【正文】 租賃證應當向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。護建或增添。 （二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 第二十八條 第三十一條 第三十三條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。 本辦法自１９９５年６月１日起施行。特別是物業(yè)管理費的收取與支出，應定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費的來龍去脈。[解決方法]政府主管部門、業(yè)主委員會在接到投訴后，先后對物業(yè)管理公司進行審查。3．依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務1．履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。第二章 代管基金 第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應當設(shè)立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費用（如租賃費、承包費等）。直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。第十五條 企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。其他業(yè)務利潤是指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額。[案例六]收維修基金并非亂收費某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。其中的原因是多方面的，主要有：一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費混為一談，認為自己既然已交了不少物業(yè)管理費，維修費自然應從物業(yè)管理費中出，為什么還要另外收費。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進行其他項目維修等；一些公司借機使用維修基金修繕本應從管理費中支出的維修項目。因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。第十條 業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。第十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規(guī)定的，當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規(guī)定制定建立或補充維修基金的具體辦法。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當?shù)刎斦块T和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進行處理。第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。該部分基金屬售房單位所有。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的10%，直至達到規(guī)定數(shù)額為止。三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。第十二條 企業(yè)可以于年度終了，％－％計提壞帳準備金，計入管理費用。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務1．根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實際情況制定管理辦法。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳，財務人員可請勞醫(yī)生要求業(yè)主委員會委托專業(yè)審計事務所審查?！眲卺t(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財務人員，又到政府主管部門投訴管理公司亂收費，還發(fā)動鄰居拒交管理費。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴重、構(gòu)成犯罪的，由司機機關(guān)依法追究刑事責任。 （一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款； 第六章 第二十九條 第五章 第二十五條 （四）拖欠租金累計六個月以上的； 第二十三條 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。 當事人的權(quán)利和義務 第十八條 第十六條 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件： 因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。 第十條 （六）房屋修繕責任； 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 第四條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法。[相關(guān)法規(guī)制度]1．城市房屋租賃管理辦法第一章在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。 (1)遵守公司員工守則和財務管理制度；(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；(3)及時追收企業(yè)各種應收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失； (4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《 委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。5．采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。2．維護園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。3．管理公司：受房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定物業(yè)管理有限公司為的物業(yè)管理公司4．單位：指業(yè)主依據(jù)《 商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。[解決方法]為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難，以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。(2)該部門的收費員應根據(jù)各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。……4．有償服務費用的收繳 (1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據(jù)相關(guān)服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。H．公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發(fā)情況；Y．出納員根據(jù)《應收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費，由業(yè)主到公司財務部用現(xiàn)金支付。(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。三、職責 1．出納員或收費員負責按本程序辦理各項費用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。另外，從物業(yè)管理的運作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運作，管理人員要到位，服務工作要開展，各項管理費用支出要發(fā)生。《物業(yè)管理案例分析》匯編財務管理篇[案例一]房子沒住，交不交管理費某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題