【正文】 08小型KTV約150~20019珍珠奶茶約10~209電玩城約150~20020長途電話亭約40~6010臺球城約150~20021通訊代理點(diǎn)約60~8011大頭帖約10~2022面包店約40~60美容美發(fā)廳：經(jīng)營面積約在60~80㎡的美容美發(fā)店，是廠區(qū)員工打理形象、打理的心情的去處因此，本項目市場定位為服務(wù)于工業(yè)園區(qū)內(nèi)中低層次消費(fèi)者的區(qū)域服務(wù)型商業(yè)。繽紛商業(yè)街案名釋義：將寶盛華作為項目案名前綴，可以起到突出項目開發(fā)商寶盛華公司作為工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)商的地位。五、項目規(guī)劃設(shè)計建議 ——市政綠化帶故建議把項目東側(cè)入口處作為整個項目的一個重點(diǎn)和亮點(diǎn)來打造，通過標(biāo)志性建筑和標(biāo)志性景觀的建設(shè)，把東側(cè)入口打造成整個商業(yè)街符號。 在外立面的處理上，以簡約、現(xiàn)代造型為主，局部區(qū)域在色彩、造型上加以點(diǎn)綴，以豐富商業(yè)街的立面造型；局部區(qū)域采用大面積的玻璃幕墻、鋼構(gòu)、造型等，打造局部亮點(diǎn)，提升整個商業(yè)街檔次。2）雕塑小品在商業(yè)街的入口、各重要節(jié)點(diǎn)、街道上，設(shè)置一些主題性的雕塑小品，豐富商業(yè)街的文化內(nèi)涵。商業(yè)街上休閑坐椅主要通過花壇圍凳的形式解決。故在商業(yè)內(nèi)街的設(shè)置尺寸上，建議以6~8㎡為宜。5）門廊 在燈光效果的處理上，整條商業(yè)街的照明主要通過沿街的路燈照明，景觀花壇設(shè)置射燈，起到局部亮點(diǎn)的作用。月圖一月比亞迪東側(cè)臨街商鋪：面積37㎡，租金130元/㎡價格定位考慮因素252。商服配套設(shè)施252。選取可比樓盤，通過影響價格的各因素調(diào)差，得到本項目比價252。依據(jù)上述原則和方法，運(yùn)用市場比較法，建議本項目各類型物業(yè)的核心租賃均價?？杀软椖繀⒖柬椖績r位的實現(xiàn)與銷售速度密切相關(guān)，有效地控制銷售進(jìn)程能保證將物業(yè)的價值發(fā)揮到最高效果，從而達(dá)到良好的銷售率和銷售速度，保證投資的回收與利潤的取得。151440004園林施工單價x30001003000005推廣費(fèi)用表三項目收入計劃表26530560注：第一年因工程施工只有6個月的收入，而且以80%的出租率計算。751711501141250570——————4營業(yè)稅租賃收入x5%13265286稅后利潤162%八、項目初步設(shè)計方案商業(yè)街主入口建筑為設(shè)計簡潔大氣的大型商場，體塊的穿插及現(xiàn)代搶眼的鐘塔樓提高了視覺沖擊力，眼球效應(yīng)進(jìn)一步提升了商業(yè)街的商業(yè)價值。高出女兒墻的體量維系了整個街區(qū)的設(shè)計風(fēng)格，并豐富了其建筑天際線。整體建筑色彩采用一些明快的主體色調(diào)，建筑墻體表面使用涂料或面磚等外墻材料。資金利潤率1565732126530560225792056448005927040620928064915202開發(fā)成本總開發(fā)成本（1）～（6）86582003/月34200/年2建安成本由于現(xiàn)選取可比物業(yè)及價格，與未來市場狀態(tài)或會存在差異，故本價格只適宜價格預(yù)估和經(jīng)濟(jì)效益分析，以做項目判斷之用。 同區(qū)域或不同區(qū)域同類型、同檔次商業(yè)物業(yè)（競爭物業(yè)）252。人流252。參照周邊同類同質(zhì)樓盤的市場價格；252。圖七福樂購百貨旁臨街餐飲商鋪：面積200㎡，租金50元/㎡月一）周邊商業(yè)價格分析在本項目周邊商圈中，南約社區(qū)商圈和福樂購商圈為已建成商業(yè)配套且經(jīng)營較成熟，對本項目租金水平的制訂具備一定的參考意義，因此，我司對這兩個商圈進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。 3）商業(yè)街中心街舞主題廣場商業(yè)街中段是整條商業(yè)街的一個重要節(jié)點(diǎn)，由于整條商業(yè)街全長近300米，距離較大，游客在消費(fèi)過程中會出現(xiàn)購物疲勞。簡潔、現(xiàn)代的造型比較前衛(wèi)，充滿金屬感B、主題廣場建議在雕塑、小品的設(shè)計和選用上，重點(diǎn)突出現(xiàn)代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。建議在商業(yè)街主入口設(shè)計中，以標(biāo)志性建筑及標(biāo)志性主題廣場的形式，將商業(yè)街主入口打造整條商業(yè)街的視覺焦點(diǎn)，利用地塊的高低落差，體現(xiàn)整條商業(yè)街的氣勢。 為美化整個商業(yè)街的環(huán)境，營造商業(yè)氛圍，在商業(yè)街沿街立柱上，建議設(shè)置一些點(diǎn)綴性的花飾或油畫框；在商業(yè)街內(nèi)廊上，設(shè)置裝飾性的導(dǎo)示掛件，營造商業(yè)街文化氛圍和商業(yè)氛圍。3）街面建議 在步行街的中間位置設(shè)置裝飾性的景觀花壇，美化步行街的休閑購物環(huán)境，但景觀花壇不宜過密，以5~6米間隔設(shè)置為益。二）項目園林及商業(yè)步行街設(shè)計建議項目園林設(shè)計建議1）景觀花壇 連廊建議故在商業(yè)街入口的設(shè)置上，建議把項目東側(cè)入口作為項目的主入口，西側(cè)入口作為項目的次出入口，解決商業(yè)街人行流向走向問題；三）項目形象定位建議及命名建議項目市場定位區(qū)域服務(wù)型商業(yè)定位依據(jù)：項目市場定位為區(qū)域服務(wù)型商業(yè)，目標(biāo)客戶群為項目周邊中低檔次消費(fèi)者，主要服務(wù)對象為比亞迪公司員工，同時輻射南約村及周邊區(qū)域，其中比亞迪公司員工及附近的南約村暫住人口為本項目的主要消費(fèi)群體。大頭貼店：面積不大，經(jīng)營面積約在15~20㎡，裝修簡單的大頭貼店，為年輕的小情侶、愛搞怪的小女生所鐘愛，留下一份青春的記憶工業(yè)園區(qū)主要以低密度的工廠為主，人口結(jié)構(gòu)以工廠普通工人為主，常住人口少，決定本項目的發(fā)展性質(zhì)主要以解決園區(qū)內(nèi)工人的日常生活需要為目的，是作為園區(qū)商業(yè)配套而存在。2）周邊高檔消費(fèi)不足，使得項目只能走低端路線，對項目的發(fā)展有一定的威脅。（如下圖所示）2）地塊成坡度，會增加規(guī)劃設(shè)計難度和建造成本。 項目四至狀況南邊為比迪亞公司技工學(xué)校地塊北面為寶龍大道家和福商場江業(yè)百貨 1）現(xiàn)有商業(yè)配套※ 地塊①※ 地塊②※ 地塊⑧（已建成但尚未開始經(jīng)營）2）規(guī)劃中待建商業(yè)配套※ 地塊③※ 地塊④※ 地塊⑤※ 地塊⑥※ 地塊⑦3）規(guī)劃中生活配套用地※ 地塊④※ 地塊⑤※ 地塊⑥※ 地塊⑦※ 地塊⑧那些班次頻繁的購物專車在一定程度上也緩解工業(yè)區(qū)員工出行購物的壓力。② 食堂在規(guī)定時間內(nèi)出售早、中、晚三餐，員工額外時間就餐不方便。同年涉足汽車工業(yè)，收購原秦川汽車有限責(zé)任公司，組建比亞迪汽車有限公司。目前建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術(shù)生態(tài)走廊等四個大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設(shè)在龍崗區(qū)內(nèi)；全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)5315家，其中內(nèi)資企業(yè)1207家、“三資”企業(yè)1245家、三來一補(bǔ)企業(yè)2863家（如寶龍工業(yè)城的比亞迪），此類企業(yè)所帶來的商務(wù)需求也將日漸彰顯，如商務(wù)酒店、商務(wù)餐廳、會晤中心等方面需求較為突出。二）寶龍工業(yè)區(qū)消費(fèi)人口布局及未來消費(fèi)群體分析寶龍工業(yè)區(qū)消費(fèi)群體分析隨著大型企業(yè)入駐數(shù)量的增加，寶龍工業(yè)區(qū)將建設(shè)成為以集成電路產(chǎn)業(yè)為龍頭，帶動軟件設(shè)計、芯片制造、封裝、測試及其配套生產(chǎn)企業(yè)的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)，作為此類工業(yè)園區(qū)，其區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體將呈以下特點(diǎn)：1）年輕化作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)的人員以中高層管理人員、高級技術(shù)工人和從事基礎(chǔ)工作的普通工人為主，該群體整體年齡較為年輕，特別是作為主力消費(fèi)人群的普通工人年齡一般在2030歲之間，消費(fèi)觀念較靠前。2005年，龍崗區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值超億元的企業(yè)有196家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1260億元，％。6）金融機(jī)構(gòu)配套周邊有四大國有商業(yè)銀行、各股份制銀行以及保險公司等金融機(jī)構(gòu)。鐵路方面規(guī)劃有深廈鐵路穿過寶龍工業(yè)城西面，同時規(guī)劃12號地鐵將在寶龍工業(yè)城東面穿過，13號地鐵將在寶龍工業(yè)城北面穿過。寶龍工業(yè)城內(nèi)部交通路網(wǎng)已經(jīng)形成，現(xiàn)有寶龍大道及寶龍一路至寶龍七路、錦龍大道、高科大道、清風(fēng)大道等，貫穿東西的寶龍大道承擔(dān)著重要的交通運(yùn)輸功能。目前，寶龍工業(yè)城土地基本平整完畢。至今為止龍崗區(qū)政府在寶龍碧嶺片區(qū)的開發(fā)建設(shè)上已經(jīng)投入8億多元人民幣。園區(qū)到市中心、深圳寶安機(jī)場、鹽田港及南部海濱均在30分鐘車程內(nèi)。同時根據(jù)規(guī)劃，將新規(guī)劃3條公交線路在寶龍工業(yè)城內(nèi)繞行，另規(guī)劃有內(nèi)環(huán)路、第二通道等即將建設(shè)。5）娛樂配套園區(qū)北側(cè)的中信綠色高爾夫球場、龍園和南側(cè)的馬巒山旅游中心、龍崗區(qū)體育中心、龍崗大眾高爾夫球場都可供休閑娛樂。2005年，全區(qū)共完成工業(yè)總產(chǎn)值1734億元，同比增長22%；，%；，%。現(xiàn)已入駐 48 家高新技術(shù)企業(yè)，其中已投產(chǎn)的29家企業(yè)，其總產(chǎn)值達(dá)到 200億元。從企業(yè)員工比例來看，在IC芯片制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、打印復(fù)印器械生產(chǎn)等資金資本密集型的現(xiàn)代新型行業(yè)企業(yè)中，由于企業(yè)本身科技含量高，產(chǎn)品附加值大等特點(diǎn)，企業(yè)員工人數(shù)相對較少，但企業(yè)員工素質(zhì)、學(xué)歷相對較高；同時由于這些企業(yè)技術(shù)性、管理性的特點(diǎn)，故而在這些企業(yè)之中，高學(xué)歷、高收入、高要求的“三高”型中高層技術(shù)、管理員工所占比例較高，其所占比例范圍在10％～30％之間。2）寶龍工業(yè)區(qū)西片區(qū)企業(yè)概況寶龍工業(yè)區(qū)西片區(qū)位于寶龍五路以西，截止到2007年底，進(jìn)駐投產(chǎn)企業(yè)總計為10家，企業(yè)主要以汽車制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、儀器儀