【正文】 公共管理制度手冊7服裝費1）安管員82）其他人員9辦公設備1)固定資產102）開辦文具11書報費小計3）安管費用序號項目計算依據年支出(萬元/年)1通訊器材（對講機）2停車場費用（標識）3消防專用器材4防毒面具小計4）清潔綠化費序號項目計算依據年支出(萬元/年)1清潔費2消殺費3綠化費4化糞池清理費5排污管網疏通費6垃圾清運費小計5）維護保養(yǎng)費序號項目計算依據年支出(萬元/年)1維修工具2電梯保養(yǎng)費3電梯保險維護費4房屋維護5電氣維護（含智能系統）6給排水維護（含消防水）7日常維修材料小計6）公共水電費序號項目計算依據年支出(萬元/年)1公共電費2公共水費小計7）社區(qū)文化費用序號項目計算依據年支出(萬元/年)1社區(qū)活動費小計8）開辦費項目數量金額（元）辦公桌椅復印機打印機空調機傳真機過膠機檔案柜保險柜照相機電話電視機音響安全裝備對講機標識牌小計開辦費按5年攤銷: 萬元/年9）不可預見費:以上各項之和*5%10）合計: 萬元（十三）管理用房配備根據政府相關規(guī)定，管理處管理用房由產權單位按建筑總面積的千分之二提供，管理用房用途如下： 序號名 稱單位數量備 注1管理處辦公室、檔案資料室㎡含管理處主任室、接待辦公室等2機電值班、維修室㎡3庫房㎡含維修材料庫、保安器械、清潔用具等4安管員宿舍㎡合計㎡說明： 物業(yè)管理方案(草案)的數據，要根據地域、樓盤及環(huán)境的實際情況而定。月；地面車位收費標準為 元/位：“八榮八恥”社會公德大行動，提高小區(qū)居民的公民意識；，參與社區(qū)演出活動，同時參加市區(qū)舉辦的各類文藝活動，強化對外文化交流；；、企業(yè)、文藝團體聯手，結合其公司促銷，舉辦活動。社區(qū)文化的開展，不可能以盈利為目的，而應該在弘揚社會主精神文明旋律的同時，以親和為重點，積極為社區(qū)廣大居民創(chuàng)造溫馨祥和安寧的居家氛圍。：全天候機室24小時接受居民訴求，并及時給業(yè)主以滿意答復。必 不合格 合業(yè)主交納裝修押金及垃圾清運費，施工單位交納裝修保證金及施工人員管理費、出入證的工本費。（3）凱旋城的裝修監(jiān)管實行“樓棟分管責任制”，責任到人，指定專人對各樓棟的裝修工程實行全方位跟蹤服務。，應給住戶一個處理問題的期限，并立即通知責任單位進行處理，處理過程由監(jiān)理單位協助監(jiān)督，售后服務工作人員應跟蹤處理情況，處理結果由管理處和業(yè)主驗收。編制工程保修范圍和處理時限。并定期維護和檢修消防設施，以確保設備完好無損，正常運轉。、摩托車、汽車的管理方式，集中看管，發(fā)專用停車場卡，車輛進入時發(fā)卡，出去時收回，丟失停車卡待情況查實后，戶主出具證明方可放行出場。 具體巡邏安排按安管員哨位進行合理的布崗。 與轄區(qū)派出所、消防大隊、通過電話線、各崗位配備的無線對講機。b、重點監(jiān)控：在各要道、崗亭，重點監(jiān)控。 加強對施工人員的出入管理，實行辦證、驗證制度。：激勵機制、競爭淘汰機制、監(jiān)督機制。建立員工培訓檔案，規(guī)定考核辦法，將員工的培訓績效與工資獎金、晉升、淘汰緊密掛鉤，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進則汰的工作氛圍。（四） 安全介入 公司根據項目要求，派出精干安保隊伍進駐現場，維護施工現場的安全秩序； 保安人員嚴格控制非許可人員進入施工現場； 保安人員對施工現場、施工物品起到秩序維護作用； 保安人員對會所、樣板房物品的秩序維護； 保安人員對許可參觀人員的引導和車輛停放指揮； 保安人員對施工車輛的管理； 保安人員對小區(qū)施工人員的安全管理； 保安人員對非施工時間的人員、車輛管理。:序號內容達到方式1通過ISO9002質量體系的認證培訓員工對質量體系的認識，通過健全、規(guī)范內部管理制度來提高員工服務意識，順利通過認證2成為國家級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)以高于考評標準的要求來進行日常管理工作，3盡顯尊貴的“三到”特色服務的實現，得到小區(qū)業(yè)主的認同加強員工培訓，使管理模式和特色服務成為小區(qū)的亮點。開展節(jié)日party等．業(yè)主健康關注檔案建立業(yè)主的個人健康檔案、跟蹤業(yè)主健康動態(tài)、組織業(yè)主心理及身體健康狀況評估服務，定期組織體檢及體質測定，根據業(yè)主身體健康狀況適時提供健康預警、提供在飲食、起居、運動選擇等方面的合理建議。、信息服務在小區(qū)的顯要位置設置電子顯示屏。根據項目特點和客戶群定位，凱旋城項目將特別提出全新的“三到”特色服務， 以用戶滿意服務理念作為切入點，進一步創(chuàng)新物管思路，濃縮物管精華，將物業(yè)管理服務引向更高、更深的境界?！案咝А薄獮闃I(yè)主們提供高效快捷的物業(yè)管理服務。、房屋健康服務建立房屋健康檔案，跟蹤管理業(yè)主私家物業(yè)和使用狀況、建立私家物業(yè)的管理分類檔案、居家設施設備的維修保養(yǎng)記錄檔案、定期進行房屋健康診斷和評估，提交健康管理報告，為業(yè)主提供私家屋宇安居管理服務。顧客非常規(guī)生活服務需求均可通過我們的服務來實現,。我們將秉承和運用物業(yè)前期介入的成功經驗，為開發(fā)商、業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務。（七） 前期介入工作流程組建前期介入工作組了解樓盤知識工程介入物業(yè)宣傳資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業(yè)進度統計智能化介入功能設計管網設計工程規(guī)劃保安介入會所管理協作營銷擬定物業(yè)管理方案組織開展工作現場跟蹤、記錄五、管理處組織架構 正南物業(yè)充分發(fā)揮正南物業(yè)雄厚的技術資源優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，在為項目的管理人員配置上，精心選拔經過多年物業(yè)管理行鍛煉的青年管理中堅和技術骨干組成管理層，并高標準外聘一專多能的操作層人員，保證管理隊伍的高素質和精干高效．在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工工作積極性，結合獎勤罰懶手段，并實施末位淘汰制，保持隊伍的高昂的生命力和競爭力，以確保管理目標得以實現．管理架構： 管理處安全管理隊機電服務部公共事務部工程維修服務房屋售后服務治安安全管理消防安全管理監(jiān)控中心管理交通車停管理設備運行管理客戶服務財務收費環(huán)境監(jiān)管會所服務 人員架構：管理處主任（1人）：總管日常管理工作公共事務部（ 人） 會所服務 人（不包括樣板房服務人員）客戶服務 人（前臺接待，社區(qū)文化，資料管理，倉管員兼后勤事務）環(huán)境監(jiān)管 人(環(huán)境衛(wèi)生、綠化監(jiān)管) 財務 人（收費、記賬）工程部（ 人）設備運行管理 人（設備房運行、值班、抄表、巡檢等）房屋售后服務 人（房屋修補、公共部位的保養(yǎng)維護）工程維修服務 人（有償服務維修、設備設施的保養(yǎng)維護）安全管理部（ 人）治安安全管理 人（主要有門崗、樓巡）消防安全管理 人（消防設施的檢查、消防設備的操作）交通車場管理 人（車場進出口崗位發(fā)卡及收費、交通指揮）監(jiān)控中心管理 人（智能設備的運行管理、即時監(jiān)控消防、治安、停車場、電梯的情況，開啟和關閉背景音樂系統，發(fā)布電子顯示屏信息） 共計： 人六、人員培訓高素質人才是實現物業(yè)管理現代化的基本條件，正南物業(yè)本身雄厚的技術資源和豐富的人才資源使正南物業(yè)在人員配置上游刃有余。：，技術提高學習； ，技能培訓；。、違章刑事案件發(fā)生率、責任火災事幫發(fā)生率為0。比如：裝修時間、裝修配置滅火器等。 物防：防盜門、電子對講、巡更系統等6安管體系三個機制 激勵機制：獎罰分明，鼓勵見義勇為，塑造小區(qū)安全模范安管員，物質獎勵與精神獎勵并重。 嚴格的考核、處罰、晉升、辭退制度，多樣化激勵隊員的工作熱情。 建立安管員“安全預案”制度安全管理的主要內容，依據規(guī)章制度、崗位職責把責任層層落實，小區(qū)門衛(wèi)對出入小區(qū)的外來人員實行詢問、聯系業(yè)主、驗證登記，并由班長、安全主管負責監(jiān)督管理，如有突發(fā)事件發(fā)生，小區(qū)內安管員3分鐘內