【正文】 。進入園區(qū)的投資額3億元人民幣（包括3億元）以上的生產(chǎn)型項目，若投資額3000萬美元（包括3000萬美元）以上，資金到位50%以上（包括50%）的，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，50畝以下（包括50畝）的產(chǎn)業(yè)用地可享受30%的優(yōu)惠（按每畝16萬計算，共優(yōu)惠240萬元），50畝以上的產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定標準收取。進入園區(qū)的投資2000萬美 元（包括2000萬美元）以上，或投資額在2億元人民幣（包括2億元）以上的生產(chǎn)型項目，自企業(yè)達產(chǎn)達效后三年內(nèi)，由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，由園區(qū)財政提供產(chǎn)業(yè)用地購地款（實際出資轉(zhuǎn)讓費）相應數(shù)額貸款利息50%的帖息扶持政策。園區(qū)管理辦公室設立獎勵基金，依據(jù)高新區(qū)管委會有關(guān)規(guī)定，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)人員獎售成本價住宅房；對做出突出貢獻的技術(shù)人員和經(jīng)營者給予重獎。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說“地產(chǎn)的社會承載性”也是“中國地產(chǎn)新三論”的立論基礎。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。２、市場概況分析：Ａ、市場概況：● 國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定經(jīng)驗積累，此類產(chǎn)品被稱為“office park”或“villa park”等。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。市場銷售較好。（見下表）● 與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對比表：比較項目 產(chǎn) 業(yè) 別 墅 森 根 國 際（北京） 傳 統(tǒng) 高 檔 寫 字 樓 備 注1 建筑形態(tài) 獨體別墅 23層 德式風格Townhouse聯(lián)體別墅 23層 多層或高層 2 面積 1400 ~ 2600M2/棟 每棟分6個單元，600~ 800 M2/單元 銷售面積通?？蛇M行自由分割 3 總房款 很高 高 與前兩者相比較低 銷售面積是影響總房款的重要因素?！?服務及配套優(yōu)勢n “一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。項目SWOT分析Ａ、項目優(yōu)勢：● 國內(nèi)領先商務物業(yè)模式，填補了市場空白?！?項目形態(tài)新穎，市場認知度低。同時，這類企業(yè)家投資謹慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗。Ｂ、動力型地產(chǎn)互動流程：如下圖所示：動力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發(fā)展的巨大力量。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。Ｃ、五大營銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新如下圖所示：五大營銷利器為核心戰(zhàn)術(shù)，輔以長久以來形成的系統(tǒng)銷售技巧，銷售力量抓住每次契機一錘定音。同時拍賣會亦可落定部分客戶?！?稅收政策：入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)可享受園區(qū)對外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。園區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)，可享受國家級高新區(qū)外商投資企業(yè)的各項稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15%的稅率征收及擴大投資領域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。寫字僂、商住、商貿(mào)、娛樂等項目轉(zhuǎn)讓費用2000年平均按建筑面積每平方米600元—800元收取。廠房租金抵扣出售費用扶持政策。進入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項目，投資額在2000萬美元以上（包括2000萬美元），或投資額在2億元以上（包括2億元），由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)管理辦公室組織論證后，三年內(nèi)企業(yè)所購純生產(chǎn)廠房用地轉(zhuǎn)讓費可暫緩付款，緩付的土地轉(zhuǎn)讓費利息須按銀行同期利息在進地前一次性付清。劣勢：戶型面積大，價位高；目標客戶群小。劣勢：交通不便，動線堵塞嚴重；周邊改造未完成。對進入園區(qū)的高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出、高附加值的生產(chǎn)性項目，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會組織論證后，按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，可憑土地證一次性的享受與購地款相應數(shù)額的貸款擔保服務，貸款利息由企業(yè)負擔；入?yún)^(qū)的高新技術(shù)項目達產(chǎn)達效后，由企業(yè)申請，經(jīng)高新區(qū)管委會論證后，可優(yōu)先列為高新區(qū)科技風險投資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金扶持項目；進入園區(qū)的產(chǎn)業(yè)項目，凡符合條件的，可由高新區(qū)管委會積極推薦申報列入國家、省市政府各類扶持計劃項目，取得政府資金支持。生產(chǎn)性大項目達產(chǎn)達效土地轉(zhuǎn)讓費用返還政策。園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地按照保本經(jīng)營的原則，進行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。新人文國際商務標準OFFICE由三大考評標準：“生態(tài)化標準”、“智能化標準”、“人性化標準”構(gòu)成。管理創(chuàng)新A、政策創(chuàng)新● 一站通關(guān)：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機，真正實現(xiàn)無壁壘貿(mào)易交流?！?階段性主題營銷模式：消費型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適合本案，當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。（見下圖）Ｂ、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)充分結(jié)合了動力型地產(chǎn)、運動戰(zhàn)消化這一核心戰(zhàn)略。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實質(zhì)高端性、稀缺性的特點，精確鎖定目標客戶群體。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。Ｂ、目標客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)。Ｃ、項目劣勢：● 整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業(yè)進駐造成障礙。B、產(chǎn)品本體賣點● 產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建設的核心推進劑；● 產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； ● 產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務標準OFFICE的真正體現(xiàn)，；● 領先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務服務及硬件設施配套；● 更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。作為國家和地區(qū)政府關(guān)注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。n 提供企業(yè)援助：對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展?！?傳統(tǒng)寫字樓的缺點：a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項目。僅北京有可比性項目剛剛面市。Ｂ、項目立項背景：● 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費型地產(chǎn)）的生產(chǎn)?！吨袊禺a(chǎn)新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會承載性”，即：土地是一切社會生產(chǎn)和其他活動的物質(zhì)載體和基礎條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢想與現(xiàn)實的結(jié)晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經(jīng)驗充分研究、創(chuàng)新運用的結(jié)果，是把市場需求、企業(yè)目標與國家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。進入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在1000萬元以上（包括1000萬元，估計園區(qū)可留用160萬），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎勵三室一廳住房一套（不低于100平方米）。三年后愿自行購買的，可用三年內(nèi)已付的租金一次性抵扣所購買廠房（不低于租用廠房面積）的資金。園區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣、通訊等服務收費按照西安市統(tǒng)一標準收取。園區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，可以享受國家級高新區(qū)及國家鼓勵投資西部地區(qū)的各項稅收減免優(yōu)惠政策?！?新型物業(yè)項目的成功，作為開發(fā)商需要在項目的整體運營觀念上的實現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS（客戶滿意度）的觀念出發(fā)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)別墅。同時全國首創(chuàng)的新人文國際商務標準辦公模式體現(xiàn)了入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象?！?泛CLUB營銷模式：除形成本案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目標重點推廣。３、傳播戰(zhàn)術(shù)組合圖Ａ、廣告新聞標題：● 產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告● WTO新西部?動力地產(chǎn)(長安園/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世● 中國長安版塊?動力型地產(chǎn)的天驕[企業(yè)壹號公園]誕生宣言● 世界500強，西部50強● 中國地產(chǎn)第三次革命● 香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBD西安高科集團打造西部中國的CBD● 中國地產(chǎn)的新大陸—[企業(yè)壹號公園]● [企業(yè)壹號公園]新西部財富總部● 開創(chuàng)新人文國際商務標準產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號公園● [企業(yè)壹號公園]永不謝幕的新財富特區(qū)● 西部中國的驕傲Ｂ、公關(guān)活動促銷主題● 產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新聞發(fā)布會● 動力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇● “品牌企業(yè)”入駐壹號公園慶典● “壹號公園”時代精英嘉年華會● 優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號公園”觀摩團● “壹號公園杯”新西部十大新銳企業(yè)家評選……銷售策略１、銷售階段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點形成了本案的三次銷售浪潮。Ｂ、價格杠桿運用：● 本專案價格杠桿運用策略在一定意義上可理解為：高開高走。D、目標客戶行業(yè)細分在市場調(diào)研完成后進行?！?短期內(nèi)難以引起市場深度認知?！?開發(fā)商實力雄厚，信譽卓著。城市經(jīng)營：長安園的開發(fā)商已經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運營商的高度。完善市政設施：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構(gòu)，提供便利高效的市政服務?！?傳統(tǒng)寫字樓的缺點：a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項目。僅北京有可比性項目剛剛面市。Ｂ、項目立項背景：● 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費型地產(chǎn)）的生產(chǎn)?！吨袊禺a(chǎn)新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會承載性”，即：土地是一切社會生產(chǎn)和其他活動的物質(zhì)載體和基礎條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢想與現(xiàn)實的結(jié)晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經(jīng)驗充分研究、創(chuàng)新運用的結(jié)果，是把市場需求、企業(yè)目標與國家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)別墅全 案 營 銷 戰(zhàn) 略 案【目 錄】序一、“壹號公園”宣言……………………段先念二、(中國地產(chǎn)新三論)及動力型地產(chǎn)解碼 ………………藍 戈第一章：項目項目總體策劃一、 市場分析 前景分析 市場概況分析，二、 項目分析 產(chǎn)品分析 項目UPS提煉 項目