對手，把本區(qū)域極品項目的形象深入地灌輸給市場。產(chǎn)品定位本案將是玉泉營地區(qū)“最高品質(zhì)”的住宅項目。周邊商業(yè)配套將進一步豐富，高爾夫球場計劃興建；□開發(fā)商實力雄厚，目標明確。概述（SWOT模塊）優(yōu)勢□戶型面積偏大，總價款較高；□星河城正處于啟動期，將長期構成巨大威脅。所以，我們應謹慎對待整體形象相同的問題?！吧鷳B(tài)文化居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯?！跫彝デ闆r：板樓部分大部分為穩(wěn)定的已婚家庭，同父母或子女共同生活，家庭人口較多，對居住面積、居住條件和質(zhì)量有較高要求。□心理特征：有進取與自我奮斗的價值觀，生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個性、生活品位的實現(xiàn)和滿足，認同文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態(tài)。如西北地區(qū)的北苑家園六區(qū)產(chǎn)品銷售明顯差于周邊新興項目，這正是由于周邊項目注重了產(chǎn)品質(zhì)量的原因。認可本案案名設計通過對北京市場消費者較認可的項目及項目案名分析。這幾個案名內(nèi)涵各不相同，但都朗朗上口，基本都反映出本案特征。此案名的優(yōu)勢就是借助“戀日”系列地產(chǎn)項目的形象，首先堅定消費者購房信心。順著本案水景系統(tǒng)的延伸，是一條南北大道。此案名整合之后，顯得大方有力。（3）戀日名邸名邸中的“邸”字一般會讓人聯(lián)想到“官邸”，某種程度上反映了居住場所的高貴。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認識到售樓處的重要：人性化的現(xiàn)場布置設計影響著消費者對開發(fā)商的信心，同時促成銷售成交。因本案并不直接相鄰城市主干道，或者有行進障礙，因此需要作適當?shù)囊龑?。這條路線是本案外部接待的主線路。根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排（見銷售部分），制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的USP安排到各個環(huán)節(jié)中，由若干個策劃個案整合為全程方案。配合安排：在推介會之后的12周內(nèi)，通過全新有力的廣告發(fā)布在各個媒體，使本案影響井噴狀的傳播開來。鎖定在本案。答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。我匯盈世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀公司非常愿意與開發(fā)商合作，在我們深入了解本案的基礎上，從項目整體策劃入手，逐步完成本案的市場銷售工作。其設