【正文】 志著小區(qū)的檔次，物業(yè)將通過經(jīng)營(yíng)所得逐步對(duì)智能化進(jìn)行整改，提升小區(qū)及物業(yè)管理的形象。b、重視環(huán)境文化建設(shè)，導(dǎo)入環(huán)境管理體系概念，專職專責(zé)，規(guī)范制度，專業(yè)操作，督導(dǎo)及時(shí)，并由業(yè)主監(jiān)督，齊抓共管。(c) 環(huán)境的安靜：控制區(qū)內(nèi)喧嘩、施工噪音、交通噪音，噪聲值達(dá)到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)。 二、效益定位：充分利用本公司的專業(yè)化管理特長(zhǎng)，降低管理成本，并通過開展多渠道的有償服務(wù)與多種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)，收支平衡。第九章 服務(wù)管理目標(biāo)與承諾 一、利澤物業(yè)將以“業(yè)主至上、業(yè)主主導(dǎo)”服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念為基礎(chǔ)，引入先進(jìn)的管理技術(shù)，利用開發(fā)商與物業(yè)一體優(yōu)勢(shì)，完善環(huán)境保護(hù)設(shè)施，利和銀座成為文明美麗、和諧的轄區(qū)。?環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)：(a) 環(huán)境整潔：無亂張貼，無鼠害、無蚊、蠅滋生地，無亂搭建，無黃土裸露。（3）社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)：環(huán)境文化由自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成，是樓宇建筑最直觀的外在表現(xiàn)，其美觀、整潔直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量。利和銀座將充分發(fā)揮小區(qū)的個(gè)性優(yōu)勢(shì)，與社區(qū)密切合作，積極開展和諧社區(qū)建設(shè)，共設(shè)想了五項(xiàng)社區(qū)建設(shè)工程：（1）社區(qū)保健工程：與利和銀座附近的醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，針對(duì)小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人建立社區(qū)保健網(wǎng)絡(luò)，提供各種義務(wù)咨詢服務(wù)和有償服務(wù)，從各方面提高社區(qū)醫(yī)療保健工作的水平。它是工程的重要資產(chǎn)；是歷史的原始的真實(shí)記錄；是物業(yè)管理服務(wù)的重要依據(jù)。 (4)做好清潔管理工作的總體安排部署，負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的日常清潔工作。(5)積極維護(hù)物業(yè)及業(yè)主的利益，嚴(yán)格遵守并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)管理處的各規(guī)章制度，做到模范貫徹、堅(jiān)原則、不徇私情，發(fā)現(xiàn)違紀(jì)行為，應(yīng)堅(jiān)決制止，性質(zhì)嚴(yán)重的事情要做檢查，嚴(yán)肅處理。(5)保養(yǎng)維修：(a) 確保所有設(shè)備正常運(yùn)行；(b) 指導(dǎo)有關(guān)部門正確使用設(shè)備，并確保設(shè)備處于良好維護(hù)狀態(tài)下；(c) 行使檢查所有運(yùn)行設(shè)備和所有房屋建筑設(shè)備設(shè)施的職責(zé)；(d) 提交維修和所有設(shè)施完善的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃；(e) 連同相關(guān)部門共同進(jìn)行年度防火系統(tǒng)的測(cè)試和準(zhǔn)備防火演習(xí)；(f) 檢查消防樓梯和緊急出口，確保逃生線路符合消防條例；(g) 與供電、信息、自來水公司及有關(guān)物業(yè)設(shè)備供應(yīng)商，維修公司等業(yè)務(wù)單位搞好關(guān)系，在各種設(shè)備維修對(duì)外業(yè)務(wù)聯(lián)系中盡力維護(hù)物業(yè)服務(wù)中心的利益；(h) 定期分析所有設(shè)備運(yùn)行記錄。 (8)定期組織安排收集、整理、歸檔管理處各類檔案及運(yùn)行記錄等，確保存檔記錄資料的齊全及有效性。（4） 有權(quán)向總經(jīng)理提出對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。（19）進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)，保障管理水平（20）在小區(qū)內(nèi)計(jì)劃開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化建設(shè)。（2）通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。裝修搬遷期：指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其房屋進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。①、考核淘汰機(jī)制：管理處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。（3）外界評(píng)定：當(dāng)規(guī)范制定完畢后，將開展的是外界評(píng)定工作（包括物業(yè)主和行業(yè)口碑）。物業(yè)管理者必須全力以赴，以避免發(fā)生更大的損失，盡可能快地恢復(fù)正常的工作運(yùn)行是減少商業(yè)經(jīng)營(yíng)損失的最好辦法。物業(yè)公司在利和銀座成立物業(yè)管理處，安排一位具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任管理處經(jīng)理，負(fù)責(zé)大廈的物業(yè)管理工作。 （4）創(chuàng)建“溫馨氛圍”管理，通過小區(qū)環(huán)境建設(shè)、社區(qū)文化開展、鄰里互相宣傳、不定期服務(wù)回訪，等形式手段，變強(qiáng)制性物業(yè)管理為溫馨提示引導(dǎo)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理水平提高、增效。如物業(yè)消防和安全功能的完善，設(shè)備、設(shè)施與物業(yè)使用功能的相互匹配，重要機(jī)電設(shè)備的質(zhì)量保修和運(yùn)行維護(hù)，以及交通、通訊、辦公和商業(yè)信息化功能的設(shè)置配套和環(huán)境保護(hù)等等。 便于管理者對(duì)所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是服務(wù)。 第一章、管理目標(biāo)定位 利和銀座項(xiàng)目的物業(yè)管理注重全過程最佳效益模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，從項(xiàng)目施工階段就開始高度重視。漢中俏江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾心打造的歐式社區(qū)，項(xiàng)目位于明星鎮(zhèn)大河坎核心地段，毗鄰漢江大橋。它的必要性和現(xiàn)實(shí)意義主要體現(xiàn)在以下方面： 促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決物業(yè)管理的基本職能是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人委托，對(duì)物業(yè)本體及附屬設(shè)施進(jìn)行有效管理，保障和提升物業(yè)的壽命和價(jià)值。因此，物業(yè)管理方必須在物業(yè)的形成過程中就介入其整個(gè)過程中，才能發(fā)現(xiàn)問題，提出改進(jìn)意見，結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目實(shí)際，制定有針對(duì)性的管理和服務(wù)預(yù)案。 第二章、管理模式及品質(zhì) 利和銀座物業(yè)服務(wù)管理處擬按照區(qū)域管理小組服務(wù)的形式建立服務(wù)菜單，創(chuàng)造出一套先進(jìn)、嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用的管理模式，形成利和銀座自身獨(dú)特的管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)，逐漸將其導(dǎo)向成利澤物業(yè)管理服務(wù)精品工程。前期管理接管驗(yàn)收臺(tái)帳建立質(zhì)量缺陷整改標(biāo)識(shí)標(biāo)牌建卡使用管理定級(jí)維保 (2)、安全管理工作制度：為保證利和銀座物業(yè)安全管理工作正常運(yùn)行，組建安全領(lǐng)導(dǎo)小組，以項(xiàng)目經(jīng)理為組長(zhǎng)、保安部主管為副組長(zhǎng)，服務(wù)中心全體員工為組員。維修模式為：三級(jí)保養(yǎng)制與計(jì)劃預(yù)修制、狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的維修模式。（2）質(zhì)量控制機(jī)制①、運(yùn)用質(zhì)量保證模式：所有管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范流程對(duì)照遵循國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織的管理模式建立，實(shí)施質(zhì)量管理體系。物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量的優(yōu)劣最終取決于業(yè)主的感受和他們的評(píng)價(jià)，所以著重注意以下幾點(diǎn)：a、對(duì)在服務(wù)中和服務(wù)后的業(yè)主評(píng)價(jià)給予同樣重視；b、采取多種形式和方法，引導(dǎo)業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量做出評(píng)價(jià)；c、對(duì)業(yè)主的評(píng)價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和全面的分析，排除主觀因素的干擾，得出結(jié)論；d、若業(yè)主有不滿意傾向，立即采取糾正措施進(jìn)行補(bǔ)救，并使業(yè)主能夠感覺到。③、巡視檢查機(jī)制：由管理處對(duì)各員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。（3）公用綠地、花木、建筑園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理。（9）對(duì)物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理，全天24小時(shí)輪值，確保物業(yè)安全。（2）要有效解決問題，主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：a、辦理裝修手續(xù)：辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān)，對(duì)施工圖紙必須嚴(yán)格審核。（5）建立健全財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。（23）根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過程中不斷修正和完善。（7） 安排指導(dǎo)人員的各項(xiàng)工作，全權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件，超出權(quán)限立即上報(bào)。(12)組織策劃開展小區(qū)各種社區(qū)文化活動(dòng)及宣傳工作，豐富社區(qū)文化生活。(2)負(fù)責(zé)擬制安全護(hù)衛(wèi)工作計(jì)劃，并組織具體實(shí)施，對(duì)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大火災(zāi)事故和治安、刑事案件處理預(yù)案。(7)查驗(yàn)員工的崗位記錄，做好詳細(xì)的工作記錄，需要交辦或應(yīng)引起注意的問題，應(yīng)做好書面和口頭兩方面的移交，重大問題及時(shí)上報(bào)。 (7)每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)日工作安排對(duì)業(yè)主、住戶有關(guān)清潔方面的質(zhì)量投訴，按有關(guān)程序進(jìn)行處理。 (2)建立檔案管理制度：按照社會(huì)檔案行政管理的要求和質(zhì)量管理體系文件標(biāo)準(zhǔn)，建立規(guī)范的檔案管理制度。（4）社區(qū)服務(wù)工程：通過采取各項(xiàng)有償服務(wù)，無償服務(wù)項(xiàng)目，最大限度為業(yè)主及物業(yè)使用人提供的各項(xiàng)服務(wù)。c、主要措施：雨水、污水分流；垃圾分類裝袋和資源回收；垂直綠化和立體綠化相結(jié)合的生態(tài)營(yíng)造；噪音控