顧問容積率案例分析(存儲版)
【正文】 的。 本報告是嚴格保密的。 23 項目容積率確定 —— 高容積率下的經(jīng)濟指標測算數(shù)據(jù)假定 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準容積率 ； ?在如此規(guī)劃指標下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)低。 本報告是嚴格保密的。 30 社區(qū)規(guī)模 —— 往往規(guī)模越小的地塊越容易出面積，為什么？ 本報告是嚴格保密的。 38 戶型組合形式問題 —— 一梯多戶設(shè)計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率 ?平均進深不到 12米的花園洋房，如果進深增加到 14米，整個項目容積率便可以增加10%— 15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？ ?設(shè)計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率。 本報告是嚴格保密的。 36 由于建筑層數(shù)不同導致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 本報告是嚴格保密的。 29 技術(shù)層面，誰在影響容積率？ ?社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？ ?項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的布局形式？ ?項目產(chǎn)品類型的組合？ ?項目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？ ?戶型的設(shè)計和組合問題？ 容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標和地塊的開發(fā)強度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標。 ?綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 22 項目容積率確定 —— 較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率 ； ?本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計，部分區(qū)域采用一梯多戶。 ?13棟 28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計，平均進深較小，戶型面積適中。 ?建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數(shù) 28— 32層。 本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。 9 案例二：中心紅樹灣 —— 滿足 ，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合 本報告是嚴格保密的。 4 看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強，向品質(zhì)超越有可能嗎？ ?別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？ ?高點容積率、適中的品質(zhì)、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ ?現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 本報告是嚴格保密的。 3 先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當容積率從 ，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了： ?市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？ ?開發(fā)商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？ ?增加出來的面積
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