【正文】 社會(huì)各界的反饋，主導(dǎo)觀念可以包含下列身份的人物對(duì)項(xiàng)目各個(gè)方面的觀點(diǎn)（1） 景觀設(shè)計(jì)師的觀點(diǎn)（3） 監(jiān)理單位的觀點(diǎn)（5） 附近社區(qū)居民的觀點(diǎn)（7） 銷(xiāo)售第一線的動(dòng)態(tài)（9） (1) 第一階段: 6. 尾 盤(pán) 期 : 約占15%5%5%2. 公關(guān)與促銷(xiāo)活動(dòng):(約占總額的2%，)。(約占總額的8%，即38萬(wàn)元) (約占總額的80%，即38萬(wàn)元)(約占總額的17%，) 約占 15% 約占 約占 (2) 電視（三）不同用途分解： 5. 二期公開(kāi)發(fā)售: 4. 二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu): 約100萬(wàn) Office送Top 在太古、草皮鋪墊到我床下（ 回家的路沒(méi)有紅燈（便捷、安全）（5） 親親陽(yáng)光親親風(fēng)（戶型）（3）月日約定來(lái)太古看景觀山、觀水、觀太古—超越繁雜的生活感受（1）Ⅱ.系列B：太古山莊—現(xiàn)代城市山地生態(tài)社區(qū) 太古山莊，月日正式發(fā)售。新華日?qǐng)?bào)（軟）首批全部刊出。 創(chuàng)優(yōu)工程。d. 通過(guò)對(duì)復(fù)合商住社區(qū)顧客構(gòu)成的分析。 南京日?qǐng)?bào)半版、揚(yáng)子晚報(bào)（或南京晨報(bào)）半版※　系列稿2篇b. 推廣計(jì)劃※　報(bào)紙廣告：《金太城—城市現(xiàn)代商住復(fù)合樣板社區(qū)，即將推出》《虎踞路邊有座山》、《鹽倉(cāng)橋下筑新城》介紹金太城概論和各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)※前期在南京日?qǐng)?bào)或新華日?qǐng)?bào)省城版，中期開(kāi)始移至金陵晚報(bào)（或南京晨報(bào)）分別討論復(fù)合地產(chǎn)、城區(qū)山地生態(tài)概念）的交互性欄目。 （1個(gè)月）二期公開(kāi)發(fā)售期 2002年8月 2002年1月 有鑒于這一銷(xiāo)售規(guī)律，建議對(duì)部分單位進(jìn)行高差價(jià)保留，實(shí)施銷(xiāo)售控制，以確保利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。 左右（二）項(xiàng)目全程定價(jià)1.D座商住樓與此類似寫(xiě)字樓均價(jià)水平為：5500元/ M2 — 5600元/ M22.三、價(jià)格策略（一）項(xiàng)目靜態(tài)定價(jià)1.,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率：住宅:一期物業(yè)：基本清盤(pán)B. 85%寫(xiě)字樓：80% 40%寫(xiě)字樓：50% C、E幢寫(xiě)字樓：保留的整層開(kāi)始發(fā)售商鋪：戴家巷、鎮(zhèn)江路沿街商鋪（二）銷(xiāo)售進(jìn)度1. A、B幢寫(xiě)字樓：保留4層整層，其余推出商鋪：虎踞北路沿街商鋪及D、E座樓下商鋪第二期銷(xiāo)售：二、銷(xiāo)售階段與銷(xiāo)售進(jìn)度（一）銷(xiāo)售階段：根據(jù)地塊折遷順序，工期安排及各種物業(yè)形態(tài)間的內(nèi)在聯(lián)系，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)束后，建議將整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)階段作如下劃分：共分兩期：第一期銷(xiāo)售： 保安人員服飾五、“金太城”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案一、入市時(shí)機(jī)與態(tài)勢(shì)（一）入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)是首要的營(yíng)銷(xiāo)策劃要素，其選擇是否恰當(dāng)對(duì)于物業(yè)開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)起至關(guān)重要的影響。 銷(xiāo)售人員服飾 綬帶四、服飾系統(tǒng) 手拎袋1 路牌廣告 禮品包裝紙 優(yōu)惠卡 海報(bào)規(guī)范格式 廣告系統(tǒng) 有電危險(xiǎn)f． 配電房d． 火警119b． 區(qū)內(nèi)住戶樓導(dǎo)向牌（樓號(hào)、座號(hào)、門(mén)號(hào)） 警示牌（請(qǐng)勿觸摸、請(qǐng)勿拍照、請(qǐng)勿吸煙） 展廳導(dǎo)示牌 歡迎牌 煙灰缸二． 筆架22． 意見(jiàn)簿20． 鑰匙扣18． 紙杯16． 簽到簿14． 文件袋（橫式、豎式）12． 員工手冊(cè)封面10． 傳真紙8． 信箋6． 員工識(shí)別牌（工作牌）4． 名片2． 應(yīng)用要素：一． 指定印刷字體8． 標(biāo)志及樓盤(pán)名稱中英文組合6． 樓盤(pán)標(biāo)志輔助色及標(biāo)志搭配使用規(guī)范4． 樓盤(pán)標(biāo)志2． 樓盤(pán)形象基本要素：一． （五）已建成交付區(qū)域與在建區(qū)域的區(qū)分與鏈接鑒于本小區(qū)開(kāi)發(fā)是“由內(nèi)而外”序列，建議以工地圍板方式將施工區(qū)與建成交付區(qū)相區(qū)隔，以道路雙側(cè)綠化，彩化、亮化相互銜接過(guò)渡。2．B地塊 (一期太古山莊a、b樓)由于此處為地塊最內(nèi)側(cè)腹地，且鎮(zhèn)江路無(wú)小區(qū)出入口，距兩個(gè)施工入口最遠(yuǎn)，因而包裝需要小，但又由于此區(qū)域作為A幢住宅樓地塊，且最先動(dòng)工也最先竣工，將來(lái)被看房者參觀的概率最大，因此此地塊主要是對(duì)到達(dá)該地塊的沿途道路進(jìn)行包裝，主要方式是通過(guò)綠化、彩旗、燈光，條幅、充氣拱門(mén)等方式進(jìn)行。 包裝方式：以樓書(shū)內(nèi)容制作上墻，墻體下部做上開(kāi)發(fā)商名稱字樣，墻柱體上飾以“金太城”名稱及標(biāo)志，每個(gè)墻柱頂端上插上公司旗幟。 沿虎踞北路圍墻(1)售樓中心沿虎踞路上方墻體上建議制作超大型戶外廣告牌，體現(xiàn)小區(qū)形象。大門(mén)進(jìn)入處中央設(shè)置小區(qū)樓盤(pán)模型；3.它是營(yíng)銷(xiāo)策劃中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，是銷(xiāo)售廣告的有力補(bǔ)充。為體現(xiàn)大廈匠心獨(dú)具的造型和復(fù)合性特色，也為在報(bào)紙大量地產(chǎn)廣告繁雜背景中脫穎而出，從發(fā)布形式上看1. 宜主導(dǎo)性采用豎半版、豎1/4版，橫跨版通欄等特殊規(guī)格的廣告形式。 金色源泉二、“金太城”傳媒形象和包裝方案對(duì)公眾的信息傳達(dá)，首先要考慮該項(xiàng)目的豐富性，多樣性。 傳媒形象包裝是指本項(xiàng)目品牌形象在大眾傳媒中的具體展現(xiàn)。推廣組合：“，金色源泉，成功動(dòng)力”，下綴金太城Logo下構(gòu)成推廣模式。 半閉合管理原則六、金太城品牌概念的物質(zhì)層面支持1. 太古山地生態(tài)花園——山地生態(tài)概念的具象表現(xiàn)綠色通道原則5.山地生態(tài)的生活方式1. 城市化是新世紀(jì)人居文化發(fā)展的趨勢(shì)。 增加一個(gè)客臥或工作間15 M2，一個(gè)貯藏室46 M2，一個(gè)洗耳恭聽(tīng)衣間4 M2，一個(gè)保姆室7 M2，起居室適當(dāng)增加10 M2，總面積160 M2左右。 住宅由于地型特殊，太古山莊戶型因地制宜，比較雜亂。計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備租賃、維修、快遞、清潔、便餐等硬件和軟件的完善配套。二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位、定向目標(biāo)消費(fèi)群提供需求產(chǎn)品的認(rèn)定。 以顧客的家庭生命分階段來(lái)界定：a 以年齡3550歲的中間階段家庭為主力消費(fèi)群，%。不僅在推廣上易集中顧客資源，同時(shí)會(huì)對(duì)整體品牌的提升帶來(lái)有益的影響。③ 我們注意到項(xiàng)目的地理交通環(huán)境和周邊營(yíng)銷(xiāo)資源。（二）消費(fèi)者定位1．寫(xiě)字樓及酒店① 在規(guī)劃上已經(jīng)把較低層面（115層）改作酒店和自用。 ①河西、寧南、江寧板塊急逢放量，形成中低層面銷(xiāo)售主導(dǎo)市場(chǎng)。小區(qū)內(nèi)部綠化考慮較為周到，但室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)目前尚不知詳情，但建議考慮細(xì)致。市場(chǎng)分析使我們得到現(xiàn)實(shí)的需求意向，而戶型創(chuàng)新使我們能夠?qū)κ袌?chǎng)起到引導(dǎo)性作用。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究充分，定位準(zhǔn)確，規(guī)劃思想現(xiàn)代科學(xué)，設(shè)計(jì)合理而富有個(gè)性。銀色外觀，臨街面全玻璃幕墻；住宅小高層外觀雅致，用料考究，整個(gè)小區(qū)天際線豐富，造型美觀，色彩協(xié)調(diào)，與山色云彩和諧共存。從環(huán)境景觀設(shè)計(jì)上看，將區(qū)內(nèi)的集中綠地置于主入口軸線上，使其既是地理上的中心，也成為小區(qū)生活的中心區(qū)域，使小區(qū)形成藏風(fēng)聚氣之勢(shì)。從土地價(jià)值利用上看，整體規(guī)劃充分或者可以說(shuō)最大限度地發(fā)揮了土地價(jià)值，通過(guò)環(huán)小區(qū)商業(yè)街、寫(xiě)字樓、酒店及住宅各種物業(yè)形態(tài)的復(fù)合式開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，以使土地價(jià)值最大程度地發(fā)揮。從建筑立面與造型上看，主樓金源大廈，立意新穎、造型極富特色，可成為虎踞北路上的標(biāo)志性建筑。綜上所述，我們覺(jué)得，盡管在報(bào)批環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了短暫延緩，但項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程把握十分良好有序，系統(tǒng)運(yùn)行控制良好。對(duì)我們而言，與其找到好的標(biāo)準(zhǔn)，不如找到打開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)的鑰匙，這把鑰匙恐怕一是市場(chǎng)分析，二是戶型創(chuàng)新。小區(qū)城市廣場(chǎng)（虎踞北路）景觀設(shè)計(jì)目前盡管十分豐富，主題也較明確，但仍有繁雜、不簡(jiǎn)約之感，我們覺(jué)得還應(yīng)更現(xiàn)代，更簡(jiǎn)潔方能與小區(qū)標(biāo)志建筑金源大廈的外觀相匹配。（一）市場(chǎng)潛力1. 對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)。 b 推崇生態(tài)和現(xiàn)代生活模式④ 回歸城市已形成新的消費(fèi)動(dòng)力。僅有廣告、%%的首選。充分利用項(xiàng)目的交通、環(huán)境和行業(yè)氛圍，有意識(shí)地吸引旅游、外服行業(yè)的公司形成較為特色的外事旅游商務(wù)平臺(tái)。 錢(qián)換方便的新城市生活成本概念。同時(shí)對(duì)這些涉外交際廣泛的熱門(mén)行業(yè)的特殊工作條件，盡可能多地配備、多路電話線、辦公區(qū)和酒店客人分別運(yùn)行的電梯、商務(wù)服務(wù)平臺(tái)。 追求豪華生活，%。（一）本項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)特征：全方位多功能Mall 餐飲、娛樂(lè)、休閑 Office 豪華寫(xiě)字樓 金融 美容美發(fā)…… 5. 停車(chē)場(chǎng) 地下，地上，架空層、廣場(chǎng)……B. 銷(xiāo)售2.城市是富庶、繁華，享受舒適生活的代名詞。City） 金源大廈 Shopping 金源酒店 Joyo Hotel 商務(wù)、商貿(mào)、酒店 七、金太城品牌銷(xiāo)售形象的視覺(jué)表現(xiàn)它是上述三者在實(shí)際運(yùn)用中的體現(xiàn)。一、“金太城”品牌總體形象包裝方案（一）標(biāo)準(zhǔn)名稱1. (英文): Joyo A. 寫(xiě)字樓(中文): 金太城?金源大廈 Mansionb. (英文): Joyo 商業(yè)街(中文): 金太城?金源大酒店 Hotel※ 三、“金太城”過(guò)程現(xiàn)場(chǎng)包裝方案過(guò)程現(xiàn)場(chǎng)包裝就是將工程現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)進(jìn)廠的施工的進(jìn)程和環(huán)境改造進(jìn)行裝飾和美化。 A地塊一期 （金源大廈施工現(xiàn)場(chǎng)）此區(qū)域需要包裝的主要是圍墻，及北側(cè)工地入口，詳見(jiàn)入口及圍墻包裝內(nèi)容。此兩塊主要是按拆遷順序進(jìn)行，對(duì)施工入口、道路系統(tǒng)按上述兩種方式進(jìn)行包裝。 內(nèi)