【正文】 局巧妙，風(fēng)格簡(jiǎn)練而大氣。隨著本案規(guī)劃的進(jìn)一步完善，使本案在整個(gè)南城項(xiàng)目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)中堅(jiān)層消費(fèi)者的吸引力毋庸置疑。容積率的安排。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒(méi)有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。板樓的銷售比例明顯上漲。角朝向。在這個(gè)時(shí)代“花錢(qián)買(mǎi)陽(yáng)光”已不再是一句玩笑話，在塔樓銷售中，這將是我們的一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手星河城則不同，星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來(lái)圍合式布局特點(diǎn)就是能將樓間景觀綠地集中，將綠地面積最大化，而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓，無(wú)疑犯了圍合式設(shè)計(jì)的大忌。本案樓座中設(shè)計(jì)所有意識(shí)地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯(cuò)落變化，尤其是塔樓部分，顯得靈動(dòng)，有生機(jī)，不同于一般呆板塔樓形式。這種設(shè)計(jì)已明顯落后于本案產(chǎn)品。戶型分析概述各功能分區(qū)及各區(qū)的品質(zhì)非常合理。本案主流戶型：三室二廳二衛(wèi)：CCCCCC6②塔樓部分一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在50㎡左右，共141套。C1戶型設(shè)計(jì)，有效地解決了開(kāi)間問(wèn)題等于將起居室橫置，但仍不能察覺(jué)。本案設(shè)計(jì)師注意了這一問(wèn)題塔樓部分的戶型以一居、二居為主。④健康指標(biāo)當(dāng)然以上項(xiàng)目的“外部”情況都比較糟糕，本案外部情況要好的多。板樓部分12米多的進(jìn)深依靠各單元的錯(cuò)落變化使之察覺(jué)不出，塔樓部分的進(jìn)深安排則顯得更加靈活，大進(jìn)深產(chǎn)品的最大問(wèn)題就是采光問(wèn)題，而本案塔樓基本保證每個(gè)房間都有采光面，而且樓體設(shè)計(jì)時(shí)特意留了一個(gè)采光通風(fēng)口。二居以上還分主臥和次臥，進(jìn)出口一般只有一個(gè)，主臥要求較高，對(duì)面積大小，采光通風(fēng)都有一定要求，有的為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。有的廚房還帶有儲(chǔ)藏室和生活陽(yáng)臺(tái)，以便于這一空間完成所有工作，以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。高低的變化，樹(shù)形的對(duì)比，顏色的變化，與建筑物的關(guān)系。主要集中在兩個(gè)方面：一是主次方面，主水景設(shè)計(jì)氣勢(shì)磅礴，次水景設(shè)計(jì)曲水流殤，在不知不覺(jué)中規(guī)范了未來(lái)業(yè)主活動(dòng)的集中；二是點(diǎn)線面構(gòu)成式水景布置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關(guān)系聯(lián)系起來(lái)，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個(gè)個(gè)精彩的水景點(diǎn)。通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連的小徑設(shè)置高于地面10㎝的木板等。從目前規(guī)劃來(lái)看，本案景觀系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已走在南城項(xiàng)目的前列，星河城雖有集中廣場(chǎng)，但設(shè)計(jì)并不豐富，且各樓座之間的景觀設(shè)計(jì)基本沒(méi)有，只有一些綠色植被。在客戶較關(guān)心的表面可考慮設(shè)備質(zhì)量好一點(diǎn)。目前北京市場(chǎng)一些新建項(xiàng)目的車(chē)位與人居戶數(shù)比例達(dá)到1比1的比例，甚至有的更高，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析戶內(nèi)部分為耐水膩?zhàn)庸纹?。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護(hù)。電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。2七、A4合計(jì)供量611%1212131314　1413131211%11%40B5A2a35%總建筑面積：交通：一條大路直達(dá)西單，兩條環(huán)線橫貫京城，十余條公交路網(wǎng)密集，東側(cè)緊鄰建設(shè)中的馬家堡西路，秋季全面建成通車(chē)。內(nèi)部房型合理，格局方正，分區(qū)鮮明，功能完善。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機(jī)24小時(shí)可監(jiān)視系統(tǒng)。燃?xì)猓菏姓艿烂簹?。預(yù)留上下水接口。電梯門(mén)套為花崗巖拼飾。本案塔樓的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。由于本案有部分底商，因此未來(lái)會(huì)所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂(lè)等。電路安排、寬帶入戶等。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因此工業(yè)化的景觀設(shè)計(jì)要謹(jǐn)慎使用，一個(gè)好的社區(qū)景觀應(yīng)該是地勢(shì)錯(cuò)落，水景羅布，闊葉低樹(shù)，綠地疊石，木廊花架，卵石涼亭。我們認(rèn)為一級(jí)主路與二級(jí)次路及林間小徑之間的地面處理應(yīng)區(qū)別對(duì)待。④小品處理景觀系統(tǒng)中的小品處理，會(huì)對(duì)綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進(jìn)行有益的補(bǔ)充。l一級(jí)主干道與二級(jí)次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)，即使是道路色彩也有變化。好的設(shè)計(jì)也要注意幾個(gè)設(shè)計(jì)原則，如人車(chē)分流原則，一級(jí)主干道與二級(jí)次道關(guān)系等。景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。由于排污需要，一般都設(shè)有窗戶，煙道等。①起居室尤其是塔樓設(shè)計(jì)，兩面采光、通風(fēng)、觀景，品質(zhì)一點(diǎn)都不亞于板樓的品質(zhì)。設(shè)計(jì)師也刻意增加采光面，而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中?！肮獠蕠?guó)際公寓”打出了“營(yíng)造會(huì)呼吸房屋”的口號(hào)。在未來(lái)的銷售過(guò)程，應(yīng)以這一優(yōu)勢(shì)來(lái)好好引導(dǎo)給客戶，這也是本案區(qū)別于其它項(xiàng)目的一個(gè)重要指標(biāo)，包括戀日嘉園二期產(chǎn)品。一是指休息室區(qū)與活動(dòng)區(qū)的主次關(guān)系；二是指臥室之間的主次關(guān)系（二居以上）。這其中又包括了功能分區(qū)等原則，相對(duì)而言，面積大的戶型，分區(qū)原則容易貫徹一些，面積越小，分區(qū)原則越難處理。□二居戶型對(duì)面積的控制非常有效。分配也較平均。□各種戶型設(shè)計(jì)比較合理，無(wú)明顯缺陷，AA2小一居戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用“南三陽(yáng)”設(shè)計(jì)，采光面達(dá)10米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設(shè)計(jì)運(yùn)用了多種手法，空間感豐富，真可稱為“大戶型設(shè)計(jì)專家”。三、在本案區(qū)域中，星河城設(shè)計(jì)師可能未將此問(wèn)題考慮進(jìn)去，而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計(jì)，突出一塊水泥板做空調(diào)機(jī)位。白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。目前本案東西兩側(cè)沒(méi)有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個(gè)社區(qū)感覺(jué)較通透開(kāi)闊，特別是西側(cè)將來(lái)為綠化隔離帶，視野開(kāi)闊。由于45176。朝向變化本案朝向變化主要為兩種。那再看看本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況。經(jīng)過(guò)北京5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開(kāi)始重新審視自己的居住理念，尤其是對(duì)建筑形式看法的轉(zhuǎn)變,認(rèn)為南北通透的板樓品質(zhì)要強(qiáng)于塔樓。綠化率的安排％。下面我們將就各項(xiàng)數(shù)據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)及設(shè)計(jì)特點(diǎn)――進(jìn)行分析歸納。周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計(jì)的產(chǎn)生。本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)大方，色彩豐富時(shí)尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢(shì)。 目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場(chǎng)４個(gè)，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)合、工程服務(wù)一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。擎天柱或路牌5萬(wàn)張墻面展板一是前期啟動(dòng)準(zhǔn)備預(yù)算；二是正常銷售周期中的推廣費(fèi)用安排。立體組合方式說(shuō)明在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過(guò)平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動(dòng)，展會(huì)推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。（比較成功的案例有富力城、世紀(jì)城等）b)根據(jù)以往推廣經(jīng)驗(yàn)以及操盤(pán)銷售的需要，我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。這里不再累贅。視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（VIS）主要包括：基本要素部分：標(biāo)志（LOGO）標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合象征圖形、輔助圖形與吉祥物標(biāo)本要素組合規(guī)范應(yīng)用要素部分：辦公用品系列包裝設(shè)計(jì)系統(tǒng)服飾識(shí)別系統(tǒng)環(huán)境識(shí)別規(guī)范廣告應(yīng)用設(shè)計(jì)本案設(shè)計(jì)并全面應(yīng)用CI系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象，廣泛得到目標(biāo)客戶群的認(rèn)同，為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。推廣思路入住總費(fèi)用：其它在“策劃部分”我們已提出了不同一般項(xiàng)目的推盤(pán)手法，積極加大公關(guān)活動(dòng)的份量，不斷在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)制造新聞點(diǎn)，變被動(dòng)的廣告為大眾主動(dòng)接受的新聞點(diǎn)，區(qū)別與其它項(xiàng)目，樹(shù)立本案差異性，同時(shí)在銷售手法也要有一定的差異性，也就本案獨(dú)特的USP銷售策略?？紤]可利用的項(xiàng)目資源進(jìn)行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期銷售，產(chǎn)品的供量和種類都已減少，客戶的選擇余地也越來(lái)越小。在北京市場(chǎng)大氣候影響下，市場(chǎng)變淡，這時(shí)就需要新的樓座，好的樓座來(lái)刺激市場(chǎng)神經(jīng)。這樣的戶型配比在本案三個(gè)樓中是獨(dú)一無(wú)二的，9號(hào)樓可以說(shuō)是本案的“小戶型之樓”。持銷期時(shí)間周期：2003年12月2004年1月底銷售目標(biāo)：9號(hào)樓建議售價(jià)：均價(jià)5388元/平米銷售思路：此階段隨著進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)入的銷售淡季，客戶量相對(duì)減少。其它促銷方式（如贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、車(chē)位費(fèi)、禮品等）根據(jù)實(shí)際情況按需采用，不宜過(guò)多，以免影響項(xiàng)目的旺銷形象。由于預(yù)熱期是低價(jià)入市，根據(jù)實(shí)際情況，甚至可以完全放棄猶豫不決的前期認(rèn)購(gòu)客戶，放開(kāi)已保留的房號(hào)，供開(kāi)盤(pán)期按新價(jià)格重新認(rèn)購(gòu)。其中隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反饋情況，將板樓與塔樓的價(jià)差保持在300－500元之間。14號(hào)樓共128套。○10號(hào)樓雖然以大三居戶型（CCCC6）為絕對(duì)主力（188套），但仍有A2小一居（30套）和B4二居戶型（28套）以及超大躍層戶型（16套）的有效供量，11號(hào)樓的B4總供量較大，和9號(hào)樓的B3同屬于東西向戶型，B4和B3總量77套，雖然設(shè)計(jì)和面積都比較合理，符合市場(chǎng)需求，但東西向戶型受到居住習(xí)慣的影響，仍有一定的市場(chǎng)壓力，須提早解決。具體銷售方案如下：預(yù)熱期－－內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間周期：2003年9月1日2003年9月底銷售目標(biāo)：10號(hào)樓樓層價(jià)差方面，由于本案建筑總高度僅為15層至18層，不同于高層塔樓，所以樓層價(jià)差不宜過(guò)細(xì)，可以采用分段樓層價(jià)差的方式進(jìn)行做價(jià)，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層為：（如右圖）房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，俗話說(shuō)：“賣(mài)得貴不如賣(mài)得快。5400元尾盤(pán)塔樓部分：4280元入市但我們不會(huì)打無(wú)準(zhǔn)備之仗，也不會(huì)走機(jī)會(huì)主義、冒險(xiǎn)主義的路線。銷售價(jià)格策略價(jià)格走勢(shì)價(jià)格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設(shè)計(jì)、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側(cè)設(shè)立路牌、道旗等引導(dǎo)性展示物，同時(shí)施工工地現(xiàn)場(chǎng)也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營(yíng)造良好的銷售氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和形象。在計(jì)劃的銷售周期中，對(duì)銷售體實(shí)施有效的管理，隨時(shí)監(jiān)控銷售的過(guò)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并重新調(diào)整銷售計(jì)劃，最終完成既定的銷售任務(wù)。是為了配合入住，解決未來(lái)物業(yè)的難題，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象，為下一期項(xiàng)目作準(zhǔn)備。l國(guó)安球迷啦啦隊(duì)及觀球活動(dòng)。（2）“好的開(kāi)始是成功的一半”，此時(shí)我們不給市場(chǎng)以任何喘息之機(jī)，緊鑼密鼓地開(kāi)盤(pán)，依舊通過(guò)公關(guān)活動(dòng)與媒體推廣為主。應(yīng)最大化地向市場(chǎng)告知本案的信息。這個(gè)案名的設(shè)計(jì)相對(duì)比較中性，本身“戀日嘉園”這個(gè)案名也是比較中性的一個(gè)詞。縱觀近兩年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的水景項(xiàng)目，無(wú)一例外地不受到消費(fèi)者的熱捧。特別是今年SARS疫情的爆發(fā)，更加堅(jiān)定了消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的高要求，而本案名直接點(diǎn)出了與這種要求之間的關(guān)系。如美林香檳小鎮(zhèn)、炫特區(qū)、后現(xiàn)代城第三類：通過(guò)案名反映未來(lái)居住文化：北京奧林匹克花園、新街坊、納帕溪谷第四類：通過(guò)案名反映未來(lái)人群：領(lǐng)導(dǎo)硅谷、知本時(shí)代、北京青年城第五類：通過(guò)案名反映區(qū)域特征或地塊位置：北辰綠色家園、北苑家園第六類：通過(guò)案名反映產(chǎn)品品質(zhì)：戀日國(guó)際、冠云城、萬(wàn)科青青家園第七類：通過(guò)熱點(diǎn)事件來(lái)包裝案名：流星花園……②本案案名推介推廣本案包裝策劃在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要。□職業(yè)狀況：公司中層白領(lǐng)，效益好的企事業(yè)單位中層職員，南城自營(yíng)小業(yè)主，工作職業(yè)穩(wěn)定。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)管家”的口號(hào)，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí)，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。通過(guò)對(duì)戀日品牌的技術(shù)性處理，我們才可以獲得廣闊的定位空間，合理地詮釋我們?cè)谄焚|(zhì)上的差異性，最終超越所有對(duì)手，把本區(qū)域極品項(xiàng)目的形象深入地灌輸給市場(chǎng)。產(chǎn)品定位本案將是玉泉營(yíng)地區(qū)“最高品質(zhì)”的住宅項(xiàng)目。周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富，高爾夫球場(chǎng)計(jì)劃興建；□開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，目標(biāo)明確。概述（SWOT模塊）優(yōu)勢(shì)□戶型面積偏大，總價(jià)款較高；□星河城正處于啟動(dòng)期，將長(zhǎng)期構(gòu)成巨大威脅。所以，我們應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待整體形象相同的問(wèn)題?！吧鷳B(tài)文化居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯?！跫彝デ闆r：板樓部分大部分為穩(wěn)定的已婚家庭，同父母或子女共同生活，家庭人口較多，對(duì)居住面積、居住條件和質(zhì)量有較高要求?！跣睦硖卣鳎河羞M(jìn)取與自我?jiàn)^斗的價(jià)值觀，生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足，認(rèn)同文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費(fèi)心理，理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)。如西北地區(qū)的北苑家園六區(qū)產(chǎn)品銷售明顯差于周邊新興項(xiàng)目，這正是由于周邊項(xiàng)目注重了產(chǎn)品質(zhì)量的原因。認(rèn)可本案案名設(shè)計(jì)通過(guò)對(duì)北京市場(chǎng)消費(fèi)者較認(rèn)可的項(xiàng)目及項(xiàng)目案名分析。這幾個(gè)案名內(nèi)涵各不相同，但都朗朗上口，基本都反映出本案特征。此案名的優(yōu)勢(shì)就是借助“戀日”系列地產(chǎn)項(xiàng)目的形象，首先堅(jiān)定消費(fèi)者購(gòu)房信心。順著本案水景系統(tǒng)的延伸，是一條南北大道。此案名整合之后，顯得大方有力。（3）戀日名邸名邸中的“邸”字一般會(huì)讓人聯(lián)想到“官邸”，某種程度上反映了居住場(chǎng)所的高貴。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已認(rèn)識(shí)到售樓處的重要：人性化的現(xiàn)場(chǎng)布置設(shè)計(jì)影響著消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心，同時(shí)促成銷售成交。因本案并不直接相鄰城市主干道，或者有行進(jìn)障礙，因此需要作適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。這條路線是本案外部接待的主線路。根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排（見(jiàn)銷售部分），制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨(dú)特的USP安排到各個(gè)環(huán)節(jié)中，由若干個(gè)策劃個(gè)案整合為全程方案。配合安排：在推介會(huì)之后的12周內(nèi)，通過(guò)全新有力的廣告發(fā)布在各個(gè)媒體，使本案影響井噴狀的傳播開(kāi)來(lái)。鎖定在本案。答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺(jué)中幫我們清盤(pán)。我匯盈世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司非常愿意與開(kāi)發(fā)商合作，在我們深入了解本案的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目整體策劃入手，逐步完成本案的市場(chǎng)銷售工作。其設(shè)